繰上返済自体が立派な運用! 投資マンション購入後の運用手法とは

2019/12/26

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この時期になるとボーナスも入って、旅行や帰省、趣味やショッピングなど、お金の使い道を計画している人も多いのではないでしょうか。

私はこの時期、毎年行っている恒例の行事があります。
それは、『繰上返済』です。

普段はコンサルタントとして、お客様にマンションをご紹介していますが、3戸のマンションを所有しているオーナーでもあります。

現在の超低金利時代に不動産投資を始めた方の中には、あえて繰上返済を行う必要はないとお考えの方もたくさんいらっしゃいます。
ローンについての考え方は、人それぞれですが、繰上返済を行うことには多くのメリットがあり、私たちは積極的な繰上返済をお勧めしています。

元本を積極的に減らしていくことで、金利上昇リスクへの対策ができるうえ、与信枠の回復という面でも効果を発揮するからです。

さらに、繰上返済自体がリスクのない立派な資産運用先としてなり得ることも、おすすめする理由の一つです。

そこで、今回のコラムでは、積極的な繰上返済がもたらすメリットについて改めてご紹介します。


冒頭にお伝えした通り、繰上返済に対して積極的ではない方もいらっしゃいます。

『2%にも満たない低金利で借りているので、あえて積極的に繰上返済をする必要はない。』

『わずかな利息の節約効果よりも、それ以上の利回りが期待できる商品に投資したほうが効率的。』

ただ、それでも私たちが、積極的な繰上返済をお勧めする理由が3つあります。

ひとつめの理由が、金利上昇リスクへの対応です。

ローンがたくさん残っている状態で金利が上がってしまうと、毎月の収支が赤字になりかねません。
いかに今が歴史的な低金利時代とはいえ、金利がいつまでも同じ低水準のままである保証はなく、いつ上がるかも誰にも予想できないのです。

金利上昇による赤字額が1万円だったしても、3戸のマンションで同じように赤字になってしまうと、年間36万円もの持ち出しになります。

だからこそ、資金的な余裕のあるときには、積極的な繰上返済を行い、残債を少しずつ減らしておくことが大切です。

ふたつめの理由が、リスクも税金負担もない資産運用効果です。

繰上返済する資金があれば、その分を株式投資などの金融商品に投資をしたいという声もよく耳にします。
しかし、そもそもリスクなく、安定的に資産を増やせる投資商品はあるのでしょうか。

市場動向に連動する積立型の金融商品であれば、長期的な視野に立てば、堅実な資産形成も可能でしょう。
ただ、短期的な売却益を目的にして、まとまったお金を投資することは、その分、リスクも大きくなります。

一方で、繰上返済にはリスクはありません。

たとえば、借入期間30年、金利1.7%で1000万円を借りた場合、30年間で支払う総利息額は約277万円になります。

一方、1年後に100万円の繰り上げ返済をした場合、完済までの期間は26年4カ月に短縮でき、支払利息は約218万円にまで抑えられます。

100万円の繰上返済で、約59万円も軽減効果が見込めるのです。

繰上返済すれば、必ず将来の支払い利息は軽減できるのです。

リターンだけで投資判断をすることなく、リスクについても比較したうえで検討することが重要です。

また、税金についても繰り上げ返済はメリットがあります。
株式投資の場合、NISAなどの一部非課税制度を除き、基本的には投資で得られた利益に対して税金が発生します。

しかし、繰上返済を行い、借入期間を短縮し、利息の軽減効果が生まれたとしても、税金が発生することはありません。

3つめのメリットとして、キャッシュフローの改善があげられます。

繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

「期間短縮型」は、繰上返済によって借入期間を短縮する手法です。
一方、「返済額軽減型」は、借入期間はそのままで、毎月の返済額を軽減する手法です。

一般的には、「期間短縮型」の方が、支払い利息の軽減効果が高く、完済までの時間も短くなります。
ただ、デメリットとしてはローンを完済するまで、繰上返済の効果を実感できないことです。

その点「返済額軽減型」であれば、ローン返済額が減る分、毎月のキャッシュフローは増加します。
手元に資金を増やしなら資産形成できるので、突然の修繕費用や空室に備えながら投資を進めたい方にお勧めです。

特に、この低金利時代においては、同じ期間、同じ額を繰り上げ返済した場合、期間短縮型であっても、返済額軽減型であっても、最終的な完済期間はほとんど変わりません。

私自身も、現在この「返済額軽減型」で不動産投資による資産形成を進めています。


不動産投資は買って終わりではなく、いかにローンを完済するかまで考える必要があります。
さらに、繰上返済は、借金の返済というだけでなく、繰上返済自体が立派な運用です。

投資マンションの購入後は、入居者からの家賃収入だけに頼って返済していくのではなく、ご都合の良いタイミングで積極的な繰り上げ返済を強くお勧めします。


日本財託 資産コンサルティング部 
岩脇 勇人(いわわきはやと)

◆スタッフプロフィール◆

神奈川県横浜市出身の27歳。

投資用マンションのコンサルタントとして、日々資産運用のご相談を受けています。
自分自身でも3戸の投資物件を所有しており、毎年12月には繰り上げ返済をしています。

先日2泊5日で、父と2人、エジプト旅行に行ってきました。
いつか行ってみたいと話していた父も楽しめたようで、ひとつ親孝行が実践できたかなと感じています。

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