1月12日に新宿区で開催された成人式の会場には、
例年と比べても外国人の新成人の姿が目立ちました。

実際、新宿区では新成人対象者4,268人のうち、2,114人が外国籍で、
割合にすると49.5％、実に「2人に1人」が外国人にあたります。

この状況は、決して新宿区だけの特殊な事例ではありません。
NHKの取材によれば、東京23区全体でも新成人の約「6人に1人」が
外国籍とされており、若い世代を中心に外国人比率が高まっていることが分かります。

さらに東京都全体の人口動態に目を向けると、
この流れはよりはっきりと見えてきます。

2024年、都内人口は約9万人増加しましたが、
そのうち約8割を外国人が占めていました。

日本人が減少する一方で、就労や居住を目的とした若い外国人が、
東京の人口増加、ひいては都市の活力を下支えしている構図が浮かび上がります。

こうした人口動向を踏まえると、賃貸需要の観点でも、
外国籍の入居者の重要性が年々高まっていると言えるでしょう。

そこで本コラムでは、東京都における外国籍の入居者の賃貸需要について、
今後の動向を整理していきます。

そもそも外国人増加の背景には、
約30年にわたる外国人受け入れ政策の拡大があります。

1990年には在留資格「定住者」が創設され、
南米などの日系人が日本で働きやすい環境が整えられました。

1993年には「技能実習制度」がスタートし、
中小企業を中心に外国人を雇用する道が広がりました。

さらに2019年には、人手不足対策として在留資格「特定技能」が新設され、
建設・製造・農業・介護などの分野で、
比較的若い外国人労働者を受け入れやすくなりました。

こうした制度拡充の結果、在留外国人は年々増加しています。

2025年6月時点では395万人と、10年前の約1.8倍に達しました。
このままのペースで増加が続いた場合、
2050年頃には日本の総人口の1割を超えるという試算もあります。

この流れは、当然ながら賃貸市場にも波及します。

特に都心部のワンルームでは、単身で生活する外国籍の入居者の存在感が、
今後さらに高まっていくと見込まれます。

その中心となるのが、外国人留学生と若い就業者です。

「外国人留学生在籍状況調査」によると、
2024年5月1日時点の外国人留学生数は336,708人。

前年度から20.6％増と大きく伸び、新型コロナ前の約31万人を上回り、
統計開始以来の最多となりました。

日本に在籍する外国人留学生の多くは、10代後半から20代前半の、
いわゆる"大学生世代"が中心で、大学・大学院・専門学校といった
高等教育機関への在籍が全体の約7割を占めています。

政府は2033年までに外国人留学生を40万人受け入れる目標を掲げており、
今後も留学生数は増加傾向が続くと見られます。

大学や専門学校が集中する首都圏では、
留学生向けの賃貸住宅需要が一段と厚みを増していくでしょう。

一方、就労目的で来日する外国人も着実に増えています。

2024年10月末時点で、外国人就業者は約230万人。

そのうち「技能実習」の在留資格者は約47万人で、
20代以下が約8割を占めると言われています。

さらに2027年には、従来の技能実習制度に代わる在留資格「育成就労」が
始まる予定です。原則として認められてこなかった転職が可能となり、
働き手の選択肢と定着性が高まることが期待されています。

賃金が高く、職種の選択肢も多い首都圏、とりわけ東京都には、
若い外国人就労者が集まりやすくなると考えられます。

こうした外国籍の入居者の賃貸需要の高まりは、
すでに当社の契約実績にも表れています。

当社で新規にご契約いただくお客様のうち、
外国籍の方が占める割合は年々高まっており、
2025年の新規外国籍契約者数は1,665件、全契約の25.66％に達しました。

もっとも当社では、物件特性や周辺環境とのバランスを考慮し、
外国籍入居者比率に一定の目安を設けたうえで受け入れを行っています。

それでもなお、外国籍の入居者が賃貸経営において重要な入居者層であることは
間違いありません。

では、外国籍の入居者を受け入れるうえで、どのような点を重視すべきでしょうか。

当社では、大きく分けて「入居時のコミュニケーション」と
「入居後のフォロー体制」の2点が重要だと考えています。

まず入居時のコミュニケーションでは、日本語がほとんど話せない方や、
日常会話はできても契約条文や細かなルールの理解が難しい方に対し、
いかに分かりやすく説明できるかが重要になります。

当社では、中国語・英語に対応できるスタッフが常駐し、
契約内容や建物ルール、生活上の注意事項などを、
必要に応じて母国語で案内できる体制を整えています。

あわせて、日本の生活に早く慣れていただけるよう、生活マニュアルを多言語で用意し、
ゴミ捨ての方法や収集曜日、生活音に関するマナー、共用部の使い方など、
日本人にとっては「常識」でも、
海外から来たばかりの方には分かりにくい点を丁寧に伝えています。

場合によっては、電気・ガス・水道の開通手続きまでサポートし、
入居初日から安心して暮らし始めていただけるよう配慮しています。

次に、入居後のフォロー体制です。

当社では、電話やメールに加え、入居者アプリや中国語版SNS（WeChat）など、
複数の連絡手段を用意し、入居者様が「自分にとって使いやすい方法」で
気軽に連絡できる環境を整えています。

これにより、トラブルや相談を早期に把握でき、
対応のスピード向上につながっています。

こうした体制を支えているのが、
外国語に堪能なスタッフで構成された専門チーム「国際事業課」です。

国際事業課は単なる通訳にとどまらず、文化や生活習慣の違いを分かりやすく
説明し、寄り添った対応を行うことで、
外国籍の入居者様から「安心して長く住める」「友人にも紹介したい」
といった声をいただくケースも増えてきました。

また、外国籍の入居者を専門とする賃貸仲介会社を訪問し、
担当者との関係構築を強化するなど、
外国籍の方から選ばれる物件づくりにも取り組んでいます。

新宿区の成人式に見られたように、
東京では若い世代を中心に外国人比率が確実に高まっています。

人口減少が進む日本において、今後の賃貸需要を支える存在として、
外国籍の入居者の役割はますます大きくなっていくでしょう。
一方で、「言葉や文化の違いからトラブルになりそうで不安」と
感じるオーナー様がいらっしゃるのも自然なことです。

大切なのは、外国人だから不安と構えるのではなく、
「適切な受け入れ体制を持つ賃貸管理会社と組むこと」です。

受け入れの仕組みとフォロー体制が整っていれば、
外国籍の入居者は安定的で頼もしい入居者層になり得ます。

ぜひ「外国籍の入居者への対応力」という視点を、
賃貸管理会社選びのチェックポイントに加えてみてはいかがでしょうか。

日本財託 マーケティング部 セールスプロモーション課　Ａ・Ｔ

◆　スタッフプロフィール ◆
長野県坂城町出身。
マーケティング部でセミナー企画、ホームページ運営、メールマガジンの執筆を担当。
「東京・中古・ワンルーム」の魅力を多くのお客様に伝えています。
毎日豆乳を飲むのが日課です。購入レポートで応募できる懸賞で、一等「星野リゾートの宿泊ギフト券」を目指してチャレンジ中。
応募には120本分が必要ですが、コツコツ頑張ります。