『天井から水がぽたぽた垂れてきて・・・』
こんなお困りの電話を、毎日のように受けています。

長期にわたるマンション経営で、遭遇する可能性が高いトラブルのひとつが「漏水」です。

マンションにおける漏水が怖いのは、漏水を起こした部屋や階下の部屋だけに被害がとどまらないことです。

今回は22,000戸を管理する私たちにとっても前例のない、10階から5階まで６フロアを突き抜けて発生した漏水事故への対応を事例に、トラブル解決のポイントをご紹介します。

漏水事故の発生は、１年ほど前までさかのぼります。

はじまりは、川崎市にある分譲マンションの建物管理会社からの電話でした。

８階の部屋の入居者から、上階から水が漏れてくると訴えがあったので、確認して欲しいと言います。

その部屋の真上、９階の部屋は当社が賃貸管理を行っていたので、連絡が入ったのです。

すぐさま９階の入居者に連絡を取り、室内の状況を確認したところ、９階も被害を受けていることが分かりました。

そのさらに上、１０階の部屋もたまたま当社が賃貸管理をしていたので、１０階の入居者にも確認を取りますが、連絡が取れません。

すると、2時間ほどして帰宅した入居者から電話が入りました。
『すみません、キッチンの水が出っぱなしでした！』

キッチンのシンクに水を出しっぱなしにしたのと、排水溝にゴミが詰まる不運が重なり、シンクから水が溢れ出てしまったのです。

蛇口から出てくる水の量は想像以上に膨大で、１０秒間で２リットルのペットボトルを溜められます。

３～４時間もあれば、２～３トンの水が流れ落ちることになるのです。

当然、あふれ出した水は階下にどんどん流れ落ちていきます。

建物管理会社からは、８階のさらに下、７階、６階、５階の部屋まで水が漏れているとの
情報が入ってきました。

６部屋の同時多発漏水です。

こういった複数部屋にまたがる漏水トラブルの解決のポイントは２つです。

１つ目のポイントは、発生直後の対応です。

一刻も早く部屋を住める状態に戻さなければ、複数の入居者に迷惑をかけてしまいますので、何よりも迅速な対応が求められます。

現場に駆けつけ、被害範囲を確認しつつ、入居者への謝罪や心のケア、状況によっては仮住まいの手配も行います。

今回の被害は１０階の真下の９階のお部屋が一番激しく、玄関入ってすぐの天井から壁、床が濡れ、キッチンの換気扇やダウンライトも水浸しになってしまいました。

これらの復旧工事の手配と見積もりも速やかに進める必要があります。

なお、今回は入居者の過失による漏水のため、関連する復旧費用は全て、漏水を起こした部屋の入居者の負担となりますが、これらは入居者が加入する家財保険の保険金から賄われます。
オーナー様の負担はありません。

ちなみに当社で入居者を募集した場合、必ず家財保険に加入をして、万が一の事故に備えています。

２つ目のポイントは、一次対応後の利害関係者との煩雑なやり取りを完遂することです。

区分マンションでは部屋によって賃貸管理会社が異なり、復旧工事もそれぞれの会社で手配をすることが一般的です。

今回の場合、１０階と９階は当社が管理していましたが、８階を管理する会社と、５～７階を管理する会社はそれぞれ別でした。

他社が管理する各部屋の見積もりが上がり次第、当社を通じて、保険会社に見積金額を送付した後、ようやく復旧工事が入ることになります。

オーナー様や入居者の利益を損なうことがないよう、保険会社との請求額の折衝には細心の注意を払っています。

また、それだけでは終わらないこともあります。

保険会社は、保険金請求額が高額な場合、被害と復旧工事の内容が、請求額に見合っているか、第三者の専門家である鑑定人をチェックに入れるのです。

今回は、当社が管理していない8階のお部屋で鑑定が入ることになり、現地立ち合いの調整のやり取りにかなり時間を費やしました。

鑑定人から保険会社へ、そこから当社、そして先方の賃貸管理会社を経て、ようやく8階に住む入居者に連絡が届きます。

「〇月〇日の何時なら立ち合いOKです」
と入居者からの返事がすぐに来れば済む話ではあります。

しかし、被害が大きく生活に支障をきたす程ではなかった場合、入居者から急いで返信があるわけでもありません。

特に8階以下の部屋については、住めなくなるほどの被害ではなかったので、返信が遅れがちになりました。

たった一人の入居者とのコミュニケーションだけでも骨が折れますが、今回の場合、それぞれの部屋の入居者、オーナー、賃貸管理会社、建物管理会社など、利害関係者はなんと２４名にのぼりました。

これらの調整役として責任を持ってトラブルを解決し切るためには、粘り強さが不可欠です。

６部屋同時漏水といったケースは稀ですが、一般的な漏水トラブルは日々発生しており、完全に防ぐ手立てはありません。

だからこそ起こった後の素早い対応が、オーナー様の資産を守り、入居者の快適な住環境を確保することにつながります。

対応スピードは賃貸管理会社によって違います。

実際、当社で管理する２部屋は発生から１か月経たないうちに、復旧工事と保険会社への請求まで完了しています。

一方、他社が管理する５～７階の部屋に関しては、対応が終わったのは、なんと先月。
被害が少なかった部屋とはいえ、１年近い時間がかかっています。

修繕が遅れてしまうと、マンションの資産価値を損なうだけでなく、入居者の退去にもつながりかねません。

だからこそ、漏水へのスピード対応ができる経験豊富な賃貸管理会社に管理を任せることが大切です。

オーナー様からお預かりしたマンションの資産価値を守り、入居者の生活を守るためにも、今後も素早く復旧対応を心がけていきます。

日本財託管理サービス
管理部管理課　丸本　恭平（まるもときょうへい）

東京都小金井市出身の２９歳。

管理部管理課で、
漏水や火災といった緊急時のトラブルをはじめ、
室内設備や騒音問題など
入居者のお困り事の解決を行っています。

アニメ鑑賞が趣味ですが、社内ではあまり公言していません。
最近のお勧めは火災事件で話題にもなった
京都アニメーション制作の『ヴァイオレット・エヴァ―ガーデン』