全国の基準地価は4年連続で上昇、東京23区は伸び率が10%超え。

これは9月16日に国土交通省が発表した
「令和7年都道府県地価調査」の調査結果です。

発表によると、住宅地や商業地などを含む全用途平均の全国上昇率は前年比1.5%。
東京圏に限ってみると、2024年は4.6%から2025年には5.3%で
上昇ペースが加速していることが明らかになりました。

冒頭お伝えしたように、さらに東京23区では前年比10%超えの伸びを見せています。

こうした数値を見ると、不動産投資を検討している人のなかには、
「マンションも今は高くなっているのではないか」と、
二の足を踏んでしまう方もいるかもしれません。
また「価格が下がってから買えばいい」という声もよく耳にします。

しかし、現在の不動産市況では、
値下がりを見込める要因を見つけることは困難な状況です。

そこで今回のコラムでは、
不動産価格が下落しにくい3つの理由を踏まえつつ、
不動産価格上昇時においても堅実に資産を形成する方法についてお伝えします。

まずは、2025年の基準地価について、より詳しく確認していきましょう。

全国21,441の調査地点のうち、地価が上昇したのは約半数にあたります。

東京・神奈川・埼玉・千葉の広域と茨城の一部を含む「東京圏」の3,588地点では、
なんと約9割が上昇。

さらに、東京23区に限ると、722地点の全てで地価が上昇し、
上昇率は昨年の8.2%を上回る10.8%となりました。

東京23区の地価上昇はこれで13年連続、
2020年と比べると実に約3割も上昇していることになります。

こうした地価上昇トレンドは、投資用不動産市場に、
どのような影響を及ぼしているのでしょうか。

当社の販売物件のうち、東京23区内の中古1R・1Kタイプを対象に、
2020年と2025年の平均販売価格を比較してみると、
2020年は1,943万円、2025年は2,141万円でおよそ1割程度の上昇にとどまっています。

基準地価ほど上昇しているわけではなく、いまも安定した収益性が見込める状態です。

一方、先ほどお伝えしたように、
価格の下落を待っている人たちもいますが、
残念ながら今のところ不動産価格が下落する材料を見つけることは困難です。

その理由は、主に3つあります。

まずは、建設用地の不足です。
東京23区ではマンション建設に適した用地が不足しており、
新築物件の供給が簡単ではありません。
そのため、好立地の中古物件への需要が高まり、
価格が下がりにくい構造ができています。

次が、建築費と人件費の高騰です。

2021年ごろから鋼材を中心に価格が上昇しており、
建設物価調査会によると、2021年に比べて3〜4割高に達しています。

さらに、人件費の指標となる公共工事設計労務単価は、
2025年3月時点で24,852円/日となっており、
これは10年前と比べると約5割の増加です。

このような建築費や人件費の高騰が物件価格の上昇、供給の抑制につながり、
中古物件の価格上昇を後押ししています。

最後が、東京への資金流入です。

日本はこれから「大相続時代」を迎えます。
三井住友信託銀行の試算によれば、
子供たちの世代が、就職を機に東京に生活の拠点を移したことを要因に
相続をきっかけにして58兆円もの資金が、
地方から東京圏へ流入する見込みです。

これにより、東京に住む子供たち世代の賃貸からマイホームへの住み替えや
自宅の買い替えなどの需要が発生し、不動産価格の下支えとなります。

また、海外からの資金流入も重大な要素です。
価格が上昇したとはいえ、東京の不動産市場は世界的に見てまだ割安な水準で、
円安や低金利も追い風となり、海外投資家にとって非常に魅力的な存在です。

実際、不動産サービス大手のシービーアールイーによると、
2025年上半期の海外投資家による日本の不動産への投資額は1兆1,400億円となり、
上半期としては2005年以降で最大の投資額を記録しました。

このように不動産価格が下落する要因が見当たらない現状では、
価格の下落を待つのではなく、少しでも早く不動産投資を始めることをお勧めします。

仮に、5年前に不動産投資を始めていれば、
5年間分の家賃収入を得られただけでなく、資産価値も10%上昇していたことになります。

例えば、手取り利回り4%で2,000万円のマンションを購入した場合、
5年後は家賃収入だけで20%の回収が見込めます。

仮に5年後に20%も不動産価格が下落しないのであれば、
いま購入した方が良いと言えます。

また、忘れてはならないのは、
物件価格と同時に家賃も上昇傾向にあるという事実です。

当社が管理するワンルームマンションの賃貸成約データによると、
2025年8月における東京23区のワンルームの平均成約賃料は86,809円。
これは解約前の賃料と比べて5,394円の増加となり、
約6.6%の上昇です。

とはいえ、インフレが進行すると金利も上昇傾向になるため、
ローンを組むことに不安を感じる方もいます。
しかし実際には、インフレが進むことで、ローン返済の実質的な負担は軽減されます。

インフレが進むと、お金の価値は時間とともに目減りします。
そのため、現在抱えている借入金も、
現金と同様にインフレによって実質的な返済負担が軽くなるのです。

例えば、年率2%のインフレが10年間続いた場合、
1,000万円の借金の実質的な価値は約820万円まで目減りすることになります。

もちろん、インフレ下では金利が上昇する可能性もあるので、
積極的に繰り上げ返済を行い、元本返済を早め、
金利上昇リスクに備えることが大切です。

東京の不動産市場では用地不足や高騰する建築費・人件費、
さらに流入する資金など、不動産価格が下落する材料を見つけることは困難です。

一方で、都内の中古ワンルームは地価ほどの値上がりは見られず、
依然として堅実な投資先といえます。

値下がりを待つよりも、今から安定した収益を積み重ねていくことが、
着実な資産形成につながります。
長期的に安心できる収益基盤を築くためには、早めの行動が有効です。

日本財託　マーケティング部　M・Y

◆　スタッフプロフィール　◆
広島県広島市出身の24歳。
セミナーの運営やメールマガジンの執筆を通じて、
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。
実家にあったキーボードを母から送ってもらいました。
「ジャズが代」という不思議な曲に魅了され、自分で弾きたいと考えていたので、
届いたら猛練習する予定です。