★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.233 ―――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
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　■　東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

　この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
　被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
　被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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◆――――――――　平成２３年９月末現在の管理実績　―――――――◆

　オーナー様数４，０１９名、管理戸数９，９３４戸、入居率９８.３２％

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　１.　アジアから熱視線！羨望の的『東京』

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

　４． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　　　【第５回】
　　　　資産税・相続税の第一人者が語る
　　　≪親子で考える東京・中古・ワンルームの相続対策セミナー≫
　　　　　２０１１年１０月１５日（土）１３：００〜１５：２０

　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

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　◆　『都内一戸建て、金融資産は貯金と株式』　こんな人が危ない　

　現在、４％程度といわれている相続税の対象者。
　しかし、意外に知られていませんが、
　東京２３区内でいえば相続税対象者は２倍にもなります。

　すでに実施されている
　小規模宅地の特例の厳格化も含めると、
　相続税の対象者は大幅に増える予定です。
　
　例えば、杉並区に一戸建てを持っているようなサラリーマン。
　資産といえば『貯金と株式運用』、
　このような方があたらしい相続税の対象者として
　浮かび上がってきているのです。

　◆　某大手ハウスメーカー　２期連続赤字が語る相続対策の落とし穴
　
　『遊休土地にアパートを建てて節税』
　従来、相続対策として広く行なわれてきました。
　
　たしかに、アパートを建てることで、相続税の節税にはなりますが、
　駅から徒歩１５分以上もあり、都心にでるにも１時間以上もかかるような
　賃貸に向かない土地にアパートを建てることは、
　不動産投資の原則から外れています。

　これまでは、ハウスメーカーが家賃を保障してくれましたが、
　空室の拡大、家賃下落によりハウスメーカーも家賃を
　保障することが難しくなっているのです。
　その結果が、大手ハウスメーカーの２期連続の赤字です。

　このままでは、家賃の保証もなくなり、
　手元に残るのは空室だらけのアパートになりかねません。

　
　このセミナーでは単なる相続税の節税対策をご紹介するだけでなく、
　相続の３つの対策『節税・分割・納税』に有効な
　優良資産とそうではない不良資産の見分け方、
　相続を受けた人も喜ぶ資産の遺しかたについて、
　あますことなくお伝えします。

　もちろんセミナーの参加費用は無料です。
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！
　
　
　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　
　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_souzoku

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　■　アジアから熱視線！羨望の的『東京』

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　『手取り利回り５％！？信じられません。本当ですか？
　　だったらなんで日本人は買わないのですか』　
　
　これは、先日物件をご購入いただいた、
　台湾人のお客様との一幕です。
　
　このお客様は日本に留学経験があり、
　滞在中に当社代表の書籍『東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい！』を
　手にとっていただき、今回お問い合わせをいただいたのです。

　台湾では不動産の価格が高く、投資用に不動産を購入しても
　利回りはわずか１％程度しかないと嘆いていました。

　中国マネーが日本に流れ込み、それが不動産の購入にむかっているという
　ニュースを最近よく耳にしますが、台湾では中国マネー流入の影響が
　より顕著に出ているようです。

　そのため、東京の不動産の利回りを見て、
　本当に驚いたと興奮気味に語ってくれました。

　『なぜ、日本人が買わないのか理解できない』

　語気を強めて、前のめりに話す姿が印象的でした。
　
　
　なぜ買わないのかといわれると
　思わず言葉に詰まってしまいます。

　私たち日本人にとっては、
　都心の収益不動産で利回りが５％台というのは
　当たり前のように感じていますが、
　外国人にとってはそれが羨望の的のようです。

　最近では、韓国の不動産ファンド運用会社が
　韓国の年金基金から出資を募って３〜５年で１０００億円規模の投資を
　計画しているといった記事が新聞に掲載されていました。

　理由は、もちろん
　『都心の優良物件は高い投資利回りが見込める』
　と判断しての行動です。

　欧米の投資家が地震や原発の影響で投資に消極的な反面、
　アジアの投資家は積極的に日本の不動産に狙いをつけています。

　冒頭の台湾人のお客様もその一人です。

　たしかに、治安もよく、交通機関が発達するなどインフラも万全、
　さらに再開発があちこちで行なわれているような都市は
　世界中探しても、なかなかありません。

　それでいて、高い利回りが取れるのですから、
　外国の方々にとっては宝の山に見えるのでしょう。

　実際、台湾の台北の利回りを調べると、
　２０１１年の手取り利回りは１．７％程度です。
　（社団法人日本不動産鑑定協会より）

　これでは、ローンで物件を購入した場合、
　家賃収入だけで毎月の返済を行なうことはできません。
　
　毎月、赤字経営です。
　
　東京の中古ワンルームならば　
　築年数の比較的浅い物件で手取り利回りが５％台、バブル期に作られた
　築２０年程度の物件であれば利回りは６％台にもなります。

　自国の不動産の利回りしか知らない海外の人にとっては
　驚異的な数字に見えても不思議ではありません。

　しかも、ローンも金利２％台で借りられ、
　利回りが５％台ですから、利回りと金利の差は３％前後になります。
　利回りと金利の差がこれだけあるのが、
　海外の人から見たら異常に見えるのかもしれません。
　
　『灯台下暗し』という言葉があるように、
　日本人にとっては、東京の収益不動産のメリットが
　分かりづらくなっているのかもしれません。

　そうはいっても、購入後の管理や金利上昇、家賃下落など、
　様々な不安要素があって一歩決断できない方もいらっしゃると思います。

　そうした不安や疑問を解消するために
　私たちが全力でサポートさせていただきますので、
　ぜひお気軽に相談していただければと思います。
　
　

日本財託　マーケティング部　小林　和徳

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　■ ２．マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！》

【老後の年金を作る　Ｎｏ.１３４】

　　『５０歳から再び新しい夢を叶える方法！』

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　■　３.　セミナーのご案内　〜　参加無料　〜　　
　
　書籍では伝えきれない熱い想いをお伝えします！

　【延べセミナー参加者９，０００名以上の実績！】
　　　　『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』　　　　　　　　　
　第９１回【東京】２０１１年１１月５日（土）ＰＭ１：００〜３：２５
　　　　　　　　　　
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　◆　セミナーで学べる内容をご紹介　◆　　
　
　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『地震に強い物件選び３つのポイント』

　など、
　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

　◆　今回の特選物件のご紹介　◆
　
　≪セミナー限定≫
　　　　年間平均入居率９８％の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

　当社では、毎月約７０戸の中古ワンルームマンションを
　ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

　こうした、表に出ない物件の情報も、
　セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

　満室経営を目指すためには、
　入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
　
　平均入居率９８％を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
　物件情報に興味がある方も、
　ぜひこの機会にセミナーにご参加ください！
　

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　『東京の中古ワンルームを３戸持ちなさい！』の著者である
　日本財託グループ代表の重吉が、
　書籍でお伝えしきれなかった熱い想いをセミナーでお伝えします！

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　　第１５回　２０１１年１０月２５日（火）１９：００〜２０：３０

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　■４．編集後記

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　会社から地元の駅に着いたときに、
　妻から携帯に連絡がはいりました。

　「真愛ちゃん！今日歩けたよ！」
　
　電話口から妻の興奮した様子が目に浮かびました。

　私には、１１月で１歳になる娘「真愛（まな）」がいます。
　これまではハイハイしかできず、
　「たっち」ができるようになったのも。つい最近のことです。

　嬉しくなり、小走りで家に帰ると、
　娘は残念ながら寝てしまっていました。
　
　幸いにも妻がビデオに撮っていてくれたので、
　初歩きの様子を見てみると、

　ヨチヨチ歩きで、すぐに倒れてしまいますが、
　確かに自分の足だけで歩いています。

　倒れても、また立ち上がって歩いていました。

　つい最近たっちができるようになったのが、
　嘘のようです。

　子供の成長のスピードには
　本当に目を見張ります。

　親として、子供に負ける訳には行きません。

　子供の成長とともに、
　私たち夫婦も一緒に成長してきたいと思います。
　

日本財託　マーケティング部　K・K　

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