日本全国の賃貸住宅の空室率は18.7%、空室は409万戸!

2009/08/06

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 ■ 1.日本の賃貸住宅の空室率は18.7%、空室は409万戸!

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 空室率18.7%、
 空室数はなんと409万戸!


 先月28日、
 総務省が平成20年度住宅・土地統計調査の速報値を発表しました。


 そのなかで、
 明らかにされたのが賃貸住宅の脅威の『空室率と空室戸数』です。
 
 昨年10月1日時点で、日本には2183万300戸もの賃貸住宅が
 ありましたが、そのうちの空室は409万2500戸、
 空室率は実に18.7%にも達しました。


 凄まじい空室の数ですよね。


 ここまで空室が拡大してきた要因のひとつに『低金利』があります。

 
 低金利というと、

 「アパートやマンションを建てるため、またマンションを購入するために
 安い金利でローンが活用できるのでいいじゃないか!」

 と思いがちですが、
 実は、低金利には意外な落とし穴が潜んでいるのです。

 
 低金利になれば、金利負担が小さくなるのでローンを利用しやすくなります。

 たくさんの人が、
 『これは不動産投資のチャンスだ!』
 と考えるようになるのです。

 そうなると、低金利を追い風に地主が銀行から借金をして、
 地方や郊外では空き地や休耕地に次々とアパートが建ち並ぶようになります。

 実際、国土交通省の建築着工統計調査によれば、
 平成11年から平成20年まで毎年40万戸以上の貸家が着工されています。

 昭和43年の時点で、世帯数と住宅数が逆転して
 住宅数のほうが世帯数よりも多くなっています。

 しかも、年々その差が拡大しているにもかかわらず、
 これだけの貸家が毎年建てられているのです。


 もともと人口が少なく賃貸需要の弱い地方のエリアで
 アパートが乱立すれば、どうなるか。


 空室増加でアパート経営が難しくなるのは目に見えています。

 人口が減少する地方や郊外では、
 もうアパートを建ててはいけないのです。買ってもいけません。


 さらに、低金利にはもうひとつの問題があります。

 それは、
 『賃貸派から購入派へと考え方を変える人が出てくる』ということです。

 毎月支払っている家賃よりも、安いローンの支払額で済み、
 しかも、
 いま住んでいる部屋よりも広く、
 そして設備も新しい部屋に住めるケースが出てきています。
 
 「部屋を借りて家賃をずっと払っていても自分のものにならない」

 「いま払っている家賃以下の支払いでローンを組めるのであれば
  いっそ購入したほうがいい」

 といった周囲の声をあなたも一度は耳にしたことがありますよね。

 さらに、
 35年間金利が変わらないフラット35の登場や
 過去最大級の住宅ローン減税、
 さらには低価格住宅の供給も増えてきます。

 過去に例がないほど
 「持ち家志向」が高まる環境が揃ってきているのです。


 では、購入派が増えてくるとどうなるでしょうか。

 購入派が増えれば、
 その反動でファミリータイプの賃貸住宅の需要はなくなっていきます。

 その結果、
 ファミリータイプの賃貸住宅で
 空室が増えていくことになるのです。


 このように、長期間低金利が続くと、
 地方や郊外のアパート、そしてファミリータイプの賃貸住宅を中心に
 空室が深刻化していきます。

 
 低金利だからといって、安易に不動産に投資してしまうと
 手痛いしっぺ返しを受けてしまうのです。
 
 低金利を利用して購入するといっても、
 将来の人口の予測を立てて、賃貸需要が見込める立地の物件、
 そして、購入派が増えても影響を受けない
 ワンルームマンションを選ぶことが大切です。


                   日本財託 マーケティング部  坂元 寛和 
 

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