サブリース契約は万能ですか?リスクとの正しい向き合い方

2012/02/23

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.250 ―――――――――
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 ■ 東日本大震災により被害を受けられた皆さまへ

 この度の東日本大震災で亡くなられた方のご冥福をお祈りいたしますとともに、
 被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。
 被災地の一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

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 1. サブリースは万能の契約ですか?リスクとの正しい向き合い方

 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 3.「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
          〜参加者募集のお知らせ〜

 4. 編集後記

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 【サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー】
 
  2012年3月10日(土)13:00〜15:30

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 3月10日(土)、
 『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』を
 【名古屋】で開催致します!
 
 セミナーでは、
 
 『なぜ、東京なのか?』
 『なぜ、中古ワンルームなのか?』
 『一棟アパート経営との違い』
 『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か?』
 『投資物件の見分け方 失敗しない3つのポイント』
 『地震に強い物件選び3つのポイント』
 
 など、これからマンション投資で成功するための 
 ポイントをわかりやすくご紹介します。
 
 お席は先着順ですので、
 ぜひ、お早めにお申込ください!

 もちろんセミナー参加費は無料です!
 

 ◆ セミナーについてよくあるご質問

 Q 不動産投資は初めての経験です。勉強しにいくだけでも大丈夫ですか。
  
   もちろん大丈夫です。セミナーに参加される方のほとんどが不動産投資
   の初心者です。不動産投資で失敗しないためのポイントやリスク、物件
   の選び方まで、わかりやすくご紹介します。
  
 Q 具体的な物件や相談もできますか

   ご希望される方はセミナー終了後、無料相談会にご参加いただくことも
   可能です。あなたの年齢や将来の資産計画にあわせた投資プランについ
   てご相談いただけます。
 
  Q.電話でしつこく勧誘される会社があると聞いて不安です。
 
  私たちはお客様との信頼関係を第一に考え、
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 ■ サブリース契約は万能ですか?リスクとの正しい向き合い方

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 最近、セミナーに来られたお客さまや
 管理のご相談に来られたお客さまから、
 サブリース契約に関するご質問を頂くことがあります。

 サブリース契約(借り上げ)とは
 不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、
 そして、不動産会社は借上げた物件を入居者へ
 転貸することをいいます。

 
 オーナーにとっては、
 不動産会社が物件を借上げてくれるので、
 空室の心配はなくなり、
 安定したマンション経営を行うことができます。

 ただし、直接入居者に貸した時の家賃と比べて、
 不動産会社から受け取る収入は低くなります。
 

 不動産会社にとっては、
 入居者から受け取る家賃からオーナーへの保証賃料を
 差し引いた差額が利益になります。
 

 不動産会社が得る利益は、いうなれば、
 空室や滞納といったリスクをオーナーに代わって引き受ける、
 『リスク引き受け料』といっても良いでしょう。


 空室、滞納、家賃下落、その他のリスクの一切を
 不動産会社が肩代わりしてくれるのであれば、
 少しは手取り家賃が少なくなったとしても、良いかもしれません。

 
 しかし、契約書や広告原稿をよく見てみると、
 サブリース契約の解約条項や免責事項が細かく書かれています。


 見直しに応じなければ契約を解除できるといった条項を
 盛り込んでいる会社もあります。
 

 実際、上場しているある大手不動産会社は、
 オーナーに送金する保証賃料と実際の賃料との間で
 逆ザヤになってしまった契約を中心に、
 昨年からサブリース契約を次々に解除しています。

 サブリース契約を打ち切られて
 はじめて自分のアパート経営の実態が分かったという
 オーナーも珍しくありません。

 空室だらけで虫食い状態になったアパート。
 相場家賃もガクッと下がり、ローンが払えないというお客様の相談が
 増えているのです。

 契約書を見ると、一定期間経過後は2ヶ月前に予告すれば、
 いつでもサブリース契約を解除できる、家賃の見直しなどの
 文言もあります。

 いくら30年、35年保証といっても、当初の約束どおりの家賃が
 いつまでも保証されているわけではないのです。
 
 うまい話・儲かる話はそうそうありません


 
 もともと、空室、家賃下落といったマンション投資のリスクは
 年数が経過するにつれて大きくなっていくものです。

 つまり、新築から10年程度の期間は
 リスクをなにも不動産会社に負担してもらわなくても、
 それほど大きな問題にはなりません。
 
 年数が経過して、いざこれからリスクが顕在化するといったときには、
 サブリース契約の見直しにより、保証賃料の大幅な引き下げなど、
 相応の対価を支払うことがオーナーに求められます。

 これでは、なんのためのサブリース契約なのか分かりません。


 そもそも、なぜ30年一括保証、35年家賃保証といって
 アパートやマンションを販売するのでしょうか?

 答えは簡単です。

 そうしなければ、アパートを建ててもらえない。
 マンションを買っていただけないからです。

 つまり、販売するための家賃保証なのです。


 不動産投資は、『不動産賃貸業』です。

 事業である以上、空室や家賃下落といったリスクはつきものです。
 
 
 こうしたリスクをすべて不動産会社に『まる投げ』するのではなく、
 投資の前段階で、しっかりと考慮して、
 繰上返済のペースはどうするのか、将来の修繕費用はいつまでに、
 いくら貯めておく必要があるのかなど、投資計画を作ること。
 
 空室や家賃下落、修繕積立金の上昇などのリスクを
 あらかじめ予測、数値化して、シミュレーションをしておけば、
 不測の事態にも備えることができます。

 サブリース契約にして、リスクがすべてカバーできたと思っても、
 実際には、リスクがオーナー自身から見えなくなっているだけで、
 水面下では、ジワジワと空室、家賃下落といったリスクは進行しているのです。

 なお、リスクを数値化したシミュレーションとリスク対策については、
 代表重吉の新刊『中古ワンルームは東京23区を買いなさい』にて
 詳しくご紹介しています。

 以下のページにて、まえがきや目次、書籍の内容を
 詳しくご案内しておりますので、ぜひご覧ください。

 http://www.nihonzaitaku.co.jp/book3/index.html?waad=0MidRfkv


 また、物件購入後の管理も、
 入居者募集に強い賃貸管理会社にまかせることで、
 空室リスクを抑えることが可能です。

 マンション投資に注目があつまり、
 賃貸管理に対する重要性が高まる一方で、
 管理業務に関するトラブルは年々増加しています。

 そこで、監督行政機関である国土交通省が昨年12月に、
 「賃貸住宅管理業登録制度」をスタートさせました。

 制度が制定されたことによって、
 賃貸管理業務にも一定のルールが設けられました。

 国土交通省のホームページから
 登録している管理会社のリストを閲覧できますので、
 賃貸管理会社選びの際に、ぜひご確認ください。

 http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_fr3_000020.html


 また、販売業務と管理業務をひとつの会社で行なっている
 不動産会社にも注意が必要です。
 こうした会社は、財布が一緒だということ。

 最悪の場合、家賃を運転資金として
 使われる可能性があるということです。

 実際に、リーマンショック直後、
 不動産会社の倒産が相次いだときには、
 『不動産会社から家賃が振り込まれない!』
 という切羽詰まった相談がたくさん寄せられました。
 
 より安全性を徹底していくのであれば、
 販売業務と管理業務を別会社で行なっている
 不動産会社に管理をお願いするべきでしょう。


 ここまでご紹介してきたとおり、
 サブリース契約は万能ではありません。

 サブリース契約だからといって、
 不動産会社がいつまでもリスクをカバーしてくれる
 わけではないのです。
 
 不動産投資のリスクは、
 実際に投資を行なうオーナー自身のリスクです。
 
 だからこそ、空室リスクを抑えるのであれば、
 もともと空室リスクの少ない東京でマンション経営を行うこと。
 
 そして、リスクを考慮したシミュレーションを行い、
 将来の資金計画を立てること。


 加えて、賃貸管理会社を選ぶ際には、
 入居者募集に強い賃貸管理会社であることはもちろんのこと、
 販売と管理が別会社になっている管理会社、
 そして、登録制度を参考にして管理会社を選ぶことをお勧めします。


 それが、不動産投資のリスクとの
 正しい向き合い方、対応法だと思います。


 日本財託 マーケティング部 坂元 寛和


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 ■ 2.マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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 『なぜ、中古ワンルームなのか?』
 『なぜ、東京なのか?』
 『一棟アパート経営との違い』
 『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か?』
 『投資物件の見分け方 失敗しない3つのポイント』
 『地震に強い物件選び3つのポイント』
 
 など、
 最新の不動産市況を読み解きながら、
 『なぜ、いまが買いどきなのか』
 客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。


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 ■4.編集後記

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 東京では、まだまだ寒い日が続いていますが、
 私は最近、ストレスの解消にもなる『散歩』にはまっています。

 旅行に行ったり、映画を観たり、読書をしたりと
 ストレス解消法にはいろいろとあります。

 お金をかけず、いますぐ気軽にできる散歩は
 ストレス解消にもってこいの方法だです。

 散歩といっても、何時間も歩く必要はなく、
 30分程度でも気持ちがスッキリとします。

 リズミカルに同じ行動を繰り返すことが
 精神を安定させるそうです。

 散歩で景色を見ることも、ストレス解消のひとつですが
 もっと効果がでるのは、行ったことが無い場所を
 散歩することです。

 いつもの通勤コースを変えてみたり
 ひとつ手前の駅で降りて、プラプラするのも良いですね。

 私もひとつ手前の駅で降りたり
 普段、通らないような道を意識して歩いています。

 近所の小さな路地に入ってみると、素敵なお店があったり、
 新しい道を覚えるたびに、新しい発見があります。


 楽しく、お金をかけずにストレス解消できる散歩。
 ぜひ皆さんも試してみてはいかがでしょうか。


 マーケティング部  今 佐智子

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  どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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