4月12日、総務省が2022年10月1日時点の人口推計を発表しました。

それによると、東京都の人口は前年の人口減から一転してプラスとなり、
その数は1403万人になったとのことです。
「東京一極集中」への回復ぶりが改めて示された形となりました。

特筆すべきは人口増加が全都道府県で唯一、東京都のみだったというところです。

つまり、いま日本で一番人が増え続けているのが東京であり、
最も賃貸需要が旺盛な場所も東京だと言えます。

今回のコラムでは、最新の人口推計データをご紹介しながら、
なぜ東京だけが人口が増えているのか、その理由を解説していきます。

まず抑えておきたいのが、
都道府県別の人口の増減が何を意味しているか、ということです。

少子高齢化の影響により、日本の人口は2007年より
死亡数が出生数を上回る「自然減」の状態が続いています。

今回発表された人口推計では、統計上過去最多となる73.1万人の自然減となり、
都道府県単位でみても、東京都を含むその全てでマイナスという
過去に類を見ない結果となりました。

こうした状況下で人口がプラスになるということは、
外国人も含めた他地域からの転入数が転出数より多く、
その転入超過数が自然減をも上回っていることを意味しています。

東京都は全都道府県で唯一、前年比＋0.2%となり、2.8万人の増加となりました。

では、他の都道府県の状況はどうだったのでしょうか。

人口増減率のマイナス幅について都道府県別にみると、
沖縄県が－0.01％と最も少なく、
次いで神奈川県の－0.04％、埼玉県の－0.05％、滋賀県の－0.11％となっています。

逆に減少率のトップは秋田県の－1.59％で、青森県の－1.39％、
岩手県の－1.32％、山形県の－1.31％と続きます。

東京を除く日本の大都市圏はというと、福岡県が－0.15％（8千人減）と
減少幅が少ない順で第6位に。
大阪府が－0.27％（2.4万人減）で同8位、愛知県が－0.29％（2.2万人減）で同9位、
北海道が－0.82％（4.3万人減）で同28位でした。

こうしてみると、大都市圏といえども人口減少の流れには逆らうことができず、
東京の「一人勝ち」状態がはっきりと分かります。

このトレンドは今に始まったことではありません。

東京都は2021年こそコロナ禍の影響で増減率はマイナスだったものの、
それまで26年間にわたってプラスを維持してきました。

一方で、大阪府は年によって多少の増減はあるものの、
直近10年間で6.7万人のマイナス、北海道に至っては25年連続の人口減で、
同29.1万人のマイナスとなっています。

加えて愛知県は4年連続、福岡県は3年連続で人口減でした。

では、その理由は何なのでしょうか。

ポイントは、圧倒的な経済規模を背景とした若者人口の流入と
「出生数維持率」の高さです。

前出の人口動態の統計によると、15～64歳の「現役世代」人口の割合が
最も高いのは東京都で66.3％でした。
これは他大都市圏である愛知県の61.7％、大阪府の60.3％、福岡県の58.9％、
北海道の56.9％と比較しても頭一つ抜けた数値です。

東京都の現役世代率の高さを支えるのが15歳～29歳の若者。

今年1月末に発表された総務省住民基本台帳の年報によると、
昨年1年間で東京都には約3.8万人の人口が
他地域からの移動によって増加しました。

ただ、年代別でみると15歳～29歳の世代だけが約9万人の転入超過となり、
そのほかの世代は微減となっています。

つまり、東京一極集中の要因はこの若年層で成り立っていることが分かります。

さらに、ニッセイ基礎研究所のレポートによると、
中でも20代人口の移動が東京一極集中の85％の要因で、
うち75％が20代前半の新卒男女による就職移動が要因であるとしています。

いうなれば「新卒の働き口があるところにこそ、人が集まる」ということです。

東京は上場企業の半数以上が本社を置いており、
誰もが知る大手有名企業から、時代を切り開くスタートアップ企業まで、
多種多様な会社が集まっています。

この選択肢の多さにより、学生たちは希望の職種、業界、給与を得るべく
こぞって東京へと集まるのです。

また、将来を担う子どもたちがどれだけ生まれているかも重要な指標です。

一般的に、女性1人当たりが授かる子どもの数を示す「合計特殊出生率」が
低ければ低いほど、少子高齢化が進んでいるということになります。

都道府県別の出生率の最新データをみると、2021年の全国平均は1.30で、
トップは沖縄県の1.80、次いで鹿児島県の1.65、宮城県の1.64となっています。
東京都はというと、なんと最下位の1.08でした。

しかし、先述した通り、現役世代人口の割合が最も高いのは東京です。
そのため、この合計特殊出生率による都道府県間の比較をもって
将来を予想するのは早計といえます。

ここで重要なのは、ある程度長期の視点でみた際に
出生数がどの程度維持されているかということです。

これを示すのが特定の年を比較して、
どの程度出生数が変化したかを表す「出生数維持率」です。

2000年の東京都の出生数は約10万人で、
2021年は約9.5万、出生数維持率は95%と非常に高い割合を維持。

2位の沖縄県が87％であることを考えると、
首位を独走していることがはっきりと分かります。

これは1996年以降、東京都では毎年女性の転入超過が続いており、
その大半が就職とともに上京する20代前半で占められていることから
起こっている現象です。

こうして東京で生まれた子どもについても
「就職先は地方で」というのは考えづらく東京にとどまり続けます。

つまり、東京は将来においても多くの若者が
居を構えるサイクルが出来上がっているのです。

今回の人口推計における東京の「好調ぶり」は賃貸需要にも反映されています。

先日公開した2023年1月～3月期の賃貸実績レポートでは、
賃貸契約件数がコロナ拡大前の2020年の同時期と比較し
382件増の2,085件となるなど、旺盛な賃貸需要を維持しています。

その多くが若者世代、つまりワンルームに住む人たちです。

不動産投資で将来にわたっても安定した家賃収入を得るために、
人口データに裏打ちされた「手堅い」投資先である都心のワンルームを
検討されてみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部セールスプロモーション課
香西　信宏（こうざいのぶひろ）

◆ スタッフプロフィール　◆
香川県三木町出身の29歳。
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝えています。
来月でついに30歳。子どものころに見ていた30歳はもっと「大人っぽい」感じだったように思いますが、今の自分は毎日がバタバタ。余裕のある大人になれるよう精進していきます。