★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.38 ――――――――――
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１．全１２回連載コラム
　第９回　『不動産投資といえば節税！？』
〜不動産投資と税金〜

２．不動産投資　Ｑ＆Ａ
〜あなたからのご質問にお答えします〜

３.　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

４. 第１３回「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
８月２６日（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催　
〜ずばり！マンション投資の成功法と真実を解説〜
参加申込受付中！

５．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

６．賃貸管理もお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。

７． 【お知らせ】
プレミアム・インベストメント＆パートナーズ　主催
「未公開投資物件＆選定検討セミナー」のお知らせ　　　

「１棟アパート・マンション投資専門会社」と
「ワンルームマンション投資専門会社」が初競演！

８．編集後記

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■１．第９回『不動産投資といえば節税！？』
〜不動産投資と税金〜　　　　

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渡辺会計事務所
税理士　渡辺　順也


今回は不動産投資と税金の関係についてお話していこうと思います。

不動産投資は様々な税金が課せられます。

まず、不動産を購入した際には、登録免許税、不動産取得税、印紙税などが
かかります。

また、不動産を取得した後にも、固定資産税、都市計画税、所得税などが発
生いたします。

そのうち、印紙税は契約金額に応じて決定されます。
また、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税は、市町村（東
京２３区は都税事務所）に備えてある固定資産課税台帳に登録された固定資
産税評価額に税率をかけて決定されます。

これら税金に関しては、節税対策を講じようがないのが正直なところです。


それでは、不動産投資にかかる税金やまったく節税策がないのでしょうか。

個人で不動産投資を行う場合、物件の貸付けによる所得は不動産所得として
確定申告することになります。実は、ここにいくつかの節税策があるのです。


マンション経営が５棟１０室の事業的規模と認められる場合には、青色申告
をすることでおおきな節税のメリットがあります。

また、修繕費、固定資産税、減価償却費などの経費が発生しますが、これら
経費をしっかり管理することも節税には欠かせません。

特に土地と建物の両方を含んだ物件を購入する際には、減価償却費の対象と
なる建物の評価額には十分注意しましょう。
購入額が同じでも、建物部分の価額が異なれば、経費として計上する減価償
却費も変わってくるからです。

建物を建物躯体と建物設備に分けて減価償却する場合には、それぞれの評価
額の根拠となる資料が必要になりますので、注意が必要です。

さらに、法人を使った節税策もあります。

例えば、ご主人所有の物件を管理する不動産管理会社を設立し、実際に物件
を管理している奥様を社長にします。
物件の運用面と管理面を分離することで所得が分散され、結果として節税効
果が期待できるからです。

この場合、ご主人が物件の管理手数料を当該不動産管理会社に支払うことに
なり、ご主人個人の不動産所得の計算上、経費となります。一方、不動産管
理会社には管理手数料としての収益が発生し、その中から社長である奥様の
役員報酬を支払う、ということになります。　

ただし、平成１８年度より「特殊支配同族会社の役員給与の損金不算入制度」
が導入されましたので、法人を設立する際には、十分ご注意下さい。




≪今回のコラムに登場していただきました渡辺先生について≫
都内会計事務所にて、税務会計業務、資金繰り対策、各種
コンサルティング、相続対策などを経験。また、実務にお
ける税制研究、会社法概論の解説、税務調査対策の報告、
業務マニュアル改善なども行う。
2006年を渡辺会計事務所を設立。
お客様第一主義を掲げ、税務全般から起業支援、会社設立
まで幅広い業務を取り扱う。



◆　渡辺会計事務所
〒180-0004　　東京都武蔵野市吉祥寺本町2−18−6−203
ＴＥＬ：0422−21−9752　ＦＡＸ：0422−23−5225
http://www7b.biglobe.ne.jp/~j-wat-tax/

◆　渡辺先生へのご質問はこちらへ
⇒　tax39706@yahoo.co.jp

◆　過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

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≪日本財託から≫

不動産投資では「所得税・住民税」が安くなることはご存知の方は多いの
ではないでしょうか。

実は、不動産投資には「所得税・住民税」に加えて「相続税」についても節
税効果があるのです。

ここで、相続税について説明いたします。

「相続税」とは、ご両親などの親族が亡くなられたことにより財産を取得し
た場合、遺言により財産を取得した場合にかかる税金のことをいいます。
ただし、取得した財産の評価額が基礎控除額の金額以下であれば、相続税は
かかりません。

現金や有価証券を相続した場合には「時価」に対して課税されます。
したがって、１０００万円の現金・有価証券を相続により取得した場合には、
１０００万円に対して相続税が発生します。

では、投資用不動産を相続した場合はどうでしょうか。

不動産の場合は、「時価」ではなく「評価額」に対して相続税が課されます。

「土地」は一般に路線価（公示価格の８０％程度）で評価され、さらに賃貸
に出している場合には一定割合が控除されます。

「建物」は、固定資産税評価額が評価額で評価され、賃貸に出している場合
には、同様に一定割合が控除されます。

結果として、現金に比べて約半分から１/３の評価となります。


このように、不動産投資は相続税対策として絶大な効果を発揮するのです。


◆　過去のコラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから

mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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◆今後の配信予定

第１０回　７月２６日　配信予定
『ちょっと待った！１棟アパート経営を始めるその前に』
〜１棟アパート経営の危険性〜

第１１回　８月　９日　配信予定
『プロの大家さんの仕事振りを公開します！その１』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

第１２回　８月２３日　配信予定
『プロの大家さんの仕事振りを公開します！その２』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

※なお、コラムでは随時タイムリーな話題を取り上げていく予定ですので、
事前にお知らせした内容が変更になる場合があります。
ご了承くださいますようお願い申し上げます。

◆　過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

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■２．不動産投資　Ｑ＆Ａ■
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Ｑ）管理を依頼している賃貸管理会社から、募集家賃を提示されたのですが
一般に募集家賃はどのように設定されているのでしょうか。
適正な家賃設定の方法を教えてください。

◆　回答はこちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq04/faq04_06.html

◆　不動産投資についてのご質問は、
ＨＰまたは、こちらから　⇒　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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■３.マンション投資を実践されたオーナー様の
生ナマレポート≪最新版≫　 ■
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◆実際に購入されたお客様の声と物件をご紹介！
購入のきっかけや購入後の感想など、本音をのぞかせる内容です。

【老後の年金を作るＮｏ.２９】
『気が付けば１億円超の投資に！顧客志向の仕組みがあります』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html#r01_070711_01


【充実した管理システムＮｏ.７】
『トラブル対応が迅速・的確！しかも２４時間緊急対応で安心』

http://zaitaku.alana-ent.com/report/report03/index.html#r03_070711_02


◆　その他のオーナー様の生レポートはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html

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■４．第１３回『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』■
８月２６（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催
〜　参加者募集のお知らせ　〜　　
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★第１２回『サラリーマンのための
都内中古マンション経営セミナー』のご報告　★

７月８日に行われました第１２回『サラリーマンのための都内中古マンシ
ョン経営セミナー』は、お陰様で１３０名を越えるお申込をいただき、定員
を大幅に上回る反響でした。

今回は初の横浜開催ということで、地元神奈川県にお住まいの多くの方にご
参加いただきました。ありがとうございました。

今後も、新宿会場だけでなく、９月は千葉会場、１１月は大宮会場と東京以
外でもセミナーを開催してまいります。

お近くにお住まいのお客様は是非この機会にセミナーにご参加ください。
スタッフ一同あなたのご参加を心よりお待ち申し上げます。

◆セミナー参加者の声はこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/voice.html

◆セミナー参加申込はこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/schdule.html


★第１３回『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』★
開催のお知らせと参加者募集について。

〜熱烈なアンコールにお応えして三度登場！〜

第９回、第１０回と、セミナー参加者の皆様から大変なご好評をいただきま
した「上田曽太郎」氏にみたび講師として講演いただくことになりました。

上田先生は、現在２２戸のワンルームマンションを所有し、会計士・税理士
としても第一線でご活躍中です。

上田先生の講演がこれだけ人気を集める秘密はなんといってもご自身が、
「金持ち大家さん」として成功しているからではないでしょうか。

実際に上田先生のセミナーに参加された多くの方から

「これからどのように不動産を増やしていけばよいのか参考になった」
「どのような視点で物件を選べばよいのか分かった」
「マンション投資の見方が変わった」

との声をいただいております。

今回のセミナーでも、不動産オーナーだからこそ話せる「マンション投資の
真実」と、実体験に基づく「金持ち大家さん」へのサクセスストーリーを本
音を交えて、詳しくお話ししていただきます。

なお、今回のセミナーが上田先生の今年最後の講演になります！

この機会を是非お見逃しなく！

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さらに当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ、自信
を持って話すことのできる「成功するマンション経営の法則」をセミナー
に参加された方だけに、惜しげもなく大公開！
さらにグレードアップし、他では絶対に聞けない本音をお話します。

≪その内容を一部ご紹介！≫

・年金破綻で、長生きすることがリスクになるってホント？
→リスクを取らないことがリスクになるとは・・・
・不動産投資には、まとまったお金が必要？
→まとまった資金がなくても自分の年金を作る方法とは・・・
・バブル期の再来か？不動産投資で失敗する人には共通点がある！
→２０年前と同じ「危ない」と思う７つの特徴とは・・・
・なぜ今が買い時なの？
→価格が上昇するとこんなに違う、その内容とは・・・
・入居率９９％　入居者募集のマル秘ノウハウを大公開

また、日本財託が取り扱う「おすすめ物件のご紹介」や気軽に相談できる
「ローン相談窓口」もご用意してあります。

是非、あなたもこのセミナーに参加して、「不動産投資の勝ち組」になって
ください。


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★セミナースケジュール★

〜　開催日時　８月２６日（日）〜

開場：１２:３０
≪第一部≫　１３:００〜１４:００

講演：『金持ち大家さんへの道』

講師：上田公認会計士事務所　所長　上田　曽太郎　氏

≪休憩≫　　１４：００〜１４：１５

≪第二部≫　１４：１５〜１５：１５

講演：『成功するマンション投資は
実績４７００戸の賃貸管理会社に聞け！』

講師：株式会社日本財託　代表取締役　重吉　勉　

≪おすすめ物件のご紹介≫　１５：１５〜１５：３０



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■５．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込受付中！　■
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〜★平日の夜や土日に、気軽に相談できるサービス★〜

◆不動産投資について、物件探しについてなど、あなたの仕事帰りや休日の
空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスを開始しました。

◆すでに、多くの方にご利用いただき、ご好評をいただいています。

・セミナーに参加したが、もっと詳しい話を直接聞きたい
・中古マンションの市況は勉強したが、投資物件の買い時が分からない
・今の自分の収入でワンルームマンションを購入できるのか
・ローンを組んで購入した場合の金利を含めた収支を知りたい
・資産の組替えを検討しているが、専門家に相談したい

など、不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
どんなことでも、気軽にご相談ください。

◆相談者の声は、こちらから

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◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

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◆７月の日程

７月１７日（火）１０：３０〜１７：００
７月２１日（土）１８：３０〜２０：００
７月２４日（火）１０：３０〜１７：００

※平日・休日のご相談時間「１０：３０〜１７：００」、「１８：３０〜
２０：００」は、ご相談開始時間の表記です。
また、ご相談開始時間もあくまで目安となりますので、ご希望のお時間
帯がございましたら、ご遠慮なくお申し付けください。


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■６．賃貸管理はお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。■
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『一戸からでも管理を頼んでいいんですか？』
というあなたの声にお応えします！

★当社では、一戸からでも管理を取り扱っています。
ただし、身銭を切ってでも、必ず空室を埋めるという姿勢で取り組んでい
ますので、東京都内と横浜エリアの物件に限らせていただきます。


◆『空室が続き、何ヶ月も入居者が付かなくて困ってしまう...』

◆『今の管理会社は共有部分の清掃もいい加減、
せっかく持ってる資産の価値が無くなってしまう...』

◆『騒音・転貸・滞納などの悪質入居者がいて困っている...』

◆『毎月の高い管理委託料の支払いで、手取り収入が減少している...』

◆『担当社員がすぐに辞めてしまって、いつもたらいまわし・・・』

◆『内装費用が高く、入居者の言いなりになっているのでは・・・』

◆『報告・連絡が遅い』

◆『更新時期を過ぎているのに、更新手続きをやってくれない・・・』

などの不安をお持ちではないですか？

■――賃貸管理会社を決めるとき――――――――――――――――――■

間違った賃貸管理会社を選んでしまうと、あなたの収入やコストが　
大きく違ってきます。

長い目で見ると大きな損失です！
『信頼の置ける賃貸管理会社を選ぶ』ことは、『物件選び』と同じ
くらい重要です。

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★当社の賃貸管理システムについてはこちらから　

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■７．【お知らせ】プレミアム・インベストメント＆パートナーズ　主催
「未公開投資物件＆選定検討セミナー」のお知らせ　　　

「１棟アパート・マンション投資専門会社」と
「ワンルームマンション投資専門会社」が初競演！
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「１棟アパート・マンション投資専門のプレミアム・インベストメント＆パ
ートナーズ「ワンルームマンション投資専門の日本財託とのコラボレーショ
ンセミナーの開催が決定しました！

なお、当セミナーは有料（第１部　2,000円、第2部　2,000円、第1部+第2部
3,000円）となりますので、ご了承ください。

★セミナー概要★

開催日時：２００７年７月２１日（土）
開催場所：ミーティングプラス　新宿南口店
東京都新宿区新宿２-１-４　御苑ビルディング２Ｆ
交　　通：東京メトロ丸の内線「新宿御苑前」駅徒歩１分
定　　員：第一部、第二部ともに４２名
お支払い方法：銀行振込（お申込後にお振込先をお送りします。）
※お振込手数料はお客様のご負担でお願い致します。

◆セミナーの詳しい内容はこちらから◆

http://www.rei-masters.net/seminer/seminer10.html

◆こちらからもお申し込みいただけます◆

件名（7/21セミナー）、お名前、ご住所、電話番号、メールアドレスをご
明記のうえ、下記メールアドレスまでお申込みください。

⇒　mg-info@nihonzaitaku.co.jp


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■８．編集後記　■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

すでに前回のメルマガでもご紹介しましたが、７月２日に当社代表の重吉が
『中古ワンルームマンションで収益を上げる!』という本を出版しました。

出版のお話をいただいた当初は、「僕みたいな人間が本を出版するなんて、
そんな大それたこと出来ないし、もし本を出版しても誰も読んでくれないよ」
と、本を出すことに消極的でした。

しかし、現在の不動産投資ブームに便乗して、にわか投資家が氾濫し、
「不動産投資は必ず儲かる！」などと２０年前のバブル期を思い起こす状況
を不安に思い、ひとりでも多くの方に『不動産投資で失敗しないための確か
な投資法』を賃貸管理会社の視点から紹介していきたいとの願いから、発刊
することになったそうです。

実際に、本が出版されてからは毎日のように問い合わせが入り、本の感想を
いただくこともあって、執筆した本人ではないのですが、少なからずとも皆
様のお役に立っていることを実感する事ができ、嬉しく思います。

これからも『管理を通じで一生涯のおつきあいをさせていただく』という当
社の経営理念のもと、ひとりでも多くの方のお役に立てるよう、社員一同、
努力して参ります。

マーケティング部　N・H

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◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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