『卵は一つのカゴに盛るな!』

2008/06/05

★―――――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.75 ――――――――
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1.『卵は一つのカゴに盛るな!』
ワンルームマンション投資の危険性についてお答えします



2.マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫



3.「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
〜参加者募集のお知らせ〜



4.「あなたも今日から敏腕大家さん!!」
〜ステップアップセミナー参加者募集のお知らせ〜
7月6日(日)物件見学会開催!



5.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中



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8.編集後記




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■ 1.『卵は一つのカゴに盛るな!』 ■

ワンルームマンション投資の危険性についてお答えします



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先日、メールマガジンの読者から、

『ワンルームマンション投資は危ない!』

と言われているのを目にしたのですが、実際のところはどうなのでしょうか?
というご相談をいただきました。



今回のコラムでは、『ワンルームマンション投資は危険だ』という主張の中
でも特によく言われている



『ワンルームマンションは空室になったら家賃収入はゼロ!
1棟アパートの方がリスク分散になり、有利である』



という主張についてお答えしたいと思います。




◆ ワンルームマンションが危ないと思う理由
『空室になったら家賃収入はゼロ。』



ワンルームマンション1室に投資して、その部屋に空室が生じれば家賃収入
はゼロです。



空室期間中は一切家賃収入はありません。



逆に、
『1棟アパートの場合は複数の部屋があるので、たとえ空室が1室生じたと
しても、他の部屋でカバーできる』というのが、
1棟アパートをオススメする際の売り文句にもなっているようです。



実際はどうなのでしょうか。



確かに、ワンルームマンション1室に投資していた場合、長期にわたる空室
は安定した不動産経営を揺るがす一大事です。



しかし、1室だけに投資していたとしても、そもそもの問題である空室期間
を短くし、空室リスクそのものを未然に防いでしまえば、空室は問題になり
ません。



ただし、そのためには賃貸需要の見込める好立地のワンルームマンションで
ある必要があります。



さらに、仮に空室が生じた場合でも、空室保証が付いてさえいればなお安心
です。




また、『総戸数10室のアパート』と、『ワンルームマンションをそれぞれの
マンションに1戸ずつ合計10戸所有している場合』を比較すると、
どちらのほうが空室リスクを抑えることができるでしょうか。




実は、ワンルームマンションの10室のほうが空室リスクを抑えることが
できるのです。



その原因は『立地』にあります。



1棟アパートは1つの土地に10室がまとまっていますので、万が一、近隣
に新しいマンションが出来たりなどして賃貸需要が少なくなった場合、
当然アパートの10室すべてに影響がでます。



しかし、ワンルームマンションの場合、1部屋1部屋が別々の土地にあり、
万が一、近隣に新しいマンションが出来たりして、賃貸需要が下がったと
しても、すべての部屋に影響がでることはありません。




≪結論≫



『賃貸需要のある好立地で、空室保証のあるワンルームマンションであれば
空室リスクに対して十分に対応可能』



『同戸数のアパート投資とワンルームマンション投資では、
ワンルームマンション投資のほうが、空室リスクを抑えることができる』




◆ 「たまごは一つのカゴに盛るな」



さらに、火災や地震が起きた際にも、1棟アパートならばすべての部屋が
被害を受けてしまう可能性がありますが、ワンルームマンションならば
それぞれが別の土地にあるので、一度に全ての部屋が被害を受けることは
ありません。




分散投資の重要性を説いた格言で、
『卵は一つのカゴに盛るな』というものがあります。



これは、分散投資の重要性について述べた格言です。



卵を一つのカゴに入れている(1棟アパート)と、万が一そのカゴを落とし
た時に、すべての卵が割れてしまうということです。



反対に、カゴを分けておけば(ワンルームマンション投資)、
たとえ一つのカゴを落としたとしても、被害は最小限ですみます。




卵が割れてしまってからでは遅いのです。



特に、不動産投資のような高額な商品の場合、
卵をカゴに盛ってから再度卵をカゴに振り分け直すことは難しく、
最初から、いかに卵を分散していくかが重要になります。



つまり、最初の段階で、ワンルームマンションに投資することが重要になっ
てくるのです。



当社がご紹介している『都内中古ワンルームマンション』は、
都内を中心とした賃貸需要のある地域に絞り、また空室保証もつけた
空室リスクを最小限に抑えた商品です。



さらに、ワンルームマンションの場合はローンがつかないといわれています
が、当社では提携ローン会社によりローンを利用して物件を購入すること
も可能です。




1棟アパートに投資するか、ワンルームマンションへ投資するか、
お悩みの場合には、ぜひお気軽にご相談ください。




ご相談はこちらから



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◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから


mg-info@nihonzaitaku.co.jp




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■ 2.マンション投資を実践されたオーナー様の生ナマレポート≪最新版≫ ■


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購入のきっかけや購入後の感想など、本音をのぞかせる内容です。



今回ご紹介するお客様は、数ヶ月で合計6戸のワンルームマンションを
ご購入されたのオーナー様です。



一つ一つの物件について、
どのような思いで購入されたのか書きつづっていただきました。



さらに、短期間で6戸のマンションを購入した要因や効果的なローンの
利用法など、盛り沢山の内容です。



ぜひご覧下さい。




【家族の生活を守る No.52】
『ワンルームマンションオーナー体験記』
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■ 3.『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』 ■



2008年7月13日(日)PM1:00〜4:00開催



〜 参加無料 〜

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★ 第24回サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー ★

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当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ、自信
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『マンションディベロッパーが売り惜しみから負け惜しみに転落した理由』



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そして『早期に入居者を決める4つの支援体制』など、
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■ 4.『あなたも今日から敏腕大家さん!!ステップアップセミナー』 ■

7月6日(日) 物件見学会開催のおしらせ

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★ 敏腕大家さんを目指す!『あなたのためのステップアップセミナー』 ★

〜物件見学会開催のお知らせ〜



書店にはたくさんの不動産投資本がならび、関連したセミナーも活況です。



しかし、いくら本やセミナーそしてインターネットで勉強したとしても、
そこから得られる情報には限界があります。



物件を購入する時には実際に物件をその目で見極めて、
決断を下さなければなりません。



不動産投資の方法やその理論に関しては万全のはずが、
いざ物件を見て判断する必要が出てくると、何を基準に判断してよいかわか
らない。



そして、結局は『利回り』や『駅までの距離』そして『物件の見た目だけ』
という漠然とした基準で選んでしまう。



はたして、本当にこのような基準で重要な決断を下してよいのでしょうか。



『この物件を買うのか、買わないのか。』
必要とされるのは座学で得られる知識だけではありません。



実際に物件を見て、その善し悪しを判断できる『確かな目』が必要とされる
のです。



物件を購入する際には、必ずその目で確認すべきポイントがあります。



今回の物件見学会では、当社が実際に販売・管理している物件を専門スタッフ
が同行のうえ見学し、物件を選ぶ際にどこに目をつけて、物件の善し悪し
を確かめればよいのか、そのポイントをご説明いたします。




『物件の見る目』を養いたい方や、
これから物件を購入しようと考えている方、
すでに物件をお持ちの方も是非この機会に見学会に参加され、
『入居率99%を誇る賃貸管理会社の物件の選び方』を体験してください。



バックナンバー|日本財託グループの高い入居率を裏付ける『必ず入居者がつく!』という
確かな物件を見極める目。



この物件見学会で身につけていただければ幸いです。



皆様のご参加を心よりお待ちしております。




第2回物件見学会の模様はこちらから
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/voice.html



※『ステップアップセミナー 物件見学会』のお申し込みはこちらから
(参加無料)
⇒ http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_stepup/index.html



※申込み多数の場合は、抽選とさせていただきますので、ご了承下さい。



※見学会では参加者を各班ごとに分け、物件をご案内いたしますので、
同伴されたい方がいる場合は、事前にお申し出下さい。



※物件見学会でご案内する物件は当社管理物件であり、販売可能な物件
ではありません。あらかじめご了承下さいます様、お願い申し上げます。




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■ 5.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込受付中! ■

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不動産投資について、物件探しについてなど、あなたのお仕事帰りや
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■ 7.物件をお探しの方、お持ちの物件の売却を検討中の方 大歓迎! ■
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※無料査定は、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県所在の物件に限らせて
いただきます。

予めご了承くださいますよう、お願い申し上げます。




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■ 8.編集後記 ■

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原油価格の高騰により、石油元売り各社が6月1日、ガソリンの出荷価格を
前月比1リットル当たり、12〜15円引き上げ、とうとうレギュラー
ガソリンが1リットル170円を突破しました。



全国平均で177円を上回る可能性も否定できず、更に物価の上昇も重なり、
家計に大きな影響を与えていることは、各新聞の記事やTVニュースの画像
を見てもよく分かります。



実は、私もガソリン値上げ前日にスタンドへ行き、ガソリンを満タンにした
一人なのですが、今までにない混雑とスタンド内が車で溢れ返っている状態
をナマで見たのは初めてでした。



今回の原油高騰の原因は、今までの第一次、第二次オイルショックとは違い
サブプライムローン問題や中国のガソリン消費量の増大など、様々な要因が
あると言われていますが、そんな中、投機マネーの存在も色濃く反映されて
いると思います。



先日、NHKの特集番組を見ていて、ドバイのオイルマネーによる現在の状
況が放映されていました。



空前のオイルバブル景気となっていて、不動産は格好の投資商品として扱わ
れていました。
また、投資用に高級タワービルや、世界地図に見立てた埋立地に超高級
リゾートコンドミニアムを建設し、されらを値上がり目的に世界中の投資家
達が、こぞって購入している場面を見て、日本も同じようなバブルの時代が
ありましたが、ドバイの今は、その比でありませんでした。



あの番組を見ていて、こんな間違った投資は、いつか崩壊するだろうと思い
ました。



当社は、バブル崩壊と共に設立した会社です。



値上がりを目的とした不動産投資は、いつか行き詰まり、続かないことを
実際に経験したからこそ、不動産投資の本当の目的を理解することが、何よ
も成功する秘訣だと感じます。




マーケティング部 野中 弘美




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