外壁からの漏水が原因で室内に被害が発生したとき、
その責任は「誰」に求められるでしょうか。

実は、これまで明確な基準があるとは言い切れませんでした。

先月、マンションの共用部の不具合が原因で、
室内で漏水被害が出たケースをめぐり、
「管理組合に損害賠償を求められるのか」が最高裁で争われました。

そのなかで最高裁は、
特別な事情がない限り、管理組合が損害賠償責任を負うとの判断を示しました。

築年数が経過したマンションが増えるなか、
共用部を原因とする損害が出た場合の責任を、どう考えるべきかを示した判断であり、
今後、同様のトラブルが起きた際の判断の土台になっていく可能性があります。

この事案におけるオーナーにとってのポイントは、
「被害を受ける側」と「管理組合の一員」という
二つの立場を同時に持っている点です。

被害者としては、賠償請求がしやすくなる一方で、
組合員としては、管理組合が負う賠償責任の原資を間接的に負担する立場にもなります。

だからこそ、建物全体の管理状況や将来リスクに、
これまで以上に意識を向ける必要があります。

今回のコラムでは、裁判事例の要点を整理しながら、
区分所有者として、どのような意識で建物管理に向き合うべきかをまとめていきます。

では、オーナーが意識すべき「二つの視点」について考えていきましょう。

まず、被害を受ける側としては、共用部が原因で自室に被害が出た場合、
管理組合に対して賠償を求める道筋が
以前より明確になった点は大きいところです。

一方、管理組合の一員として見ると、
管理組合が賠償責任を負う場合、その原資は管理組合の資金になります。

管理組合の資金は、
将来の修繕に備えて区分所有者が出し合っているものです。
「管理組合として支払う」ことになれば、その負担は区分所有者全体に及びます。

そのためオーナーは、「請求しやすくなる」という側面と、
「間接的に支払う側にもなり得る」という側面を
同時に考える必要があります。

将来の修繕のために積み立てている資金から支払うことになれば、
将来予定される大規模修繕工事が予算不足により、
規模を縮小せざるを得なくなることも考えられます。

予算不足を回避するために、
月々の積立金の値上げや一時金徴収につながることもあるでしょう。

さらに、復旧対応が長引けば、共用部の不具合が解消されず、
入居者満足度の低下や空室期間の長期化にも波及しかねません。

その回避策のひとつとしてあげられるのが、「保険」です。

共用部で生じるトラブルへの備えとして、管理組合が加入する火災保険に
特約として付帯できる「施設賠償責任保険」があります。
これにより、賠償責任を負った場合に保険金額を上限に損害賠償金等をカバーできます。

ただ、こうした保険への加入もまだ十分とはいえません。
国交省の「マンション総合調査」（23年度）によれば、加入率が42.6%にとどまります。

さらに、共用部の修繕が行き届いていないマンションは保険料が高くなったり、
加入を断られたりする場合もあると言われています。

今後、マンションの築年数が経過するほど、
共用部の不具合を原因とするトラブルは起こりやすく、
いったん起きれば修繕だけでなく賠償まで発展する可能性があります。

トラブルが"例外"ではなく"日常の身近な問題"になっていく可能性があります。

さらに、共用部の問題は漏水だけではありません。

たとえば、
共用廊下や階段でも、段差や手すりの不備、床材の浮きなどが原因で転倒事故が起き、
治療費や休業補償の負担が争点になることもあります。

管理組合にとっては、共用部分の定期点検やメンテナンスの重要性が、
これまで以上に強く意識される流れになるでしょう。

管理を怠れば、損害賠償という大きな責任を負うリスクがある―

そしてオーナーとしても、「管理組合に任せておけばいい」ではなく、
「管理組合がどんな備えをしているか」という視点を持つ必要性が高まったと言えます。

適切な管理をしているマンションは、正当に評価される一方で、
管理が不十分なマンションは、資産価値を落としてしまう可能性があります。

こうした状況に対して、区分所有者は何ができるのでしょうか。

まず確認したいのは、管理組合が「施設賠償責任保険」に加入しているかどうかです。
加入の有無だけでなく、補償額などもあわせて確認しておきましょう。
もし未加入であれば、総会で見直しを提案する必要が出てくるかもしれません。

次に、長期修繕計画や直近の点検・修繕履歴に目を通すことです。

長期修繕計画であれば、定期的に見直しがされているかを確認しましょう。
あわせて、直近の大規模修繕工事の実施時期も確認することが大切です。

10～15年周期で実施されていれば、
管理組合として管理に注力しているひとつの目安になります。

なお、管理組合の総会は原則として年に1回開催され、
議案書や収支報告書、修繕予定などは郵送やメールでお手元に届きます。

届いた資料は必ず目を通し、気になる点があれば確認しましょう。
過去の議事録は建物管理会社が保管していることが多いため、
必要に応じて問い合わせれば閲覧できます。

管理の重要性が高まり、管理組合活動が活発になる一方で、
修繕積立金が不足しているマンションでは、
今後、修繕積立金が値上げされる可能性もあります。

手取り収入額が減るのは、オーナーにとって歓迎しがたい変化かもしれません。

しかし、それ以上に気をつけなければいけないのは、
突発的な事故や賠償によって「支出が一気に増える」ことです。
大きな出費が重なると、長期の家賃収入の前提そのものが崩れかねません。

その前提に立ち、まずは建物管理を「自分事」として捉えること。

そして、総会の議案書に目を通し、必要に応じて管理組合への参加、
保険の加入状況の確認など、まずはご自身ができるところから
はじめることをお勧め致します。

日本財託 マーケティング部 セールスプロモーション課　Ａ・Ｔ

◆　スタッフプロフィール　◆
長野県坂城町出身。
マーケティング部でセミナー企画、ホームページ運営、メールマガジンの執筆を担当。
「東京・中古・ワンルーム」の魅力を多くのお客様に伝えています。
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