地震に備えた物件選び!

2008/04/10

★―――――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.67 ――――――――
☆☆ ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
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◆―――――――――― 日本財託からのお知らせ ――――――――――◆



★ 2008年度新入社員のご紹介 ★



4月1日。



私たちバックナンバー|日本財託グループに、男性1名、女性5名の計6名の新しい仲間が入社
致しました。



今はまだ、皆様方とお会いして直接お話をさせて頂く機会はありませんが、
お客様に喜んでいただけるようなサービスが提供できるよう
毎日の研修で『心と技術』を磨いています。



バックナンバー|日本財託グループの新しい仲間をどうかよろしくお願い致します。



新入社員のプロフィールはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/new_employee/index.html




◆――――――――――― 3月末現在の管理実績 ――――――――――◆



オーナー様数2,313名、管理戸数5,365戸、入居率99.63%



◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――――◆



1.グラリときたらご用心!地震に備えた物件選び!
「大家さんの責任と中古ワンルームマンションの耐震性について」



2.マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫



3.「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜参加者募集のお知らせ〜



4.「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
〜ステップアップセミナー参加者募集のお知らせ〜
6月1日(日)物件見学会開催!



5.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中



6.賃貸管理もお任せください!
都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
あなたの期待に応えます。



7.物件をお探しの方、お持ちの物件の売却を検討中の方 大歓迎!
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〜無料査定実施中〜



8.編集後記




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■ 1.グラリときたらご用心! ■

「大家さんの責任と中古ワンルームマンションの耐震性について」

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先週から関東地方では地震がよく起こってます。

地震のあった先週の金曜日の夜は、当社では新入社員歓迎会の真っ最中。

高層階で行っていたせいか、揺れも大きく感じました。




今回お話するのは、不動産投資を行う上できっても切れない

この「地震」に関するお話です。



「地震により建物が倒壊し、入居者が死傷してしまった」
このようなとき、大家さんはどのような責任を負うのでしょうか。



「阪神大震災で倒壊した建物の共通点とは?」



それではどうぞ。





◆ 損害賠償請求額3億円 ◆




いまから13年前、1995年1月17日午前5時46分。



淡路島・兵庫県を中心として大きな被害をもたらした「阪神淡路大震災」が
発生致しました。



死者6,434名。重軽傷者44,000人。



全壊家屋104,900棟、半壊144,000棟、一部損壊390,000棟



という大災害でした。




この大震災では数多くの人命が失われ、亡くなられた方の大半は建物倒壊に
よる圧死でした。



ここで問題となったのは、建物倒壊により亡くなられた方に対するオーナー
の責任です。



実際に、建物倒壊で亡くなられた入居者の遺族がオーナーを相手取り、
訴訟を起こしたケースがあります。



震災により建物が倒壊、1階に入居中の4人が死亡。
建物自身に問題があったとして総額3億334万円の損害賠償請求を求め
て訴訟を提起したのです。




注目の判決は・・




「マンションオーナーは遺族に対して総額1億2883万円支払え」



というものでした。




なぜ、裁判所はこのような判決を行ったのでしょうか。



実は、倒壊したマンションは建築当初から当時の建築基準を満たしていなか
ったのです。



そのため、建物の倒壊原因のすべてが「地震」によるものではなく、
建物自身にもある、つまりオーナー側の責任も追求されたのです。





◆ 倒壊した家屋には共通点がある! ◆




阪神淡路地方に大きな被害をもたらした阪神大震災ですが、
被害が集中した建物には特徴がありました。



その特徴は『昭和56年6月以前』に建てられた『木造家屋』である
ということです。



昭和56年6月が一つの分岐点になるのは、この年に新耐震基準法が施行
されたからです。



この新耐震法とは、
阪神大震災と同じように大きな被害をもたらした、宮城県沖地震を教訓に
「震度6強以上の地震で倒壊しない住宅」で建物内の人間の生命・安全を
確保することを目的に制定されました。



また、木造家屋に被害が集中した要因。
要因のひとつに「老朽化」が上げられます。



コンクリート造の建物と違って木造アパートの場合、老朽化のスピードは
どうしても早くなります。



木材の「腐食」や「シロアリ被害」など建物の外見だけでは分からない部分
も、静かに老朽化が進んでいるのです。




冒頭で取り上げた1階部分がつぶれ、入居者が亡くなった建物は昭和56年
以前に建てられた、木造アパートでした。



また、コンクリート造の建物でも、昭和56年以前に建てられた新耐震法
施行以前の建物や、1階部分が駐車場になっているピロティ形式の建物への
被害が目立ちました。




このように、震災で被害を受けた家屋がある一方で、
これほどの地震でも倒壊しなかった建物もあります。



それは「新耐震法に基づいて建てられた、コンクリート造の建物」です。



これらの建物は、木造アパートや新耐震法施行以前のコンクリート造の建物
が軒並み被害を受けるなか、被害は非常に少ないものでした。



「新耐震法に基づいた建物であること」そして「コンクリート造」であるこ
とが功をそうしたのです。





◆ 入居者の生命と大切な資産を守るために ◆




利回りが良いからといって安易に木造のアパート、しかも新耐震法施行以前
の物件を購入することは大変危険な行為なのではないでしょうか。



いざ地震が起こったとき、
そのアパートは入居者の生命を守れるのでしょうか。



いざ損害賠償責任が生じたとき、
多額の賠償金を支払えるのでしょうか?



安い中古の物件を購入したとしも、入居者の安全を確保するためには
多額の耐震工事費用が必要となるのです。




不動産投資は株式投資等とは異なり、単なる資産運用ではありません。
購入した物件には「実際に人が住み、生活します。」



だからこそ
大家さんには入居者が安全に住める環境を提供する必要があるのです。




当社では創業以来、一貫して中古ワンルームマンションをご紹介しておりま
す。



中古ということで、
「耐震性は本当に大丈夫なの?」



といった質問を頂くこともあります。




しかし、当社がお客様に販売する物件は
阪神大震災でもその耐震性が証明された、昭和56年以後に建てられた新耐
震法に基づいた物件です。



そして、大手ディベロッパーが分譲し、大手ゼネコンが施工した物件を主に
扱っておりますので、万が一、大きな地震が起きたとしても被害を最小限に
留めることが出来ます。





不動産投資の目的は、長期間にわたって安定収入を得ることにあります。



目先の利益にとらわれて、築年数の古いアパートを購入しても、その後の
修繕費用、耐震工事費用を考えると、多くの費用がかります。



そして、万が一地震が起きたとき、ひょっとしたらそのアパートは倒壊して
しまうかもしれません。



物件を購入する際には、目先の利益だけではなく、その物件は地震が起きた
際倒壊しないのか、倒壊しないためには何をすべきか、費用はいくらかかか
るのか、入居者の安全は守れるのか、など様々な要因を十分に考慮して、
慎重な判断を下す必要があるのです。



だからこそ、
当社では大きな地震が起きても大切な資産が失われる危険が少なく、
入居者の安全を守ることのできる新耐震法施行以後の物件で、
信頼のおけるディベロッパーが分譲したものだけを、
お客様にご紹介しているのです。




◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから


mg-info@nihonzaitaku.co.jp




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■ 2.マンション投資を実践されたオーナー様の生ナマレポート≪最新版≫ ■


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◆ 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!

購入のきっかけや購入後の感想など、本音をのぞかせる内容です。



【老後の年金を作る No.45】
『お互いの信頼関係が成功へと導く』
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/index.html




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■ 3.『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』 ■



2008年6月15日(日)PM1:00〜4:00開催



〜 参加無料 〜

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★ 第23回サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー ★

〜開催のお知らせと参加者募集について〜



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と聞いていましたが、よく理解できていませんでした。
田島さんのお話しで よく分かりました。
目からウロコです!』



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■ 4.『あなたも今日から敏腕大家さん!!ステップアップセミナー』 ■

6月1日(日) 物件見学会開催のおしらせ

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★ 敏腕大家さんを目指す!『あなたのためのステップアップセミナー』 ★

〜物件見学会開催のお知らせ〜



書店にはたくさんの不動産投資本がならび、関連したセミナーも活況です。



しかし、いくら本やセミナーそしてインターネットで勉強したとしても、
そこから得られる情報には限界があります。



物件を購入する時には実際に物件をその目で見極めて、
決断を下さなければなりません。



不動産投資の方法やその理論に関しては万全のはずが、
いざ物件を見て判断する必要が出てくると、何を基準に判断してよいかわか
らない。



そして、結局は『利回り』や『駅までの距離』そして『物件の見た目だけ』
という漠然とした基準で選んでしまう。



はたして、本当にこのような基準で重要な決断を下してよいのでしょうか。



『この物件を買うのか、買わないのか。』
必要とされるのは座学で得られる知識だけではありません。



実際に物件を見て、その善し悪しを判断できる『確かな目』が必要とされる
のです。



物件を購入する際には、必ずその目で確認すべきポイントがあります。



今回の物件見学会では、当社が実際に販売・管理している物件を専門スタッフ
が同行のうえ見学し、物件を選ぶ際にどこに目をつけて、物件の善し悪し
を確かめればよいのか、そのポイントをご説明いたします。




『物件の見る目』を養いたい方や、
これから物件を購入しようと考えている方、
すでに物件をお持ちの方も是非この機会に見学会に参加され、
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バックナンバー|日本財託グループの高い入居率を裏付ける『必ず入居者がつく!』という
確かな物件を見極める目。



この物件見学会で身につけていただければ幸いです。



皆様のご参加を心よりお待ちしております。




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(参加無料)
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※申込み多数の場合は、抽選とさせていただきますので、ご了承下さい。



※見学会では参加者を各班ごとに分け、物件をご案内いたしますので、
同伴されたい方がいる場合は、事前にお申し出下さい。



※物件見学会でご案内する物件は当社管理物件であり、販売可能な物件
ではありません。あらかじめご了承下さいます様、お願い申し上げます。




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予めご了承くださいますよう、お願い申し上げます。




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■ 8.編集後記 ■

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「人を動かす」ということ。



初めてプロジェクトリーダーの任に就いた時のことです。

このテーマについて、とても悩みました。



目標を達成するには、チームの人間を動かし、協力者を動かし、
そしてお客様を動かすことが重要であると考えていました。
では、具体的にどうすればいいのか?




そんな時、ある書籍と出会いました。



「人を動かす」デール・カーネギ/著



日本でも高い評価を得ているようなので、ご存知の方は多いと思います。
私の率直な感想としては、この著書の内容をすべての人々が実行すれば、
より良い社会の発展につながるのではないか。



大げさかもしれませんが、そこまで思うほどのインパクトを受けました。




ここでは全ての内容をお伝えすることはできないので、簡単に概要だけ
ご紹介します。



・人を動かす三原則

・人に好かれる六原則

・人を説得する十二原則

・人を変える九原則



これらをテーマに、著者の経験に基づく事例を挙げながら、
「人を動かす」ということを説いています。



例えば、「人を説得する十二原則」の中から一部抜粋すると、



・相手の意見に敬意を払い、誤りを指摘しない

・自分の誤りをただちに心よく認める

・相手にしゃべらせる

・相手に思いつかせる

・人の身になる



などが挙げられます。




すべてのテーマに共通することですが、「人を動かす」には
「相手の心を動かす」ことが必然だと書かれています。



また、「みずから動きたくなる気持ちを起こさせる」ことが
秘訣であると述べています。



「相手の心を動かす」には、相手の話をしっかり聞き、相手を受け入れ、
相手の身になって考えられることができなければ成し得ません。




この著書を読む前のことですが、プロジェクトのメンバーに対し、
ひどく叱りつけた経験があります。



相手の話を聞かず、相手を受け入れようとせずに・・・



結果として、彼にその後の発展はありませんでした。



その時の過ちは、これから先も一生忘れることはありませんし、
二度と繰り返さないよう日々心がけています。




「人を動かす」ということ。



私にとって、一生涯かけての目標となっているかもしれません。

今でも、この著書を何度も読み返しています。




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