『退職金の実質的な価値が20年で約25％減少。』

先日の日本経済新聞の記事によると、
退職金の名目上の給付額が15％減少したと報じられました。
さらに、物価上昇率を考慮した「実質退職給付」になると、
2003年を100とすると2023年には76にまで低下。

退職金は額面上でも減っているうえ、
物価上昇によって実質的な価値はさらに目減りしているということです。
このように、ビジネスパーソンを取り巻く老後の生活資金は
厳しい局面に立たされています。

特に最近はインフレに加えて、円安も悩みの種です。
円安が進めば、輸入品やエネルギー価格などを通じて、
海外に行かずとも、円の購買力低下を実感しやすくなるでしょう。

この点、日本経済の先行きや円安への不安を踏まえると、
ドル建て資産や海外資産を持つべきではないかと考える人もいるのではないでしょうか。

確かに、外貨建て資産は円安局面で円換算の資産価値が上がりやすく、
有効な選択肢の一つです。ただし、海外資産だけが答えとは限りません。

重要なのは、海外か国内かの二元論ではなく、インフレや円安の局面でも需要を集め、
収益性や資産価値を維持しやすい資産を選ぶことです。
その選択肢として注目したいのが、東京の実物不動産です。

東京は、雇用、交通、教育、生活インフラが集積し、
就職や進学を目的とした人の流入が続く国内最大の都市です。

日本経済全体への不安があるなかでも、
『東京』の不動産は、他の国内資産とひとくくりにはできない強みを持っています。

そこで本コラムでは、インフレと円安の時代における資産防衛の考え方を整理しながら、
なぜ東京という都市に注目する必要があるのかをお伝えしていきます。

これまでの日本では、「現金で持っていれば大きく減ることはない」という
感覚が根強くありました。

確かに、現金はすぐ使える流動性があり、
株式や投資信託のように日々価格が変動するものではありません。
しかし、長期で見れば、額面金額の安定性と実質価値の維持は別問題です。

たとえば100万円が通帳に残っていても、
インフレが進行して、10年後にその100万円で買えるものが今より少なくなっていれば、
資産を十分に守れているとは言い切れません。

現金の実質価値が揺らぐなかで、もう一つ意識したいのが、
日本経済全体に対する不安です。

人口減少、低成長、財政負担、人手不足など、
日本経済は構造的な課題を数多く抱えています。

日本の相対的な経済規模や存在感の低下は、
円で資産を持つ私たち個人にとっても無関係ではありません。

円安が進めば、円建ての現金や預金は、国内では額面が変わらなくても、
海外製品、海外旅行、留学、外貨建て資産の取得といった場面で
購買力の低下を実感しやすくなります。

国内では物価上昇によって購買力が下がり、対外的には円安によって円の価値が下がる。
現金中心の資産形成は、インフレに加えて、円安の影響を受けやすい環境にあるのです。

ただし、日本全体に人口減少や低成長の課題がある一方で、
東京は同じ文脈では捉えきれないほどの可能性を秘めた都市です。

令和5年度の東京都内総生産は名目値で125兆185億円、
国内総生産の21.0％にもなります。
ドル換算では8,649億ドルとなり、
これはポーランドを上回り、スイスに次ぐ経済規模とされています。
しかも、その経済規模は年々成長を続けており、
令和5年度には過去最高値を更新しているのです。

東京は、雇用、教育、医療、交通、商業、行政、文化といった機能が
高度に集積しており、国内外から人や企業を引き寄せる力を持っています。

インフレや円安によって現金の実質価値が下がりやすい時代には、
単に資産を持つだけでなく、どの地域の、どのような資産を持つかが重要です。

その意味で、東京は資産防衛を考えるうえで注目すべきエリアの一つといえるでしょう。

実際、東京の都市機能や国際的な存在感は複数の国際調査からも確認できます。
たとえば、経営コンサルティング会社A.T.カーニーが発表している
「グローバル都市調査」では、東京はニューヨーク、ロンドン、パリに続く
世界4位を維持。

また、2026年3月に英シンクタンクZ/Yenグループが発表した
国際的な競争力調査「グローバル金融センター指数（GFCI）」において、
東京は世界10位にランクインしています。

こうした強い都市である東京の不動産は、
インフレや円安による実質価値の低下に備える有力な選択肢になり得ます。

一方で、インフレに強い不動産といっても、
東京と比較して競争力の劣る地方都市ではその効果も十分とは言えません。

大阪も国内有数の大都市であり、令和5年度の名目府内総生産は44兆9,924億円、
国内総生産の7.6％を占めていますが、その経済規模は
東京の3分の1程度にとどまっています。

また、東京と比べると国際的な評価にも差があります。
2026年3月公表の「Global Financial Centres Index 39」では、
東京が世界10位、大阪は世界26位でした。
大阪も順位を上げていますが、国際金融都市としては東京が国内で一歩先行しています。

さらに、インフレへの備えとして考えるうえでは、賃料の上昇幅も重要です。

東京カンテイのデータでは、2025年の東京都の分譲マンション平均賃料は
前年比9.2％上昇した一方、大阪府は0.6％下落しました。

物価上昇局面でも収益を維持・改善しやすいことが、
東京の不動産の資産防衛力を支える要素になります。

また、円安の面でも、東京の不動産には追い風があります。
円安が進むほど、海外投資家から見た日本の不動産価格は相対的に割安になります。

同じドル資金で取得できる円建て資産の量が増えるため、
東京の不動産は海外資金を呼び込みやすくなります。

たとえば、ホテル分野では国際ブランドの新規進出が続いています。
2025年には、日本初上陸となる「フェアモント東京」が芝浦に、
「JWマリオット・ホテル東京」も高輪ゲートウェイシティに開業しました。
さらに、2026年には赤坂で「1 Hotel Tokyo」が開業しています。

こうした動きは、東京が海外からも滞在需要や消費需要を見込める都市として
評価されていることを示しています。

重要なのは、インフレ下でも賃料収入を確保しやすく、
円安下でも国内外から需要を集めやすい立地を選ぶことです。
需要が旺盛な場所であれば、資産価値が大きく崩れにくく、
長期的な資産形成にもつながりやすくなります。

現金の実質価値が揺らぐ時代における資産防衛の選択肢として、
東京の不動産を検討してみてはいかがでしょうか。

日本財託 マーケティング部 セールスプロモーション課　Ａ・Ｔ

◆　スタッフプロフィール　◆
長野県坂城町出身。
マーケティング部でセミナー企画やHP運営、メルマガを担当し、
「東京・中古・ワンルーム」の魅力を発信しています。
GWに、甲子園球場へプロ野球を観に行きました。
あいにくの雨で試合は中断してしまいましたが、代わりに併設されている
甲子園歴史館を見学。高校野球の歴史や甲子園を舞台にした漫画の展示が数多くあり、
結果的には大満足でした。