当社の管理戸数は、2026年10月中に35,000戸を超える見込みです。

このうち一棟アパート・マンションについては、
現在、802棟8,314戸を管理しています。

区分マンションと一棟物件では、同じ「賃貸管理」でも、
重視する点や求められる専門性が異なります。

例えば、区分マンションでは一戸ごとの空室期間や賃料設定が重要になる一方、
一棟物件では、それに加えて建物全体の収支も踏まえた判断が求められます。

こうした一棟物件ならではの管理に対して、より専門的に対応するため、
当社では今月から一棟物件の管理に特化した専門部署を立ち上げました。

そこで、今回のコラムでは、区分マンションと一棟物件で求められる管理の違いと、
新たな専門部署を通じて当社が目指す管理体制についてご紹介します。

当社ではこれまでも、区分マンション・一棟物件ともに、
入居者募集と内装工事の専門チームが連携しながら管理を行ってきました。

新たな体制では、一棟物件の管理に特化したチームの中に、
入居者募集と内装工事の担当者を配置しました。

オーナー様ごとに担当者を定め、同じ物件に継続して関わることで、
建物の状況やこれまでの管理の経緯への理解を深め、
資産価値の向上や収益力の強化につながる提案を行います。

チームには、オーナー様の投資方針やご要望を把握する「オーナーコンサル」、
収益力の向上を目指して工事内容を検討する「内装担当」、
空室の早期解消と家賃上昇を担う「入居者募集担当」が所属します。

この3つの担当がオーナー様の投資意向を理解しながら、
密接に連携することにより、建物全体の収益性を踏まえた
工事内容や賃料設定を提案できることが、この体制の強みです。

新体制での取り組みの一つとして、リノベーションのご提案方法も見直しました。

区分マンションにおいては、オーナー様のご希望がある場合や、
長期入居者の退去時や漏水・設備の老朽化などへの対応が必要になった際に、
リノベーション工事をご提案してきました。

一方、一棟物件ではこうした対応に加えて、
退去を収益改善の機会と捉え、
工事費用と賃料上昇による効果を比較しながら、
建物全体の収益向上につながるリノベーションを積極的にご提案する方針です。

今回は、実際にリノベーションのご依頼につながった、
ファミリータイプ1室の事例をご紹介します。

オーナー様は、今後20年間は建物を保有したい一方、
できるだけ費用を抑えたいというご希望もあり、
当初はリノベーションに消極的でした。

そこで、オーナー様のご意向を踏まえ、
内装担当と入居者募集担当が連携して工事内容や想定賃料を検討。

現地でお部屋を確認しながら、原状回復とリノベーション、
それぞれのメリット・デメリットをご説明しました。

シミュレーションの結果、原状回復のみなら工事費は約165万円、
想定賃料は月124,000円から10,000円アップの月134,000円でした。

一方、リノベーションの場合、工事費は約320万円ですが、
想定賃料は26,000円アップの月150,000円としました。

つまり、約155万円の追加費用で、月16,000円の賃料増が見込める計算です。

賃料差が続くと仮定すれば、追加費用は約8年1か月で
回収できる見込みとなります。

また、20年間の保有を前提に、早期に賃料を引き上げるメリットだけでなく、
追加費用の負担や、想定賃料で入居者が決まらない可能性もお伝えしました。

こうしたメリットとデメリットを比較・検討いただいた結果、
リノベーション工事をご依頼いただきました。

工事後の募集では、想定賃料を10,000円上回る月額160,000円で
入居のお申し込みをいただき、年末のご入居に向けて手続きを進めています。

今回の一棟専門部署の新設は、区分マンションの管理にも
プラスの変化をもたらしています。

これまで区分と一棟の両方を担当していたスタッフが、
区分マンションの管理に専念できるようになり、
業務をより効率的に進められる体制となりました。

物件ごとの特性を踏まえた精度の高い賃料査定や、
仲介会社への訪問・情報提供をさらに充実させ、
空室期間の短縮と適切な賃料での成約につなげていきます。

管理会社に求められるのは、オーナー様の資産を適切に管理し、
安定した賃貸経営を支えることです。

区分マンションでは、空室期間の短縮と賃料の見直しを通じて、
家賃収入の安定と収益性の向上を目指します。

一棟物件では、新たな専門部署を中心に、
建物全体の収支や資産価値の維持・向上を踏まえた、
中長期的な視点での提案を充実させていきます。

区分マンションと一棟物件。それぞれの物件の特徴に合った専門性を高め、
オーナー様の賃貸経営を支えていくことが、当社の目指す姿です。

管理会社を選ぶ際は、管理戸数だけでなく、
「自分の物件に合った専門性があるか」という視点でも
見てみてはいかがでしょうか。

日本財託管理サービス　一棟PM事業部　T・I

◆　スタッフプロフィール　◆
東京都出身の38歳。
一棟物件所有のオーナー様の利益を最大化することを最重要使命とし、
その実現に向けて管理体制を構築し、日々サービス向上を目指しています。
先日、箱根に旅行に行ってきました。妻と子供2人と自然を満喫し、
日頃の疲れやストレスを忘れ、癒やされました。