★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.40 ――――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
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録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
ます。配信先変更・解除につきましては本文最後にございます『登録・解
除』にてお手続きをお願い致します。

◆――――――――――　日本財託からのお知らせ　――――――――――◆

★『中古ワンルームマンションで収益を上げる！』重吉勉著　大好評！　

７月に発売されました当社代表重吉勉著『中古ワンルームマンションで収益
を上げる！』がお陰様で大好評いただいております。

書籍をご購入いただきましたお客様並びに普段ご愛顧いただいている皆様方
に改めて感謝申し上げます。

発売以来、読者の皆様からたくさんの反響をいただいておりますので、
ここでその一部をご紹介いたします。

読者の皆様からの反響はこちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/special/index.html#book_report


◆―――――――――――　７月末現在の管理実績　――――――――――◆

オーナー様数２，０８３名、管理戸数４，７０２戸、入居率９９.４１％

◆―――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　―――――――――――――◆

１．全１２回連載コラム

第１１回　『プロの大家さんの仕事振りを公開します！その１』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

２．不動産投資　Ｑ＆Ａ
〜あなたからのご質問にお答えします〜

３.　マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

４. 「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜ずばり！マンション投資の成功法と真実を解説〜
第１４回
９月　９日（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催

参加申込受付中！

５. 「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
〜９月２２日（土）開催
『ステップアップセミナー』参加者募集のお知らせ〜

６．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

７．賃貸管理もお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。

８．編集後記

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■１．第１１回　『プロの大家さんの仕事振りを公開します！その１』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

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エヌエムシイ税理士法人　大阪事務所
税理士　大浅田　豊


「不動産オーナー」というと、一般のサラリーマンの方からは、「不労所得
で毎月お金がはいってきて羨ましい」というイメージがあります。

しかし、現実には決して楽な"商売"ではありません。

税理士という職業柄、不動産オーナーの税務申告は勿論のこと、様々なトラ
ブルの相談や苦労話を聞きます。

「家賃を滞納されて払ってもらえない」
「エアコンが故障した、電気が点かないといった入居者のクレーム対応の大
変さ」
「空き室のままで入居者が見つからない」
「修繕のための資金が足らない」などなど...。


借金して購入した物件なら、家賃を払ってもらえなくても銀行の返済は待っ
たなしです。

家賃を払わないからといってすぐに追い出すには、居住者側を守る法律がい
ろいろあってやっかいです。弁護士を頼むにはコストもかかるし...。

備え付け家具の故障をオーナー自ら対応するのは大変です。
ビル１棟持っているなら管理会社に業務委託しますが、一部屋、二部屋なら
コスト高です。
借主を探すには、不動産仲介会社数社と連絡をとりあったり、条件交渉した
りとこれまたやっかいです。

だから、私自身は相談を受ける側にはいても決して不動産オーナーになろう
なんて気は　全くありませんでした。

それがふとしたことから、５年前、知人の税理士から「先生もワンルームマ
ンション買わない？」と誘いを受けました。

投資マンション買って失敗したケースも沢山見てるし、今さらワンルームマ
ンションはないだろうと思いつつも、当時ベストセラーになっていた『金持
ち父さん、貧乏父さん』のことも頭にあり、半信半疑のまま東京で日本財託
さんの話を聞くことになりました。

一通り話しを聞いて即決しました。

「お金はいらない（提携ローン利用）」
「毎月の返済より家賃の入金の方が多い」
「入居者の募集、家賃の回収、備えつき器具の故障の対応から全て管理して
くれ、しかも低額」

極めつけは、「空室時の家賃保証」でした。

日本財託さんを信頼していますし、自分で住むわけでもないので、結局物件
は一度も見ずに購入。金融商品を購入する感覚で「利回り」重視です。

そして最も大事なのは、（収入）≧（支出）です。

その後も、毎年数件購入して、いつしか〇〇件の不動産オーナーになってし
まいました。

物件は結局１件も見ていません。入居者に会ったことも勿論ありません。
私の場合は、日本財託さんに任せきりです。

つまり本業が不動産業ならともかく、仕事を持ちながら不動産オーナーにな
るには、「ここに言えば全て対応してくれる」という "ワンストップサー
ビス"をしてくれる管理会社をパートナーに選ぶことがポイントです。

さらに、日本財託さんのように、毎年行う確定申告に必要な一年間の収入、
経費等をまとめたレポートをオーナーへ提出してくれるサービスがあるか
どうかもとても大事ですね。



≪今回のコラムに登場していただきました大浅田先生について≫
大阪大学経済学部卒業後、一般企業の企画営業部で活躍する。
その後、税理士事務所を継ぐため退職し、税理士に。　
「顧客中心主義」を掲げ、顧客の目線での仕事を心掛け、閉
鎖的な業界体系を打破すべく、様々な壁に挑戦している。


◆　エヌエムシイ税理士法人　大阪事務所
〒540-0034　大阪府大阪市中央区島町2-1-8
TEL：06-6943-8302/FAX：06-6943-8776
⇒ http://www.nmc-van.co.jp/zeirisi/

◆　大浅田先生へのご質問はこちらへ
⇒　ma030192@ma.nmc.ne.jp

◆　過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

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≪日本財託から≫

日本財託管理サービスでは、オーナー様からお預かりした大切な資産をオー
ナー様に代わり、管理・保全させていただいております。

いわゆる『大家さんの仕事』、例えば入居者の募集、退去立会い・敷金精算、
リフォーム、保険業務、緊急対応、建物巡回などをオーナー様に代行して行
っているので　す。

つまりプロの大家さんなのです。

ここで、私たちの仕事を紹介したいと思います。


■　入居者募集に秘訣有り　■

当社では年間を通じて９９％以上の入居率を誇っています。

なぜ、これだけの入居率が維持できるのか？
それは、ずばり『入居者募集の方法』が他社と決定的に異なるからです。

一般の賃貸管理会社では、募集手数料が収入の柱となっていますので、自社
単独で入居者募集をしています。
自社単独で、募集活動を行いますので、入居者が決まるまでに時間がかかっ
てしまいます。

それに比べ当社では、空室を埋めて初めてオーナー様から信頼が得られ、
オーナー様の不安を取り除くことができるという信念で募集活動を行ってい
ます。

したがって、募集活動も自社単独では行わず、２,０００社以上の入居者募集
業者と提携して募集活動を行っています。

さらに、募集手数料は入居者募集業者・営業マンへの広告料・インセンティ
ブとして還元し、モチベーションを高めることで、空室の早期解消を図って
います。

まさに『身銭を切ってでも空室を埋める』のです。

それに加え、入居者募集業者の営業マン自身に対しても、入居者の申込み件数
に応じて、商品券や旅行券と引き換えできるポイント会員制度を採用しており
ます。現在１０００名を越える会員組織になっています。

これにより、優秀な営業マンの囲い込みができます。
さらに空室をいち早く埋められるよう１０００名以上のポイント会員の営業マ
ンへ週２回メールマガジンで新着物件情報を配信しています。

これ以外にも、空室を埋めるために都内６００ヶ所以上の企業・学校への情
報配信や、インターネットや賃貸情報誌などさまざまな媒体も活用している
のです。


■　滞納率０.１％以下　〜家賃滞納回収法〜　■

不動産投資で最大のリスクは『空室』そして『滞納』です。

当社では４７００戸以上物件を管理しておりますが、滞納日数が１ヶ月を越
える悪質滞納件数は『１桁』となっています。

滞納家賃回収のポイントは、ずばり『スピード』です。

家賃は必ず１ヶ月以内に回収する。
後手に回るほど、回収は困難です。

また、滞納した場合には遅延損害金をとることで、入居者に「滞納は損だ」
という認識をもたせます。

さらに、ご両親に保証人になってもらうことで心理的な予防策にもなります。

それでも家賃を支払わないような悪質常習者に対しては、解約にまで持って
いくことが重要です。

※当社に賃貸管理を委託していただいたオーナー様には、１００％の滞納保
証をしております。（３０平米未満のワンルームマンションに限る）


■　敷金精算　■

入居者からもっとも多いクレーム。
それは『敷金返還請求』です。

平成１６年１０月に施行されました『東京ルール（賃貸住宅紛争防止条例）』
により、入居者が退去した際のリフォーム費用は原則オーナーが負担し、
敷金は全額を返還することが義務付けられました。

これにより、入居者はたばこのヤニ等の過失部分に限られオーナー様の内装
費用負担は大変大きくなったのです。

そこで、当社ではオーナー様の内装費の負担をできるだけ少なくするために、
『敷金１ヶ月償却による定額精算』を行っております。

定額精算により、オーナー様の内装負担は０.５〜１ヶ月分の家賃程度で済み
かなり安く済ませることができるのです。

入居者にも契約の時点で納得していただいて入居してしてもらっていますの
で、敷金精算でもめるケースはありません。



◆　過去のコラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから

mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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◆今後の配信予定

第１２回　８月２３日　配信予定
『プロの大家さんの仕事振りを公開します！その２』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

※なお、コラムでは随時タイムリーな話題を取り上げていく予定ですので、
事前にお知らせした内容が変更になる場合があります。
ご了承くださいますようお願い申し上げます。

◆　過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

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■２．不動産投資　Ｑ＆Ａ■
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Ｑ）地方に在住しており、東京に土地勘もありません。
東京の不動産に投資したいのですが、正直不安があります。
地方在住者にとって、東京の不動産に投資する場合どのような点に、
注意すればよいのでしょうか？

◆　回答はこちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq09/index.html

◆　不動産投資についてのご質問は、
ＨＰまたは、こちらから　⇒　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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■３.マンション投資を実践されたオーナー様の
生ナマレポート≪最新版≫　 ■
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◆実際に購入されたお客様の声と物件をご紹介！
購入のきっかけや購入後の感想など、本音をのぞかせる内容です。

【充実した管理システムＮｏ.８】
『入居率６０％のマンションが、たったの２ヶ月で満室経営に！』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/index.html#r03_070809_02

【老後の年金を作るＮｏ.３０】
『優良で、層の厚い物件情報で大満足の物件選び！』

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html#r01_070809_01

◆　その他のオーナー様の生レポートはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html



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■４．『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』■
９月９（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催
〜　参加者募集のお知らせ　〜　　
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★　第１４回サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー　★
開催のお知らせと参加者募集について

◆　資産が資産を産むマンション投資術とは！？　◆

今回は「伝説の営業マン」と呼ばれ、多くのお客様を経済的自由へと導いた
当社の営業部長「田島浩作」がバブルから崩壊に至るまで不動産業界に身を
置き、辛苦を経験する中で築いた「経済環境に左右されない不動産投資論」
を解説します！

田島浩作は年齢５２歳。
四柱推命の研究家でもあります。

脇から飛び出たワイシャツで、だぶだぶなズボンを持ち上げながら歩く、
立派とはいえないその風貌。

しかし、お客様から圧倒的な人気を集めています。

その秘密とは・・・

なぜ、お客様からこれほどまでに田島が慕われ、皆がこぞって不動産投資の
アドバイスを求めるのか？
それには、ある理由がありました。

それは、『資産が資産を産むマンション投資術』。

・スタートは一戸の中古ワンルームマンションから。
・不動産を『本当の資産』にするために、やるべきこととは？
・『家賃収入だけ』で『加速度をつけながら』
物件（資産）を増やしていく方法とは？

是非、会場で『資産が資産を産むマンション投資術』を体験してください！
不動産投資の見方が変わるかもしれません。


◆セミナー参加申込はこちらから
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さらに当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ、自信
を持って話すことのできる「失敗しないための確かな投資法」をセミナー
に参加された方だけに、惜しげもなく大公開します。

さらに重吉自身が執筆し７月に発刊した『中古ワンルームマンションで収益
を上げる！』に書いてある内容を詳しい事例や実例をもとに深く掘り下げ、
「ここまで話していいの？」と思われるような、他では絶対に聞けない本音
をお話します。


≪その内容を一部ご紹介！≫

・年金破綻で、長生きすることがリスクになるってホント？
→リスクを取らないことがリスクになるとは・・・
・不動産投資には、まとまったお金が必要？
→まとまった資金がなくても自分の年金を作る方法とは・・・
・バブル期の再来か？不動産投資で失敗する人には共通点がある！
→２０年前と同じ「危ない」と思う７つの特徴とは・・・
・なぜ今が買い時なの？
→価格が上昇するとこんなに違う、その内容とは・・・
・入居率９９％　入居者募集のマル秘ノウハウを大公開

また、日本財託が取り扱う「おすすめ物件のご紹介」や気軽に相談できる
「ローン相談窓口」もご用意してあります。

是非、あなたもこのセミナーに参加して、「不動産投資の勝ち組」になって
ください。

◆セミナー参加申込はこちらから
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★第１４回セミナースケジュール（仮）★

〜　開催日時　９月９日（日）　〜

開場：１２:３０

≪第一部≫　１３:００〜１４:００

講演：『成功するマンション投資は
実績４７００戸の賃貸管理会社に聞け！』

講師：株式会社日本財託　代表取締役　重吉　勉

≪休憩≫　　１４：００〜１４：１５

≪第二部≫　１４：１５〜１５：１５

講演：『経済環境の変化に負けない！
資産が資産を産むマンション投資術　』

講師：株式会社日本財託　田島　浩作

≪おすすめ物件のご紹介≫　１５：１５〜１５：３０


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■５.「あなたも今日から敏腕大家さん!!」９月２２日（土）開催
『ステップアップセミナー』　〜　参加者募集のお知らせ　〜　■

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★敏腕大家さんを目指す！『あなたのためのステップアップセミナー』★

・投資用不動産を所有しているが、はたして私の投資は成功しているのか？
私が買った物件に間違いはないのか確認したい！

・自分と同じように不動産投資している人の話を聞きたい！

・不動産投資をもっと勉強して、ステップアップしたい！

・不動産投資について、とても興味があるけれど、ほんとうに大丈夫なのか
不安でいっぱい・・・

・はじめての不動産投資で失敗したらどうしよう・・・


こんな不安やお悩み・ご要望をお持ちではないでしょうか？
ご安心ください！

日本財託では、そんなあなたの悩みや要望を解決するための、
「ステップアップセミナー」を開催しています。

毎回、参加された方から「思い切って参加して良かった」という声を頂戴
しています。

まだ、参加されたことのない方や、どうしようか悩んでいる方は、ぜひ一
度、参加してみてください。
きっと満足していただけると思います。

〜ステップアップセミナー開催要項〜
開催日時　９月２２日（土）ＰＭ１：００〜３：００
開催場所　株式会社日本財託内　会議室

※参加者の声はこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/voice.html

ステップアップセミナーへのあなたの参加をお待ちしています。
わたし達と、一緒に不動産投資について勉強しましょう！

※『ステップアップセミナー』のお申し込みはこちらから
⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/index.html

※申込み多数の場合は、抽選とさせていただきますので、ご了承下さい。

※なお、ローンに関するご相談がある方は、事前にお申し出ください。



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■６．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込受付中！　■
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〜★平日の夜や土日に、気軽に相談できるサービス★〜

◆不動産投資について、物件探しについてなど、あなたの仕事帰りや休日の
空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。

◆すでに、多くの方にご利用いただき、ご好評をいただいています。

・セミナーに参加したが、もっと詳しい話を直接聞きたい
・中古マンションの市況は勉強したが、投資物件の買い時が分からない
・今の自分の収入でワンルームマンションを購入できるのか
・ローンを組んで購入した場合の金利を含めた収支を知りたい
・資産の組替えを検討しているが、専門家に相談したい

など、不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
どんなことでも、気軽にご相談ください。

◆相談者の声は、こちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html

◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

※個別相談の予約お申し込みはこちらから
↓　↓　↓　↓　↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/index.html


◆８月の日程

８月２１日（火）１８：３０〜２０：００
８月２５日（土）１０：３０〜１７：００
８月２８日（火）１８：３０〜２０：００

※平日・休日のご相談時間「１０：３０〜１７：００」、「１８：３０〜
２０：００」は、ご相談開始時間の表記です。
また、ご相談開始時間もあくまで目安となりますので、ご希望のお時間
帯がございましたら、ご遠慮なくお申し付けください。


※個別相談の予約お申し込みはこちらから
↓　↓　↓　↓　↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/index.html



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■７．賃貸管理はお任せください！
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。■
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『一戸からでも管理を頼んでいいんですか？』
というあなたの声にお応えします！

★当社では、一戸からでも管理を取り扱っています。
ただし、身銭を切ってでも、必ず空室を埋めるという姿勢で取り組んでい
ますので、東京都内と横浜エリアの物件に限らせていただきます。


◆『空室が続き、何ヶ月も入居者が付かなくて困ってしまう...』

◆『今の管理会社は共有部分の清掃もいい加減、
せっかく持ってる資産の価値が無くなってしまう...』

◆『騒音・転貸・滞納などの悪質入居者がいて困っている...』

◆『毎月の高い管理委託料の支払いで、手取り収入が減少している...』

◆『担当社員がすぐに辞めてしまって、いつもたらいまわし・・・』

◆『内装費用が高く、入居者の言いなりになっているのでは・・・』

◆『報告・連絡が遅い』

◆『更新時期を過ぎているのに、更新手続きをやってくれない・・・』

などの不安をお持ちではないですか？

■――賃貸管理会社を決めるとき――――――――――――――――――■

間違った賃貸管理会社を選んでしまうと、あなたの収入やコストが　
大きく違ってきます。

長い目で見ると大きな損失です！
『信頼の置ける賃貸管理会社を選ぶ』ことは、『物件選び』と同じ
くらい重要です。

■――――――――――――――――――――――――――――――――■


★管理を委託したオーナー様の声はこちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/index.html

★当社の賃貸管理システムについてはこちらから　

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/manage/index.html


★賃貸のことなら、なんでもご相談ください！
賃貸管理のプロがあなたの悩みを解決します。
ご相談はこちらから

⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/manage/contact.html


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■８．編集後記　■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

梅雨明けと同時にセミが一斉に鳴き始め、さらに暑さを感じていらっしゃる
かと思います。

セミは成虫としては一週間の命ですが、7年から11年もの間、その準備期間と
して土の中で過ごします。その僅かな命の無常さが、多くの俳句で詠まれて
います。

私は、ちょうどこの時期、公園で幼虫を採集し、家に持ち帰って羽化を観察
します。

約3時間ほどの羽化は、とても神秘的です。
そして、翌朝大空に羽ばたいていく姿を見せます。

10年前後の幼虫時代を過ごしているわけですから、小学生にとっては同い年
にあたります。

そして、小学生の彼らにセミの余命は一週間であるという事実を伝えます。

私はそれらを通して、子供たちに命の尊さを教えています。


総務部
S・H

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◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
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TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
【住　所】東京都新宿区西新宿1‐11‐11河野ビル2F
【担　当】野中　弘美

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