★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.39 ――――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★　　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
ます。配信先変更・解除につきましては本文最後にございます『登録・解
除』にてお手続きをお願い致します。


◆―――――――――――　６月末現在の管理実績　――――――――――◆

オーナー様数２，０５５名、管理戸数４，６５０戸、入居率９９.５２％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　―――――――――――――◆

１．全１２回連載コラム
第１０回『ちょっと待った！１棟アパート経営を始めるその前に』
〜１棟アパート経営の危険性〜

２．不動産投資　Ｑ＆Ａ
〜あなたからのご質問にお答えします〜

３. 「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜ずばり！マンション投資の成功法と真実を解説〜

第１３回
８月２６日（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催　

第１４回
９月　９日（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催

参加申込受付中！

４. 「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
〜９月２２日（土）開催
『ステップアップセミナー』参加者募集のお知らせ〜


５．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

６．賃貸管理もお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。

７．編集後記

======================================================================

■１．第１０回『ちょっと待った！１棟アパート経営を始めるその前に』
〜１棟アパート経営の危険性〜

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
アパートマンション経営コンサルタント
田中　実


このテーマについて、色々お話しされる方もおられますが、私の失敗談をお
聞きいただくのが早いと思います。

私の失敗は、バブル期に地方都市の高利回りアパート（利回り１０％）に投
資したことです。

バブルが崩壊した時、購入した札幌アパート４棟（３２戸)の家賃は当初の半
分の約２万円にまで落ち込み、利回りも１０％から５％にまでなりました。

さらに、これ以上空室になるのを避けるため、入居者にテレビ、洗濯機、
冷蔵庫などの備品のリースシステムを導入することにしました。

加えて、アパートの老朽化を防ぐ為の修繕もまめに行いました。

特に地方の中古アパートの修繕は、屋根材・壁材の塗装もしくは張替えが必
要です。
また、部屋ごとの冷暖房と給湯システムの補修も必要になってきます。

これらの修繕費は、すべて大家さんが負担しなければなりません。


ワンルームマンションの場合は、毎月修繕積立金を積み立て、修繕が必要に
なったときは積立金の中から修繕費を工面しますが、アパート経営の場合は
ワンルームマンション経営と違って予想される修繕費の積み立ては、自分で
計画的に積み立てておかなければなりません。


私が、東京都心中古ワンルームマンションをお勧めするのは、これらの地方
都市で行った１棟アパート・高利回りアパート投資の失敗による反省からで
す。

地方都市の見かけ上の利回りに目を奪われて投資するものではありません。

地方都市はこれから人口も減り、アパート経営はますます厳しくなってくる
ものと思われます。

家賃も私のように半額になることも覚悟する必要があります。

東京の安定した経営と「東京以外の不安定の経営」の格差は埋めようがあり
ません。

今後も東京の一人勝ちが予測されます。

資産を作ろうと思うなら、「目をつぶって東京を買え」です。

最寄り駅徒歩１０分以内の「価値ある場所」、優良ゼネコンの「価値ある建
物」、長期修繕計画の整った「価値ある管理システム」の都心中古ワンルー
ムマンションをおすすめします。

今後とも皆様方のご活躍をお祈りします。



≪今回のコラムに登場していただきました田中先生について≫
サラリーマンとして仕事に没頭するかたわら、マンショ
ン経営コンサルタントとしても活躍。自身の実体験から
不動産投資実践教育を20年以上も行ない、日本における
「サラリーマン不動産経営」のカリスマ的第一人者。
主な著書に、
『実践！不動産投資「サラリーマンのままで金持ち大家
さんになる」―都心のシングルマンションを狙え―』
リム出版新社

『マンション経営成功への道「サバイバル時代の資産形
成指南塾」』
日経ホーム出版社

『とことん高利回り「実践！ワンルームマンション経営
入門」―サラリーマン究極の家賃年金づくり―』
ビジネス社


◆　田中先生のホームページはこちらから
⇒ http://www.tanakaminoru.com

◆　田中先生へのご質問はこちらへ
⇒　http://www.tanakaminoru.com/fudousan/sinrai.html#seikyu

◆　過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

----------------------------------------------------------------------

≪日本財託から≫

昨今の不動産投資ブームにより、地方の高利回りのアパート・マンション経
営が不動産投資本などにより取り上げられています。

数百万円で地方のアパートを買い、１０％以上もの利回りを上げる・・・

今現在は可能なのかもしれません。

果たして今後も想定利回りをクリアし続けることは本当に可能なのでしょう
か。


ここで、地方アパート・マンション経営の危険性について考えてみましょう。

■　人口減少時代突入　■

不動産貸家業は、入居者があって初めて成り立つビジネスです。
日本の総人口が減少する時代に突入している今だからこそ、これからも人口
が減少することのないエリアに投資することが重要になります。　

現に、空室率が２０％を越える地方都市も出てきているのです。

これから地方でアパート経営を行うには厳しい現実です。


■　土地所有のオーナーとの激しい競争　■　

最近、テレビで賃貸経営を勧めるＣＭが盛んに放映されています。
これらのＣＭの影響もあり、地方の空き地や生産緑地、農地を所有している
地主や農家の方が次々とアパート経営に乗り出しています。

このように賃貸アパートが次々に建てられていますので、ただでさえ少ない
地方の入居希望者を囲い込む為、家賃値下げ競争が起こります。

借入して購入したあなたのアパートが地主が建てたアパートと家賃の値下
げ競争をして勝つ自信はありますか？


■　空室リスクの軽減は本当か？　■

よく区分所有マンションに投資するよりも、アパート経営したほうが部屋数
も多いので、空室になったときの影響は少なく、空室リスクを軽減できると
いう話をする方がいます。

本当でしょうか？

アパート経営を行う場合、将来の修繕に備えるための積立はオーナー自ら行
う必要があります。

そのため、空室が出たからといって積立をやめることは将来の命取りになり
ます。１室の空室ならば耐えることができるかもしれません。

しかし、２室３室と空室が続くと、積立どころではなくローンの返済にさえ
苦しむようになり、オーナー自身の実生活にまで影響を及ぼします。

しかも、地方であるためすぐには入居者をつけることはできません。

都心のワンルームマンションであれば、空室になったとしてもすぐに入居者
を決めることが可能です。

しかも、空室保証のついている賃貸管理会社であれば、万が一空室が長期間
続いたとしても問題ありません。


■　老朽化からは逃れられない　■

木造アパートや軽量鉄骨を用いたアパートの老朽化は予想以上のスピードで
進みます。

１０年１５年も経つと外見ががらりと変わってしまいますので、満室経営を
行うためには、マメな修繕・リフォームは欠かせません。

しかし、そうしたコストは１回につき数十万円単位、下手をすれば数百万円
単位でかかってくるのです。


■　火の用心！木造アパートは火に弱い　■

木造アパートは耐火性能についても鉄筋コンクリート造のマンションに大き
く劣ります。

マンションで火災が起きた場合には、被害は１室ですみます。
しかし、木造アパートの場合は１室の火災が１棟すべてに影響を及ぼします。
そのため、火災保険料の負担も重くのしかかります。



これまで、アパート経営の不安要素をお話ししてきましたが、決してアパー
ト・マンション経営のすべてが危険な投資というわけではありません。
事実、都内の地主さんが建てたアパートの経営は比較的うまくいっているケ
ースが多いようです。

しかし、高利回りを目的とした地方のアパート経営をこれから行おうという
方は、もう一度そのリスクについてしっかりと認識する必要があるのではな
いでしょうか。


◆　過去のコラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから

mg-info@nihonzaitaku.co.jp

----------------------------------------------------------------------

◆今後の配信予定

第１１回　８月　９日　配信予定
『プロの大家さんの仕事振りを公開します！その１』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

第１２回　８月２３日　配信予定
『プロの大家さんの仕事振りを公開します！その２』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

※なお、コラムでは随時タイムリーな話題を取り上げていく予定ですので、
事前にお知らせした内容が変更になる場合があります。
ご了承くださいますようお願い申し上げます。

◆　過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

======================================================================

■２．不動産投資　Ｑ＆Ａ■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

Ｑ）不動産を所有しているのですが、入居者の滞納で困っています。
滞納問題を解決していただき、日本財託さんで新しい入居者を見つけて
いただきたいのですが、可能でしょうか

◆　回答はこちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq04/faq04_07.html

◆　不動産投資についてのご質問は、
ＨＰまたは、こちらから　⇒　mg-info@nihonzaitaku.co.jp


======================================================================

■３．『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』■
８月２６（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催
〜　参加者募集のお知らせ　〜　　
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

★第１３回『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』★
開催のお知らせと参加者募集について

〜熱烈なアンコールにお応えして再び登場！〜

第９回、第１０回と、セミナー参加者の皆様から大変なご好評をいただきま
した「上田曽太郎」氏に再び講師として講演いただくことになりました。

上田先生は、現在２２戸のワンルームマンションを所有し、会計士・税理士
としても第一線でご活躍中です。

上田先生の講演がこれだけ人気を集める秘密はなんといってもご自身が、
「金持ち大家さん」として成功しているからではないでしょうか。

実際に上田先生のセミナーに参加された多くの方から

「これからどのように不動産を増やしていけばよいのか参考になった」
「どのような視点で物件を選べばよいのか分かった」
「マンション投資の見方が変わった」

との声をいただいております。

今回のセミナーでも、不動産オーナーだからこそ話せる「マンション投資の
真実」と、実体験に基づく「金持ち大家さん」へのサクセスストーリーを本
音を交えて、詳しくお話ししていただきます。

なお、今回のセミナーが上田先生の今年最後の講演になります！

この機会を是非お見逃しなく！

◆セミナー参加申込はこちらから
↓　↓　↓　↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/index.html


さらに当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ、自信
を持って話すことのできる「失敗しないための確かな投資法」をセミナー
に参加された方だけに、惜しげもなく大公開します。

さらに重吉自身が執筆し７月に発刊した『中古ワンルームマンションで収益
を上げる！』に書いてある内容を詳しい事例や実例をもとに深く掘り下げ、
「ここまで話していいの？」と思われるような、他では絶対に聞けない本音
をお話します。

≪その内容を一部ご紹介！≫

・年金破綻で、長生きすることがリスクになるってホント？
→リスクを取らないことがリスクになるとは・・・
・不動産投資には、まとまったお金が必要？
→まとまった資金がなくても自分の年金を作る方法とは・・・
・バブル期の再来か？不動産投資で失敗する人には共通点がある！
→２０年前と同じ「危ない」と思う７つの特徴とは・・・
・なぜ今が買い時なの？
→価格が上昇するとこんなに違う、その内容とは・・・
・入居率９９％　入居者募集のマル秘ノウハウを大公開

また、日本財託が取り扱う「おすすめ物件のご紹介」や気軽に相談できる
「ローン相談窓口」もご用意してあります。

是非、あなたもこのセミナーに参加して、「不動産投資の勝ち組」になって
ください。


◆セミナー参加申込はこちらから
↓　↓　↓　↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/index.html


★第１３回セミナースケジュール★

〜　開催日時　８月２６日（日）〜

開場：１２:３０
≪第一部≫　１３:００〜１４:００

講演：『金持ち大家さんへの道』

講師：上田公認会計士事務所　所長　上田　曽太郎　氏

≪休憩≫　　１４：００〜１４：１５

≪第二部≫　１４：１５〜１５：１５

講演：『成功するマンション投資は
実績４７００戸の賃貸管理会社に聞け！』

講師：株式会社日本財託　代表取締役　重吉　勉　

≪おすすめ物件のご紹介≫　１５：１５〜１５：３０


◆セミナー参加申込はこちらから
↓　↓　↓　↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/index.html



★　第１４回サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー　★
開催のお知らせと参加者募集について

東京会場以外で行う、
第２弾『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』

前回、横浜で開催しましたセミナーには述べ１００名近くのお客様にご来場
いただき、大変ご好評をいただきました。

今回は、東京会場以外で行う第２弾のセミナーとして千葉『幕張メッセ』に
てセミナーを開催致します。

ぜひこの機会にご参加ください。


◆　成功する不動産投資の方法、あります！　◆

また、第２部では講師に伝説の営業マンとして有名な当社の営業部長の
「田島浩作」が講演いたします。

田島浩作は年齢５２歳。
四柱推命の研究家でもあります。

お世辞にも立派とはいえない風貌。

しかし、お客様から圧倒的な人気を集めています。

その秘密とは・・・

なぜ、お客様からこれほどまでに田島が慕われ、皆がこぞって不動産投資の
アドバイスを求めるのか？
それには、ある理由がありました。

それは、『田島式不動産投資の成功法』。

・スタートは一戸の中古ワンルームマンションから。
・不動産を『本当の資産』にするために、やるべきこととは？
・『家賃収入だけ』で『加速度をつけながら』
物件（資産）を増やしていく方法とは？

是非、会場で『田島式不動産投資の成功法』を体験してください！
不動産投資の見方が変わるかもしれません。


◆セミナー参加申込はこちらから
↓　↓　↓　↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/index.html

★第１４回セミナースケジュール（仮）★

〜　開催日時　９月９日（日）　〜

開場：１２:３０

≪第一部≫　１３:００〜１４:００

講演：『成功するマンション投資は
実績４７００戸の賃貸管理会社に聞け！』

講師：株式会社日本財託　代表取締役　重吉　勉

≪休憩≫　　１４：００〜１４：１５

≪第二部≫　１４：１５〜１５：１５

講演：『田島式不動産投資の成功法
〜ここまで頑張ればあとはラク〜　』

講師：株式会社日本財託　田島　浩作

≪おすすめ物件のご紹介≫　１５：１５〜１５：３０


◆セミナー参加申込はこちらから
↓　↓　↓　↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/index.html


======================================================================

■４.「あなたも今日から敏腕大家さん!!」９月２２日（土）開催
『ステップアップセミナー』　〜　参加者募集のお知らせ　〜　■

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

★敏腕大家さんを目指す！『あなたのためのステップアップセミナー』★

・投資用不動産を所有しているが、はたして私の投資は成功しているのか？
私が買った物件に間違いはないのか確認したい！

・自分と同じように不動産投資している人の話を聞きたい！

・不動産投資をもっと勉強して、ステップアップしたい！

・不動産投資について、とても興味があるけれど、ほんとうに大丈夫なのか
不安でいっぱい・・・

・はじめての不動産投資で失敗したらどうしよう・・・


こんな不安やお悩み・ご要望をお持ちではないでしょうか？
ご安心ください！

日本財託では、そんなあなたの悩みや要望を解決するための、
「ステップアップセミナー」を開催しています。

毎回、参加された方から「思い切って参加して良かった」という声を頂戴
しています。

まだ、参加されたことのない方や、どうしようか悩んでいる方は、ぜひ一
度、参加してみてください。
きっと満足していただけると思います。

〜ステップアップセミナー開催要項〜
開催日時　９月２２日（土）ＰＭ１：００〜３：００
開催場所　株式会社日本財託内　会議室

※参加者の声はこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/voice.html

ステップアップセミナーへのあなたの参加をお待ちしています。
わたし達と、一緒に不動産投資について勉強しましょう！

※『ステップアップセミナー』のお申し込みはこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/index.html

※申込み多数の場合は、抽選とさせていただきますので、ご了承下さい。

※なお、ローンに関するご相談がある方は、事前にお申し出ください。



====================================================================

■５．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込受付中！　■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

〜★平日の夜や土日に、気軽に相談できるサービス★〜

◆不動産投資について、物件探しについてなど、あなたの仕事帰りや休日の
空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。

◆すでに、多くの方にご利用いただき、ご好評をいただいています。

・セミナーに参加したが、もっと詳しい話を直接聞きたい
・中古マンションの市況は勉強したが、投資物件の買い時が分からない
・今の自分の収入でワンルームマンションを購入できるのか
・ローンを組んで購入した場合の金利を含めた収支を知りたい
・資産の組替えを検討しているが、専門家に相談したい

など、不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
どんなことでも、気軽にご相談ください。

◆相談者の声は、こちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html

◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

※個別相談の予約お申し込みはこちらから
↓　↓　↓　↓　↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/index.html


◆８月の日程

８月　４日（土）１０：３０〜１７：００
８月　９日（木）１８：３０〜２０：００
８月２１日（火）１８：３０〜２０：００
８月２５日（土）１０：３０〜１７：００
８月２８日（火）１８：３０〜２０：００

※平日・休日のご相談時間「１０：３０〜１７：００」、「１８：３０〜
２０：００」は、ご相談開始時間の表記です。
また、ご相談開始時間もあくまで目安となりますので、ご希望のお時間
帯がございましたら、ご遠慮なくお申し付けください。


※個別相談の予約お申し込みはこちらから
↓　↓　↓　↓　↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/index.html



======================================================================

■６．賃貸管理はお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

『一戸からでも管理を頼んでいいんですか？』
というあなたの声にお応えします！

★当社では、一戸からでも管理を取り扱っています。
ただし、身銭を切ってでも、必ず空室を埋めるという姿勢で取り組んでい
ますので、東京都内と横浜エリアの物件に限らせていただきます。


◆『空室が続き、何ヶ月も入居者が付かなくて困ってしまう...』

◆『今の管理会社は共有部分の清掃もいい加減、
せっかく持ってる資産の価値が無くなってしまう...』

◆『騒音・転貸・滞納などの悪質入居者がいて困っている...』

◆『毎月の高い管理委託料の支払いで、手取り収入が減少している...』

◆『担当社員がすぐに辞めてしまって、いつもたらいまわし・・・』

◆『内装費用が高く、入居者の言いなりになっているのでは・・・』

◆『報告・連絡が遅い』

◆『更新時期を過ぎているのに、更新手続きをやってくれない・・・』

などの不安をお持ちではないですか？

■――賃貸管理会社を決めるとき――――――――――――――――――■

間違った賃貸管理会社を選んでしまうと、あなたの収入やコストが　
大きく違ってきます。

長い目で見ると大きな損失です！
『信頼の置ける賃貸管理会社を選ぶ』ことは、『物件選び』と同じ
くらい重要です。

■――――――――――――――――――――――――――――――――■


★管理を委託したオーナー様の声はこちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/index.html

★当社の賃貸管理システムについてはこちらから　

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/manage/index.html


★賃貸のことなら、なんでもご相談ください！
賃貸管理のプロがあなたの悩みを解決します。
ご相談はこちらから

⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/manage/contact.html


===================================================================

■７．編集後記　■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

近畿地方まで梅雨も明け、これから本格的な暑さがやってきますね。
私は夏になるとよく炭酸飲料を好んで飲んでいます。

最近では、ペプシやコカコーラ社のノンカロリーコーラがはやっています。

炭酸飲料フリークとしては、いままでに出た奇抜な炭酸飲料を思い出します。
透明なコーラ『タブクリア』、バニラ味の『バニラコーク』、そしてごく最
近ではペプシからキュウリ味のコーラ（本当にキュウリの風味がしました！）
が発売されました。

しかし、いずれの商品もユーザーからの評価はイマイチだったようで定番で
あるコーラを上回る人気はでなかったようです。
どの商品もすぐに市場から消えてしまいました。（なかには期間限定の商品
もありましたが・・）

流行廃りを追い、奇をてらうのではなく、コツコツとひとつの商品を研ぎ澄
ましていく。

これが、何十年と愛される商品を作る秘訣なのではないでしょうか。

当社も創業以来、中古ワンルームマンションを扱ってきましたが、これから
も『中古ワンルームマンション販売・管理』というビジネスモデルに特化し
不動産投資を通じて多くのお客様から感謝されるような商品・サービスの提
供に努めていきたいと思っています。



マーケティング部
S・H

----------------------------------------------------------------------

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼登録・解除はこちらから
→　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/index.html

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp
【発　行】株式会社　日本財託
TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
【住　所】東京都新宿区西新宿1‐11‐11河野ビル2F
【担　当】野中　弘美

======================================================================