繁忙期を徹底的に活用する!入居者募集のひと工夫

2012/01/26

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.247 ―――――――――
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 ■ 東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

 この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
 被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
 被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
  録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
  ます。

◆―――――――― 平成23年12月末現在の管理実績 ―――――――◆

 オーナー様数4,122名、管理戸数10,231戸、入居率97.83%

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 繁忙期を徹底的に活用する!入居者募集のひと工夫

 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 3.「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
          〜参加者募集のお知らせ〜

 4. 編集後記

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 中古ワンルームマンション経営を始めるには、
 知っておくべきことや考えるべきことが多く
 一人で考えていてもなかなかに進まないものです。

 是非一度プロのアドバイスを聞きながら、
 具体的な物件とお金の収支についてイメージを掴んでみてください。

 あなたに合った収支プランをご提案いたしますので
 納得のいくまでご検討ください。

 『これから一からマンション経営を勉強したい』という方も
 もちろん大歓迎ですので、ぜひ一度お気軽にお越しください。

 
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 ■こんな方におすすめ

 ・これから中古マンション投資について勉強しようと思っている
 ・中古マンション投資のリスクについて、正しく理解しきれていない
 ・物件サイトは見ているが、物件を決めることができていない
 ・低価格・高利回り物件の落とし穴が知りたい
 ・本は何冊か読んだが、なかなか実践に移せない
 ・安定的に収益の上がる物件を紹介してほしい
 ・サンプル物件をベースに、自分にあった収支のプランを立てたい

 ■よくあるご質問

 Q.電話でしつこく勧誘される会社があると聞いて不安です。
 
  私たちはお客様との信頼関係を第一に考え、
  強引な営業、しつこい電話セールスは一切しないことをお約束します。


 Q.あまり知識がなくても参加できますか?
  
  大歓迎です。アドバイザーが丁寧にご説明いたしますので、
  安心してお越しください。
  マンション経営で失敗しないためのポイントやリスクなど、
  いちからご紹介します。

 Q.まだ頭金を貯めていませんが、大丈夫ですか?
  
  マンションの購入を決めていない方も対象ですので、まったく問題ございません。
  また、頭金は100万円程度で始められるケースもございます。
  相談会ではローンが組めるかどうかのご相談も可能ですので、
  ぜひお気軽にご質問ください。


 Q.どんな方がマンション投資をしているのですか?

  20代〜60代と幅広い年代の方がマンション投資を始めていらっしゃいます。
  日本財託では4,000名以上のオーナー様と
  お付き合いをさせていただいておりますので、
  あなたに合った事例もご紹介させていただきます。
 

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 ■ 繁忙期を徹底的に活用する!入居者募集のひと工夫

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 こんにちは賃貸営業部の綱川です。

 1月に入り、賃貸市場は本格的な繁忙期を迎えました。
 繁忙期は1月から3月まで、約3ヶ月間続きます。

 当社では現在10,231戸の物件の管理を頂戴しています。
 (2011年12月末時点)

 そのうち、昨年新たに入居契約を結んだワンルームの契約件数は1,994戸、
 約33%の661戸が1〜3月の繁忙期に集中しています。

 4〜12月までの通常期に比べて、
 繁忙期は賃貸需要が約5割ほど高まっているといえます。

 繁忙期が終わるとその反動で、賃貸需要が一時的に冷え込みますから、
 この機会を逃してしまうと、場合によっては長期空室につながりかねません。

 つまり、マンション経営で安定収益をあげるためには、 
 繁忙期にいかに早く空室を埋めることができるかに
 かかっているといっても過言ではないのです。

 
 物件が入居者から選ばれるためには、
 立地と家賃が重要です。
 
 都内の駅から10分以内にあり、相場に見合った家賃で、
 まめに情報を発信していれば、あたらしい入居者を
 きちんと見つけることができます。
  

 ただ、なかには立地も良くて、家賃も適正に設定されているにも関わらず、
 そのうえ繁忙期なのに、なかなか入居者が決まらない物件も
 極まれに見かけます。


 つい先日、募集させていただいた物件も、
 まさに、このような物件でした。
 

 物件は23区内ではなく、立川市にある物件で、
 築24年のバブル期物件でした。

 バブル期物件といえば、床材がカーペットであったり、
 バスとトイレが一体型のユニットバスが特徴です。

 しかし、その分を考慮して周辺の家賃相場に見合った
 適正な家賃で募集すれば、入居者を見つけることは難しくありません。
 

 今回、苦戦した要因は、
 特徴的な物件の間取りにありました。
 
 部屋は、ほぼ正方形の18平米のワンルームで、
 玄関から居室を通った正面にバルコニーがついており、
 右手の壁面には洗濯機置き場、ユニットバス、キッチンが
 玄関から順に設置してあります。
 
 キッチンはお部屋の隅にエル字型に設置してあり、
 通常のワンルームのキッチンと比べると大きめのサイズです。
 
 そのせいで、ユニットバスが部屋の中央側にせり出して、
 住居スペースを狭めていました。

 ただし、その分ベットが収納式になっており、
 壁一面には収納スペースがたっぷり設けられているので、
 生活には支障はありません。

 実際に、お客様を案内してくれる賃貸仲介会社は、
 毎日たくさんの物件情報を扱っているため、
 お部屋ごとの特徴や魅力が正しく伝わっていないことがあります。

 
 そこで、近隣の賃貸仲介会社をまわって、

 オートロックがついて防犯体制がしっかりしていること、
 収納式ベットが備え付けられていてお部屋を広く使えること、
 壁一面に収納スペースがあること、
 さらに、物件の近隣には、中央大学や明星大学があり通学にも
 便利な物件であることなど、
 お部屋の魅力をお伝えしてきました。

 この繁忙期を逃してしまうと、
 空室が長引く可能性があります。

 そこで、さらにより多くのお問い合わせをいただけるよう、
 近隣にも300枚の物件チラシを配布しました。

 そのおかげもあって、
 先日、お申し込みをいただくことができました。


 また、繁忙期を上手に活用して空室を埋めるためには、
 退去のタイミングも重要になります。
 
 学生の場合、卒業時期にあわせて3月31日に
 退去されることがあります。

 退去のご連絡を頂いたときから、入居者募集を行ないますが、
 お部屋の内見が可能になるのは、退去後の4月以降になります。

 つまり、3月末の退去ではせっかくの繁忙期を逃してしまうのです。

 退去日の設定といっても、特別な事情もなく設定している場合もあり、
 特に大学生の場合は、学校もすでに卒業して、
 もう実家に戻っているということもあります。
 
 そこで、3月末の退去のご連絡を受けた場合には、
 オーナー様ともご相談のうえ、退去日を早めることができないか、
 入居者に確認しています。
 
 退去日を早めることができれば、
 繁忙期中に本格的な募集活動を行なえますから、
 繁忙期後の募集とくらべて断然有利です。


 繁忙期はあと2ヶ月残っています。

 この絶好の機会を逃さず、一日でも早く、そして一件でも多くの
 賃貸契約を結べるよう、仲介会社の訪問やこまめな情報発信、
 お問い合わせに対する迅速な対応、法人需要の取り込みなど、
 賃貸営業部が一丸となって取り組んでまいりたいと思います。


 日本財託管理サービス 賃貸営業部 綱川 貴也

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 ■ 2.マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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 『なぜ、中古ワンルームなのか?』
 『なぜ、東京なのか?』
 『一棟アパート経営との違い』
 『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か?』
 『投資物件の見分け方 失敗しない3つのポイント』
 『地震に強い物件選び3つのポイント』

 など、
 最新の不動産市況を読み解きながら、
 『なぜ、いまが買いどきなのか』
 客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。


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 当社では、毎月約70戸の中古ワンルームマンションを
 ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

 こうした、表に出ない物件の情報も、
 セミナーにご参加頂いた方にご紹介しております。

 満室経営を目指すためには、
 入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。
 
 平均入居率98%を誇る賃貸管理会社が選んだ物件を公開しておりますので、
 物件情報に興味がある方も、
 ぜひこの機会にセミナーにご参加ください!
 

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 『中古ワンルームは「東京23区」を買いなさい!』の著者である
 日本財託グループ代表の重吉が、
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 ■4.編集後記

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 突然ですが、ウインタースポーツを言えば、何を思い浮かべますか?

 スキー、スノーボード、スケートにアイスホッケーと
様々あると思いますが、私は、もっぱらラグビーです。

 あまり、ウインタースポーツという印象がないかも知れませんが、
 ラグビーの日本選手権やトップリーグ、
 大学選手権といった有名な大会をはじめ
 アマチュアの大会も多くが秋から冬にかけて開催されています。

 私がラグビーをはじめたのは高校時代からです。
 
いまでも、社会人チームに所属しており、
 毎週日曜日にはラグビーの練習に参加しています。
 
 しかし、最近チーム内で問題になっている事があります。
 それはチームの人員不足です。

 ラグビーは野球の9人、サッカーの11人のよりも多い
 15名の選手が必要です。
 
 その上、体をぶつけ合うために怪我が付き物です。
 そのため、選手がなかなか集まらず、
 試合に参加することさえできなくなっていました。

 そこで、会社の同僚を誘ってみたところ、
 「興味があるのでやってみたい」との返事をもらいました。
 さらに、ラグビー経験者の友人を連れてチームに加わってくれたのです。

 また、他のチームメンバーも友人を誘い、
 なんとか公式戦に出場できるメンバーをそろえることができました。

 そのため、現在のチームは、高校生から50歳の方までと
 年齢も経験も様々なメンバーとなりましたが、
 それも社会人チームの醍醐味だと思っています。
 
 現在、仕事では経理を担当していますが、
 ラグビーで培った

 『ONE FOR ALL ALL FOR ONE』をモットーに、

 職場の仲間達ともがっちりスクラムを組み、
 日々業務に取り組んでいます。
 
 2019年にはラグビーワールドカップがいよいよ日本で開催されます。
 サッカーワールドカップのように、これを期に日本でも
 ラグビー熱が高まることを期待しています!


 日本財託 経理部 小柳 光弘

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  どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
  お待ちしています。

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