「築年が浅い物件は高いから、価格が手ごろな古めの物件にしようかな。」

収益物件の購入を検討する際、こうした声を耳にすることがあります。

中古ワンルームマンションは分譲された年代によって、
それぞれ特徴があります。

築浅物件は、2,000万円から3,300万円程度で、手取り利回りは3.5％前後。
バス・トイレ別、独立洗面台付きの物件もあり、
床面積は20～30平米と比較的広めです。

昭和60年代から平成初期に分譲されたバブル期物件は、
1,200万円から1,500万円程度で、手取り利回りは4％前後。
浴室のバスとトイレが一体型の3点式ユニット、
床面積が16～20平米とやや手狭になります。

両者を比較すると、価格が手ごろで利回りも高いバブル期物件に目が向きがちです。
しかし、価格だけで物件を選ぶのは早計です。

いまはデフレからインフレ局面へ移行して、賃料上昇が顕著です。
とりわけ築年数が新しいマンションほど、
賃料の増額幅が大きいという傾向が見られます。

その一方で、インフレは人件費や資材価格の上昇にもつながり、
管理費や修繕積立金なども上昇傾向にあります。

コスト増加率がほぼ同程度であるとすれば、
賃料の上昇幅がより大きい築浅物件を選んだ方が、
結果的に手元に残るキャッシュフローが増えやすくなります。

そこで今回のコラムでは、最新の賃貸実績データを振り返りながら、
インフレ局面において、築浅物件が選ばれている理由について紹介します。

まずは、2025年7月から9月までに当社が成約した
ワンルームマンションの賃貸実績について、詳しくみていきましょう。
この期間におけるワンルームマンションの賃貸契約数は1,214件。

東京23区の平均成約賃料は86,041円で、
解約前賃料と比較すると5,314円の増額となりました。

空室日数は26.2日で、前年同期比では1.2日短縮しています。

この時期は賃貸市況のいわゆる「閑散期」にあたりますが、
好調な賃貸市況もあって、空室の早期解消と賃料上昇を同時に実現することができました。

次に、解約前賃料と比較した際の賃料上昇幅について、
冒頭にご紹介した「築浅物件」と「バブル期物件」に分けてみていきましょう。

それぞれの平均賃料は、2000年代以降に分譲された築浅物件が96,582円、
バブル期物件は71,361円です。

解約前賃料からの増額幅は築浅物件が6,458円で、バブル期物件が3,937円でした。

築浅物件はバブル期物件よりも約2,500円高く、
賃料上昇していることが分かりました。

さらに、2010年以降の分譲で都心5区の千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区に
エリアを絞ると、築浅物件の平均成約賃料は130,375円となり、増額幅は11,500円にもなります。

2020年から2023年にかけてのコロナ禍において、
都心部の高額賃料帯の物件は、空室解消で苦戦することがありましたが、
インフレ局面では一転して、空室日数は短縮され、賃料も上昇傾向にあります。

このように、インフレ局面では賃料上昇によって収益性が向上します。

特に賃料の高い築浅物件ほど、増額幅が大きく、
高い収益改善効果が期待できます。

ただし、インフレ局面では賃料だけでなく、
修繕積立金や管理費といったコストにも影響を与えます。

建築資材や光熱費の高騰に加え、
管理人や清掃スタッフの人件費も増加傾向です。

これらのコストの増額幅は、築浅物件やバブル期物件で、
築年数による大きな差は少なく、おおむね同水準の上昇傾向です。
また、外壁工事なども同じ資材・工法であれば費用は変わりません。

違いが出るのは、賃料の増額幅です。

築浅物件の賃料増額幅6,458円に対し、
バブル期物件は3,937円にとどまっています。

同じ額だけコストが上がる前提なら、
手元に残るキャッシュフローは築浅物件の方が大きくなる計算です。

したがって、インフレ下では、築浅物件は経費負担率を一定に保ちながら、
収益を高めることが可能なのです。

さらに、賃料上昇は資産価値の向上にもつながります。
収益物件の価格は「収益還元法」で評価されます。

収益還元法とは、
収益物件から将来生み出される利益相当額をもとに、
還元利回りで割り戻して不動産価値を算出する評価手法です。

そのため、物件の収益力である賃料が高ければ、
物件の価値も高く評価されます。

例えば、月額賃料が8,000円上昇したケースで考えてみましょう。

年額賃料の上昇額は96,000円となるため、
還元利回り4%で割り戻すと、資産価値は240万円も上昇したことになります。

実際、新宿区の築10年、27.6平米の物件で、
解約前賃料と比べると12,000円の賃料が上がった事例がありました。

この物件の手取り利回りは3.44%ですから、
資産価値に換算すると約420万円に相当します。

インフレ局面とはいえ、ここまで賃料が上昇し、
資産価値が押し上げられるのは、東京の築浅物件ならではの現象です。

もちろんバブル期物件には、価格が手ごろなため、
繰り上げ返済を行った際、
完済までの期間が短くなるという利点があります。

完済後は、家賃収入を再投資の原資として活用でき、
資産形成の原動力となり得ます。

ただし、価格や利回りだけに注目して、
はじめから築浅を選択肢に入れないことは、機会損失につながりかねません。

状況が変われば、物件選びの着眼点も変わってきます。

インフレが進む今こそ「築浅物件」と「バブル期物件」
それぞれの特徴を見極めながら、
あなた自身の資産形成プランにあった物件を選んでみてはいかがでしょうか。

日本財託　マーケティング部　K・R

◆　スタッフプロフィール　◆
大阪府熊取町出身。
セミナーの運営やメールマガジンの執筆を通じて、
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。
最近、『カタン』というボードゲームにハマっています。
運と実力の絶妙なバランス、そしてプレイヤー間の交渉が魅力のゲームです。
友達が少ないので、ゲームの内容以上に人を集めることに苦労しています。