第12回 『プロの大家さんの仕事振りを公開します!その2』

2007/08/23

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.41 ――――――――――
☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆     〜あなたの老後、本当に大丈夫!?〜
☆☆☆★   日本財託HP http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
ます。配信先変更・解除につきましては本文最後にございます『登録・解
除』にてお手続きをお願い致します。

◆―――――――――― 日本財託からのお知らせ ――――――――――◆

★『中古ワンルームマンションで収益を上げる!』重吉勉著 増刷決定! 

7月に発売されました当社代表重吉勉著『中古ワンルームマンションで収益
を上げる!』の重版が決定いたしました!

マンション経営に対する関心の高さに改めて驚いている次第です。

書籍をご購入いただきましたお客様並びに普段ご愛顧いただいている皆様方
に改めて感謝申し上げます。

発売以来、読者の皆様からたくさんの反響をいただいておりますので、
ここでその一部をご紹介いたします。

読者の皆様からの反響はこちらから

⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/special/index.html#book_report


◆――――――――――― 7月末現在の管理実績 ――――――――――◆

オーナー様数2,083名、管理戸数4,702戸、入居率99.41%

◆――――――――――――― INDEX ―――――――――――――◆

1.全12回連載コラム

第12回 『プロの大家さんの仕事振りを公開します!その2』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

2.不動産投資 Q&A
〜あなたからのご質問にお答えします〜


3. 「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜ずばり!マンション投資の成功法と真実を解説〜
第14回
9月 9日(日)PM1:00〜3:30開催

参加申込受付中!

4. 「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
〜9月22日(土)開催
『ステップアップセミナー』参加者募集のお知らせ〜

5.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

6.賃貸管理もお任せください!
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。

7.編集後記

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■1.第12回 『プロの大家さんの仕事振りを公開します!その2』
〜日本財託の賃貸管理業務について〜

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株式会社プレミアム・インベストメント&パートナーズ
代表取締役 午堂 登紀雄


物件取得前の調査ばかり一生懸命で、買った後は無頓着、というオーナーも
多いのではないでしょうか。

当たり前の話ですが、物件取得してからが賃貸経営の本当のスタートです。

そして、安定収益を確保できるかどうかは管理にかかっているといっても過
言ではありません。

どんなに高利回りで買っても、入居率や家賃水準を維持できなければ、収益
は減る一方です。

しかし、利回りがそれほど高くなくても、安定した入居率と家賃水準を確保
すれば、キャッシュフローとしてはむしろ高く維持されます。


また、滞納なども初動が大切です。

初期段階でがっちり対応しないと、入居者から甘く見られて滞納が常態化し
てしまうリスクもあります。

さらに、1棟物件であれば、建物管理もしておかなければ、ゴミ置き場やポ
スト周りが散乱したりして退去リスクが高まります。

内外装リフォームも計画的にしっかりやらないと、資産価値が保てず、やは
り入居者は出て行きますし、売却するときも安く買いたたかれてしまいかね
ません。


要するに、物件選びと同じくらい管理が重要だということです。


自分で管理をしない人にとっては、任せる管理会社選びが重要になります。

管理会社の使命とは、オーナーの資産と収益を守ることです。

しかしそれは、オーナーの方ばかり向いていて入居者のことを考えないとい
うことではありません。
入居者に快適な環境を作っていかなければ、入居者は居心地の悪さを感じ、
退去していきます。
あるいは競合物件に負けてしまいます。

それではオーナーの収益を守れません。

ですから、オーナーの資産と収益を守るというのは、物件を入居者にとって
よりよい商品にしていくこと、と同義なのです。


さて、優秀な管理会社かどうかを見分ける視点としては

・平均入居率(管理物件の何割が埋まっているか、すなわち客付け能力の高さ)

・入居審査の精度(ゆる過ぎてもいけないし、厳し過ぎてもいけない)

・クレーム対応のスピードときめ細やかさ(対入居者はもちろん、対オーナー
にも)

・滞納督促の厳格さ(前述したように初動と断固たる姿勢が重要)

・退去時精算の確実さ(入居者入替時のスピーディーなルームクリーニング
もしくはリフォームで、空室期間を最短にすること)

・リフォーム費用のコストパフォーマンス(ここで儲けている管理会社も多
いので要注意)

などがありますが、最後は「相性」ですね。

私がお付き合いしている日本財託さんは、質の高い管理業務はもちろんのこ
と、会社の経営理念や経営方針も私とは相性が合い、よきパートナーとして
安心して物件の管理をお任せしています。

一緒に賃貸経営を進めていけるパートナーかどうか、やはり実際に担当者と
合って確かめる必要があります。

すぐに「家賃を値下げましょう」とか、「礼金はとれません」などと工夫の
かけらもない管理会社はすぐに変えるべきでしょう。

かといって、オーナー側にも当然、賃貸経営を行う経営者としてのマナーが
必要です。

こっちは客だとばかり、無謀な要求(相場を無視した家賃設定で「家賃を下
げるな、でも埋めろ」などと言う)をする人は、早晩、優秀な管理会社から
は見放されるでしょう。

管理とは、オーナーと管理会社のパートナーシップである、ということを意
識し、相互に協力し合う姿勢が重要なのは言うまでもありません。



≪今回のコラムに登場していただきました午堂登紀雄先生について≫
サラリーマンのかたわら、独自の投資理論と手法を駆使し、
貯金70万円から、わずか1年で3億円の資産形成に成功。
毎月の手取りキャッシュフローは約100万円にのぼる。
現在は、収益不動産情報の提供と融資サポートを始めとした
個人向け不動産投資コンサルティングを行う。


◆ 株式会社プレミアム・インベストメント&パートナーズ
〒107-0062 東京都港区南青山4-20-1 ナガシマハウス2F
TEL:03-5771-0970 FAX:03-5771-0972

◆ 不動産投資のプロフェッショナル・アドバイザー
不動産投資マスターズ
⇒ http://www.rei-masters.net

◆ 午堂登紀雄先生へのご質問はこちらへ
⇒ godo@premium-i.jp

◆ 過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html


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≪日本財託から≫

日本財託管理サービスでは、オーナー様からお預かりした大切な資産をオー
ナー様に代わり、管理・保全させていただいております。

いわゆる『大家さんの仕事』、例えば入居者の募集、退去立会い・敷金精算、
リフォーム、保険業務、緊急対応、建物巡回などをオーナー様に代行して行
っているのです。

ここで、私たちの仕事を紹介したいと思います。


■ 入居者に対するきめ細かい対応 ■

不動産投資における最大のリスクである空室リスク。

このリスクを根本から解決するには、今の入居者にできるだけ長く住み続け
てもらうことです。

そのためには、入居者に対してきめ細かいサービスを提供し、住み心地の良
い環境を整えてあげることが重要です。

当社では24時間365日年中無休のコールセンターを設けています。

鍵の紛失、エアコンの故障、水漏れ、近隣のトラブルなど電話一本で駆けつ
けるサポートシステムを整え、入居者に安心して過ごしていただけるような
環境作りを行っています。

また、入居者だけでなく離れて暮らすご両親にとっても、安心して大切なお
子様を住まわせることができるので、新たに入居者を募集する際にも、24
時間365日年中無休のコールセンターがあれば、強力なアドバンテージと
なります。



■ めったに起きないリスクに備える ■

管理会社では、日常の管理業務に加え、火災や漏水などの緊急時にも迅速か
つ正確対処する処理能力が問われます。

ここで、当社が経験した漏水事故についてお話ししたいと思います。

トイレのつまりが原因で、階下の部屋へ漏水が発生。

しかも運が悪いことに被害を受けた部屋はデザイン事務所として利用しており、
そこに設置してある約260万円ものカラーコピー機が漏水被害で壊れてしま
いました。

ここで注意したいのは、通常の住宅総合保険では対応できないという点です。
今回のような漏水被害に対してはまったく補償されないのです。

今回のケースで保険対応するには、

・オーナーが施設賠償保険に加入していること

・入居者が「家財保険」(個人賠償保険責任担保特約付き)に加入し、
かつ入居者自身が自らの過失である旨を認めること

以上が条件となります。

当社ではオーナー様には必ず「施設賠償保険」に加入して頂いております。
そして、事故が起きた際には、迅速に事故の内容を調査し、オーナー様に代
わって入居者、被害者そして保険会社と協議を行い、オーナー様の手を煩わ
せることはありません。



◆ 過去のコラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから

mg-info@nihonzaitaku.co.jp

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◆ メールマガジン新企画続々登場! ◆


次回9月13日配信号より、日本財託メールマガジンに新企画が登場します。
様々な切り口からマンション経営の魅力をお伝えしていきます。

〜9月からの新企画のご紹介〜

★『賃貸管理会社社員のよもやま話』

不動産投資の最前線で働くスタッフが不動産投資の見落としがちなポイント
や不動産投資の最新事情を、あなただけにお話します。

・入居希望者殺到!今、こんな物件が好まれる。
・水際で食い止めろ!滞納への対処は入居者審査から
・立つ鳥後を濁さず!?退去立会いのポイント
・新品同様!匠のリフォーム術とは
・よろずトラブル請け負います。バックナンバー|日本財託グループのトラブル解決法

など

★『不動産ニュースの虫眼鏡』

不動産関連ニュースを独自の視点で解説します。
ニュースの裏側にあるビジネスチャンスを見逃しません!

★『不動産屋が行く!人気沿線ぶらり旅』

人気沿線各駅を不動産屋の目で詳しくレポート。
街並みはもちろんのこと、相場家賃や駅前情報など不動産投資に役立つ
生の情報をお届けします。


これからも、楽しく読めてためになる「不動産投資情報」をお伝えしていき
ますので、ご期待ください。

※なお、事前にお知らせした内容が変更になる場合があります。
ご了承くださいますようお願い申し上げます。

◆ 過去のコラムのバックナンバーはこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/mmbn/index.html

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■2.不動産投資 Q&A■
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Q)中古マンションを購入したとして、築20年、30年と経過した時に、
果たして本当に借り手はいるのでしょうか?

◆ 回答はこちらから

⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq04/faq04_08.html


◆ 不動産投資についてのご質問は、
HPまたは、こちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp



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■4.『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』■
9月9(日)PM1:00〜3:30開催
〜 参加者募集のお知らせ 〜  
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★ 第14回サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー ★
開催のお知らせと参加者募集について

◆ 資産が資産を産むマンション投資術とは!? ◆

今回は「伝説の営業マン」と呼ばれ、多くのお客様を経済的自由へと導いた
当社の営業部長「田島浩作」がバブルから崩壊に至るまで不動産業界に身を
置き、辛苦を経験する中で築いた「経済環境に左右されない不動産投資論」
を解説します!

田島浩作は年齢52歳。
四柱推命の研究家でもあります。

脇から飛び出たワイシャツで、だぶだぶなズボンを持ち上げながら歩く、
立派とはいえないその風貌。

しかし、お客様から圧倒的な人気を集めています。

その秘密とは・・・

なぜ、お客様からこれほどまでに田島が慕われ、皆がこぞって不動産投資の
アドバイスを求めるのか?
それには、ある理由がありました。

それは、『資産が資産を産むマンション投資術』。

・スタートは一戸の中古ワンルームマンションから。
・不動産を『本当の資産』にするために、やるべきこととは?
・『家賃収入だけ』で『加速度をつけながら』
物件(資産)を増やしていく方法とは?

是非、会場で『資産が資産を産むマンション投資術』を体験してください!
不動産投資の見方が変わるかもしれません。


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さらに当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ、自信
を持って話すことのできる「失敗しないための確かな投資法」をセミナー
に参加された方だけに、惜しげもなく大公開します。

さらに重吉自身が執筆し7月に発刊した『中古ワンルームマンションで収益
を上げる!』に書いてある内容を詳しい事例や実例をもとに深く掘り下げ、
「ここまで話していいの?」と思われるような、他では絶対に聞けない本音
をお話します。


≪その内容を一部ご紹介!≫

・年金破綻で、長生きすることがリスクになるってホント?
→リスクを取らないことがリスクになるとは・・・
・不動産投資には、まとまったお金が必要?
→まとまった資金がなくても自分の年金を作る方法とは・・・
・バブル期の再来か?不動産投資で失敗する人には共通点がある!
→20年前と同じ「危ない」と思う7つの特徴とは・・・
・なぜ今が買い時なの?
→価格が上昇するとこんなに違う、その内容とは・・・
・入居率99% 入居者募集のマル秘ノウハウを大公開

また、日本財託が取り扱う「おすすめ物件のご紹介」や気軽に相談できる
「ローン相談窓口」もご用意してあります。

是非、あなたもこのセミナーに参加して、「不動産投資の勝ち組」になって
ください。

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★第14回セミナースケジュール(仮)★

〜 開催日時 9月9日(日) 〜

開場:12:30

≪第一部≫ 13:00〜14:00

講演:『成功するマンション投資は
実績4700戸の賃貸管理会社に聞け!』

講師:株式会社日本財託 代表取締役 重吉 勉


≪休憩≫  14:00〜14:15

≪第二部≫ 14:15〜15:15

講演:『経済環境の変化に負けない!
資産が資産を産むマンション投資術 』

講師:株式会社日本財託 田島 浩作



≪おすすめ物件のご紹介≫ 15:15〜15:30


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■5.「あなたも今日から敏腕大家さん!!」9月22日(土)開催
『ステップアップセミナー』 〜 参加者募集のお知らせ 〜 ■

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★敏腕大家さんを目指す!『あなたのためのステップアップセミナー』★

・投資用不動産を所有しているが、はたして私の投資は成功しているのか?
私が買った物件に間違いはないのか確認したい!

・自分と同じように不動産投資している人の話を聞きたい!

・不動産投資をもっと勉強して、ステップアップしたい!

・不動産投資について、とても興味があるけれど、ほんとうに大丈夫なのか
不安でいっぱい・・・

・はじめての不動産投資で失敗したらどうしよう・・・


こんな不安や悩み・要望をお持ちではないでしょうか?
ご安心ください!

日本財託では、そんなあなたの悩みや要望を解決するための、
「ステップアップセミナー」を開催しています。

毎回、参加された方から「思い切って参加して良かった」という声を頂戴
しています。

まだ、参加されたことのない方や、どうしようか悩んでいる方は、ぜひ一
度、参加してみてください。
きっと満足していただけると思います。

〜ステップアップセミナー開催要項〜
開催日時 9月22日(土)PM1:00〜3:00
開催場所 株式会社日本財託内 会議室

※参加者の声はこちらから
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ステップアップセミナーへのあなたの参加をお待ちしています。
わたし達と、一緒に不動産投資について勉強しましょう!

※『ステップアップセミナー』のお申し込みはこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/index.html

※申込み多数の場合は、抽選とさせていただきますので、ご了承下さい。

※なお、ローンに関するご相談がある方は、事前にお申し出ください。



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■6.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込受付中! ■
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〜★平日の夜や土日に、気軽に相談できるサービス★〜

◆不動産投資について、物件探しについてなど、あなたの仕事帰りや休日の
空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。

◆すでに、多くの方にご利用いただき、ご好評をいただいています。

・セミナーに参加したが、もっと詳しい話を直接聞きたい
・中古マンションの市況は勉強したが、投資物件の買い時が分からない
・今の自分の収入でワンルームマンションを購入できるのか
・ローンを組んで購入した場合の金利を含めた収支を知りたい
・資産の組替えを検討しているが、専門家に相談したい

など、不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
どんなことでも、気軽にご相談ください。

◆相談者の声は、こちらから

⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html

◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

※個別相談の予約お申し込みはこちらから
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◆8月の日程

8月25日(土)10:30〜17:00
8月28日(火)18:30〜20:00

◆9月の日程

9月 1日(土)10:30〜17:00
9月 6日(木)18:30〜20:00
9月11日(火)18:30〜20:00
9月20日(木)18:30〜20:00
9月29日(土)10:30〜17:00

※平日・休日のご相談時間「10:30〜17:00」、「18:30〜
20:00」は、ご相談開始時間の表記です。
また、ご相談開始時間もあくまで目安となりますので、ご希望のお時間
帯がございましたら、ご遠慮なくお申し付けください。


※個別相談の予約お申し込みはこちらから
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/index.html



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■7.賃貸管理はお任せください!
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

『一戸からでも管理を頼んでいいんですか?』
というあなたの声にお応えします!

★当社では、一戸からでも管理を取り扱っています。
ただし、身銭を切ってでも、必ず空室を埋めるという姿勢で取り組んでい
ますので、東京都内と横浜エリアの物件に限らせていただきます。


◆『空室が続き、何ヶ月も入居者が付かなくて困ってしまう...』

◆『今の管理会社は共有部分の清掃もいい加減、
せっかく持ってる資産の価値が無くなってしまう...』

◆『騒音・転貸・滞納など悪質入居者がいて困っている...』

◆『毎月の高い管理委託料の支払いで、手取り収入が減少している...』

◆『担当社員がすぐに辞めてしまって、いつもたらいまわし・・・』

◆『内装費用が高く、業者の言いなりになっているのでは・・・』

◆『報告・連絡が遅い』

◆『更新時期を過ぎているのに、更新手続きをやってくれない・・・』

などの不安をお持ちではないですか?

■――賃貸管理会社を決めるとき――――――――――――――――――■

間違った賃貸管理会社を選んでしまうと、あなたの収入やコストが 
大きく違ってきます。

長い目で見ると大きな損失です!
『信頼の置ける賃貸管理会社を選ぶ』ことは、『物件選び』と同じ
くらい重要です。

■――――――――――――――――――――――――――――――――■


★管理を委託したオーナー様の声はこちらから

⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/index.html

★当社の賃貸管理システムについてはこちらから 

⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/manage/index.html


★賃貸のことなら、なんでもご相談ください!
賃貸管理のプロがあなたの悩みを解決します。
ご相談はこちらから

⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/manage/contact.html


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■8.編集後記 ■
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

皆さん、夏休みはいかがお過ごしでしたか?

旅行に行く人、のんびりする人、それぞれ過ごし方は違うと思います。

私は帰省組。

今年は高校のクラス会があり、久しぶりに会う旧友たちと楽しい時間を過ご
しました。
不思議ですよね、約20年ぶりの再会でもあの頃に戻れるのだから。

当社は、「お客様とのご縁を大切に、管理を通じて一生涯のお付き合い」を経
営理念としています。

今回、再びつながった旧友たちとのご縁も、大切にしたいと思います。


さて、夏といえば祭り。

祭りといえば、ねぶた祭が有名ですよね。

私の地元では、立佞武多祭(たちねぷた)があります。

ねぶた祭のかけ声は「ラッセラー、ラッセラー、ラッセ、ラッセ、ラッセラ」
これを漢字にすると「良成良、良成良、良成、良成、良成良」。

つまり、「よくなる、よくなる、運がよくなる」と言う意味があるそうです。

立佞武多祭(たちねぷた)のかけ声は、「ヤッテマレ、ヤッテマレ〜」。
これは、「やっつけろ!やっつけろ!」という意味だそうです。
これを聞いて、なるほどと感心。

何かつらかったり、きつかったりしても、「ヤッテマレ、ヤッテマレ〜」と強
い気持ちと「ラッセラー、ラッセラー」の前向きな気持ちで、頑張らなきゃと
思った夏でした。

マーケティング部  K

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構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
TEL:03-3347-2414  FAX:03-3347-2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐11‐11河野ビル2F
【担 当】野中 弘美

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