「月額管理費1,000円」「毎月の管理手数料は無料」
このように管理手数料の安さを謳う賃貸管理会社が増えています。

毎月の管理手数料が下がれば、その分だけ手取り収入が増え、
短期的には収益性が高まったように見えるかもしれません。

しかし、短期的な利益だけを追求した場合、
「収益の最大化」や「資産価値の維持」という
不動産投資の本質的な目的が損なわれるリスクがあります。

そこで本コラムでは、事例を交えて格安管理に潜むリスクをお伝えしながら、
管理体制の違いが長期的な収益にどのような影響を与えるのかを解説します。

そもそもなぜ、これだけ破格の管理手数料が成立しているのでしょうか。

それは、管理手数料の安さを別の収益機会を得るための
販促手段として活用している場合があるからです。

管理手数料を抑えて、手取り利回りを高く見せ「販売」に繋げたり、
管理を通じてオーナーと関係性を築き、売却時の「仲介手数料」を期待する、
また、ネット回線などの「付帯サービス」で回収する構造が挙げられます。

格安管理を行う場合、管理手数料収入が不足するため、
管理部門に十分な人員を配置できず、少人数での管理運営が常態化しがちです。

結果として、手の行き届いた管理を実施することができずに、
入居者募集や改善提案が疎かになったり、
オーナー様への連絡も遅れがちになります。

実際、管理手数料が無料の賃貸管理会社で空室期間が長期化してしまった
オーナーAさんの事例をご紹介します。

Aさんは香港在住のお客様で、六本木のファミリータイプのマンションをご所有でした。
物件の管理はマンションを購入した不動産会社に無料で委託していました。

2024年末頃に入居者が退去してから問題が顕在化。
空室発生後も途中経過の連絡がなく、催促しても折り返し連絡が遅い状況でした。
これまでには、1か月以上も連絡がない状況になったこともありました。

状況をヒアリングすると、
その会社では不動産の売買部門に多くの人員を割き、
管理部門は少人数で回していることが判明。

空室が半年以上も続いた段階で当社に相談があり、
7月末に当社へ管理を移管されました。
その後、募集戦略をいちから立て直して募集活動を再開したところ、
およそ1か月で申込を獲得、賃料も2万円増額できました。

二つ目の事例は、川崎市の中古ワンルームを所有するオーナーBさんです。

管理委託先は、開発と不動産売買を基幹業務とする会社で、
毎月の管理手数料は1,100円。
募集の開始も遅く、退去後の内装工事の見積りや肝心の工事も、
Bさんがその都度、担当者に働きかけないと進まない状態でした。

サイトに掲載された募集情報の誤りを指摘しても修正されず、
我慢の限界を迎えたBさん。
空室発生から2か月で当社へ物件の管理を移管いただいたのです。

賃料を当社で再度査定したところ、現在の募集賃料より増額の余地がありましたが、
早期の解消を優先するオーナー様の意向に沿う形で
当初賃料のまま募集。翌日には申込を頂くことができました。

もちろんすべての会社がこのような状況ではありませんが、
販売・仲介を主目的とした格安管理会社の一部では、
空室日数の長期化をはじめとして、
物件の収益性を最大限に活かしきれない傾向があります。

管理人員が不足し、十分な管理体制が整備されていないことは、
賃貸市況の転換点においては、特にリスクが高まりやすい点にも注意が必要です。

たとえば、現在のインフレ下では、入居者募集時は賃料を上げる絶好の機会です。

これが格安管理会社では通常の募集業務で手一杯になり、
市況や物件特性に合わせた適正な賃料設定が難しくなるケースがあります。

一方、当社ではインフレ進行に合わせて、
一つ一つの物件の賃料を精査し、賃料の引き上げを推進。
2025年10～12月に成約した都内23区のワンルーム1,028戸で、
解約前賃料から6,439円の増額を実現しています。

募集だけでなく、更新時の賃料増額も同様です。

当社では更新契約に合わせ、原則として月額3,000円以上の増額打診を実施。
入居者との合意が必要になりますので、必ず成功するわけではないものの、
毎月200～300件の増額打診対応を行っています。

こうした対応が可能なのは「更新契約」専門のチームがあるからです。
チームでは、インフレ基調にあわせて賃料を上昇させるために、
積極採用を続け、現在の更新契約の専門スタッフは11名、
そのうち6名は賃料上昇トレンドに入った2024年以降の増員です。

さらに、市況の悪化局面でも賃貸管理会社の力が試されます。

記憶に新しいコロナ禍では、
緊急事態宣言下で職場や学生のリモート化が進み
東京の賃貸ニーズが一時落ち込みました。
しかし、当社は最も空室が長期化した2021年でも年間平均空室日数は41.1日でした。

背景にあるのが、コンサルタントやシステム担当など管理部門以外も動員した
「空室撲滅プロジェクト」です。

空室物件の点検、仲介会社訪問によるヒアリング、
家賃設定の見直しなどを販売スタッフも含めて一丸で実施しました。

こうした対応は管理を軸にした経営だからこそ可能で、
不動産販売を主軸とする会社が、多くの人員を管理に振り向けるのは容易ではありません。

また、近年は「DX化」の推進により、
少人数での管理運営も行いやすい環境となっていますが、
当社ではオーナー様の利益に直結する入居者募集に関しては
多くのスタッフで業務にあたっています。

未曽有の事態で力を発揮するのは、協力会社との日頃の信頼関係構築と
対面コミュニケーションです。
スタッフが、日ごろから仲介会社への訪問を重ねて
信頼関係を築いていたからこそ、
厳しい状況でも優先的に入居者をご紹介頂けたのです。

そして、さらに差が出るポイントが「提案力」です。

当社は一級建築士やリフォーム専門スタッフも在籍し、
総合的な提案を行っています。

あるマンションで行った、
大規模修繕工事における工事会社候補の選定と見積り確認では、
6社の見積比較表を作成し、価格の低い順から3社を選定。

必要工事の最終決定と金額交渉を行った結果、
当初7,500万円の見積が、工事内容を同一のまま6,500万円まで減額できました。

こうした専門性の高い提案は、人材への積極投資があるからこそ可能となっています。

ここまでご紹介したように、
オーナー様からお預かりした不動産の価値を
最大限に活かすためには人手も手間もかかります。
管理代行手数料という収益基盤が安定していなければ、
管理部門へ手厚い投資はしにくいのが実情です。

管理費の安さは分かりやすい判断基準ですが、
本当に重要なのは「長期的な収益の最大化」です。

管理会社に支払う手数料は単なる「コスト」ではなく、
長期に渡って安定した収益を高めるための「投資」です。

手数料の安さだけでなく、空室解消力、提案力、トラブル解消力といった総合力で
賃貸管理会社を選んでみてはいかがでしょうか。

日本財託管理サービス 管理受託部営業2課　R・S

◆　スタッフプロフィール　◆
台湾・板橋区出身の43歳。
管理受託部で、海外の不動産オーナー様が抱える空室や滞納など、
賃貸管理のお悩みについて相談を受け、管理委託を承っています。

ステーキが大好きで、「いきなりステーキ」によく行きます。
「食べたグラム数」の会員ランキングの順位は、166万人のうち3000位。
気づいたらトップ層に躍り出ていて、驚きました。