「近年の東京の開発は公共性よりも富裕層の利益を優先しているのではないか」

都心の再開発をめぐり、世界的に著名な建築家がこのように、
問題提起をしたというニュースが話題になりました。

確かに、高級ブランド店や外資系オフィス、ラグジュアリーマンション・ホテルが
入居する大型ビル群が中心の再開発エリアを見ると、
「似たようなビル」「似たようなコンセプト」ばかりと
思われるのかもしれません。

華やかではあるけれど、そこに暮らす人や働く人にとって本当に魅力的な街なのか。

これは不動産オーナーにとっても、無関係な議論ではありません。

なぜなら、私たちが投資しているのは「建物」ではなく、
「街の将来性」そのものだからです。

街の魅力が高まれば、それだけ人が集まり、経済活動も活発化し、
賃貸需要も生まれることになります。

ただ、再開発に対してこうした意見がある一方で、
東京は「2050東京戦略 ～東京 もっとよくなる～」として、
東京の未来の姿を示すビジョンを掲げており、
このビジョンに従った再開発も実は始まっているのです。

そこで今回のコラムでは、
東京のグランドデザインに基づく将来像と現在進行中の再開発の現状、
そして、未来の東京がもたらす不動産経営の影響をお伝えします。

東京では、これまでの再開発のイメージを大きく変えるプロジェクトが進んでいます。
それが、銀座～新橋付近を走る東京高速道路、いわゆるKK線の再生です。

2025年4月、約60年にわたり自動車専用道路として使われてきた
KK線は廃止となりました。

今後、30～40年代の完成を目指し、
全長約2kmの高架部分を歩行者中心の公共空間へと再生する
「Roof Park Project」が進行しています。

ニューヨークのハイラインのように、道路を取り壊すのではなく、
その構造体を活かして空中公園へと生まれ変わらせる構想です。

重要な点は、このプロジェクトが
単なる「回遊性向上のための通路」ではないという点です。

東京都と中央区は、再開発エリアと東京駅周辺をつなぐ歩行者ネットワークを構築し、
将来的にはベイエリアまで広げる構想を描いています。

空中回廊が実現すれば、新橋から有楽町、さらに湾岸方面まで、
これまで分断されていたエリアが「歩いてつながる」都市へと変わります。

ただ、目的は移動効率の向上だけではありません。

目指しているのは、「歩きたくなる」「訪れたくなる」ウォーカブルな街づくりです。

目的がなくても滞在できる余白のある空間、
自由に活動できるスペースを生み出すことで、
人々の滞在時間を延ばし、街のにぎわいを創出することが目的です。

さらに注目すべきは、その進め方です。

Roof Park Projectでは、先進技術の「技術検証」と利活用ルールを探る「社会実験」を
実施し、屋外広告やアート導入、イベント開催などを通じて
都民の意見を取り入れていくとしています。

「共創的公共」を掲げ、行政主導ではなく、
民間や地域住民とともに"ゆっくり、みんなで"つくる未来を標榜しているのです。

しかも、この動きはKK線だけの局地的な取り組みにとどまりません。

新宿西口では歩行者優先の駅前広場への再編、
そして、西新宿では、道路・公園・街区を一体化した
ウォーカブル空間の創出が進んでいます。

丸の内や虎ノ門では「ほこみち（歩行者利便増進道路）」の指定により、
車線を減らして歩道を広げ、カフェやベンチを設置するなど、
滞在型の空間づくりが加速しています。

ここから読み取れるキーワードは、
「滞在時間」「回遊性」「共創的公共」です。

より本質的に捉えるならば、東京が都市設計の軸を「効率」から「体験」へと
移し始めているという点が今回のポイントです。

従来の再開発は、オフィス床やテナント床を
どれだけ供給できるかという"面積の勝負"でした。

しかし、これからの東京は、いかに街に人を滞在させられるかという
"時間の勝負"へとシフトしています。

滞在時間が延びれば、消費も自然と増えていきます。

消費が増えれば雇用が生まれ、企業が集まり、さらなる人口流入を呼び込む。
そして「この街に住みたい」という憧れが醸成され、
賃貸需要が底上げされていくのです。

東京は単に新しいビルが建つだけの街ではなく、
街の空間価値そのものが高められ始めています。

ウォーカブルな街づくりは、単なる美観の向上ではありません。
人の時間を奪い合う都市間競争の中で、東京が選ばれ続けるための戦略です。

不動産投資は、いわば未来の人の流れに投資する行為です。
人が歩き、滞在し、また訪れたくなる街へと進化する東京。
そのダイナミズムこそが、都内の収益物件に対する最大の裏付けとなります。

華やかなビルの多さや高さだけでなく、
その街に「人が滞在し続ける理由」があるかどうか。
それを見極めることが、立地選びでも必要な視点になってくるのではないでしょうか。

日本財託　マーケティング部　F・M

◆　スタッフプロフィール　◆
タイ・バンコク生まれ
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝えています。

あったかくなってきたので、春服の売り出しに目がないこの頃。
ふらっと立ち寄ったお店で「はやりの着こなしがあるんですよ」と、
お姉さんに声を掛けられた数分後には、春コートを手にレジに並んでいました。
一目惚れです。