★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.138 ――――――――――
☆☆　　　　■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆　　　　　〜あなたの老後、本当に大丈夫！？〜
☆☆☆★　　　日本財託ＨＰ　http://www.nihonzaitaku.co.jp
★☆☆☆☆――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
　　録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
　　ます。

◆―――――――――――　８月末現在の管理実績　―――――――――――◆

　オーナー様数２，８９７名、管理戸数６，９５９戸、入居率９８．１４％

◆――――――――――――――　ＩＮＤＥＸ　――――――――――――――-◆

　１.　退去してから入居まで...
　　　　空白期間で行われる業務の内容とは？

　２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

　３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
　　　　　　　　 〜参加者募集のお知らせ〜

４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

５． 賃貸管理もお任せください！
　　　　　　都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　あなたの期待に応えます。

　

　６． 編集後記

◆◆◆◆◆◆◆◆◆　日本財託グループからのお知らせ　◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　《初の【大阪】開催セミナー》

　●好評につき追加日程決定！●

　【サラリーマンのための都内中古ワンルームマンション経営セミナー】

　　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　
　　　
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

　日本財託グループが【大阪】で初めて開催する、
　『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』の
　追加開催が決定いたしました！

　追加の日程は、１０月２４日（土）。
　従来予定していた１０月２５日（日）とあわせての連日開催となります。

　初の大阪セミナーということで、
　ありがたいことにたくさんの方からお申込みをいただき、
　急遽追加開催を決定した次第です。

　これまで東京セミナーが遠くてなかなか参加できなかった方も、
　ぜひこの機会に【大阪】セミナーにお申込みください。

　もちろんセミナー参加費は無料です！
　
　【大阪開催】セミナーのお申込みはこちらから《参加無料》

　⇒　https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/s_manage/schdule.html

======================================================================

　■ １．退去してから入居まで...
　　　　空白期間で行われる業務の内容とは？

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　
　こんにちは！
　日本財託管理サービス　業務課の松尾です。

　あなたは、いまの入居者が退去してから次の入居者が決まるまで、
　いったいどのようなことが行われているかご存知ですか？

　「えーと、お部屋をリフォームして、
それから入居者を募集するのかな」

　多くの方は、
　リフォームと入居者募集業務だけをしていると
　思われがちですが、実はそれ以外にもいろいろと
　やっていることがあるのです。

　今回のコラムでは、
　この入居者が退去してから新しく入居者が決まるまでに
　いったいどのようなことが行われているのか、
　ご紹介したいと思います。

　入居者が退去してから一番初めに行うのが『室内確認』です。

　室内をくまなくチェックして、
　床や壁の汚れ、また水周りやエアコンに故障はないかなど、
　リフォームが必要な箇所を見つけ出します。

　特に、エアコンなどの室内設備に関しては、
　見た目だけではなく、実際に運転させてみないと
　故障しているのかどうか分かりません。

　風がほとんど出なかったり、
　エアコンの吹き出し口から異臭がしたり、
　実際につけてみないと分からないことがあります。
　
　また意外に見落としがちなのが、インターフォンです。
　スイッチを押してきちんと音が鳴るのか、
　忘れずに確かめます。
　
　
　そして、
　リフォームが必要な箇所を見つけたら、
　今度は内装会社にリフォーム工事を依頼します。

　リフォーム工事をお願いするといっても、
　すべてを内装会社に丸投げしてしまうことはありません。

　内装会社と、確認してきた工事箇所について打ち合わせを行い、　
　どのようにしてリフォームを行うか方針を決めていきます。

　壁紙の汚れを取るために、
　張替えにするのか、それともクリーニングで済ませるか、
　工事の質とコストの両面から考えて、最適な工事方法を決定します。
　

　また、単に原状を回復するための工事だけでなく、
　入居者から見て魅力あるお部屋にするために
　カーペットをフローリングにする、
　電気コンロをＩＨクッキングヒータに変えるなどの提案も
　オーナー様に行っていきます。

　
　リフォーム工事が終わったあとは、
　お部屋の総点検と鍵の交換です。

　
　お部屋の最終チェックでは、

　『インターフォンはきちんと鳴るか』
　『エアコン動作に問題は無いか』
　『水道のハンドルは固くないか』
　『トイレのバルブのチェーンの長さは適当か』
　『リフォーム工事の実施箇所はきちんと工事されているか』

　など、
　
　退去立会い時に作成する「退去立会いチェックリスト」
　の確認事項・修繕履歴と照らし合わせて、丁寧に確認しています。
　

　まれなケースですが、
　水道のハンドルから水漏れがある場合などは、
　その場でパッキンの交換修理なども行い
　入居までに万全を期し業務をおこなっております。

　新しく入居するお客様にとっては、
　これから入居するお部屋が生活の拠点となり、
　また人生の中の新しいスタートの場所となります。

　私たちが用意するお部屋が
　お客様にとってすばらしい門出となりますよう、
　心を込めて大切に仕上げています。

　言葉では伝えられませんが、
　入居するお客様が、入居日に初めてドアの鍵を開けた時、
　「いらっしゃいませー！」という言葉がお客様に届くよう、
　今日も入居に万全を期して業務をおこなっております。

　これから入居されるお客様に長く長く住んで頂き、
　いつかお客様がドアの鍵を最後に閉めるその日に、
　「いいお部屋だった」と満足して巣立って頂けるよう、
　　
　また私たち業務課スタッフ一同が心から

　「今まで長い間、入居していただきましてありがとうございました！」

　と自信を持って入居者様を送り出せるよう、
　仕事に取り組んでいます。

　
　　　　　　　　　　　　　　　日本財託管理サービス　業務課　松尾

　◆　このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

　■ ２．マンション投資を実践されたオーナー様のナマレポート≪最新版≫
　
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介！　》

【資金の効果的な運用　Ｎｏ.２８】

　　　『多忙な私にぴったりの投資！』

　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/index.html

======================================================================

　■３．『サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー』
　　　　　　　　　　　　　
　　　　２００９年１０月３日（土）ＰＭ１：００〜３：３０開催
　　　　２００９年１０月４日（日）ＰＭ１：００〜３：３０開催
　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　〜　参加無料　〜　　

――――――――――――――――――――――――――――――――――

◆『成功するマンション投資は実績６，９００戸の賃貸管理会社に聞け！』

　

　当社社長の重吉が、賃貸管理会社として歩んできたからこそ、自信
　を持って話すことのできる「失敗しないための確かな投資法」をセミナー
　に参加された方だけに、惜しげもなく大公開します。

　『なぜ、中古ワンルームなのか？』
　『なぜ、東京なのか？』
　『一棟アパート経営との違い』
　『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か？』
　『投資物件の見分け方　失敗しない３つのポイント』
　『出口戦略（物件は最後まで持ったほうが良いのか、途中で売るべきか？）』

　など、

　最新の不動産市況を読み解きながら、
　『なぜ、いまが買いどきなのか』
　客観的なデータを交えながら、詳しくご説明いたします。
　　
　最新の不動産市況を知りたい方、物件購入のタイミングを見極めている方、
　必見です！

　また、第２部の「あなたにあったマンション投資の実践法」では、

　本当の意味でレバレッジを聞かせた不動産投資の方法、
　そして、ローンを活用して効果的に不動産を増やしていく方法を、
　分かりやすく解説！

　どこのセミナーでも聞けない、
　そしてどの本にも書いていない不動産投資理論、
　常識を覆すローン活用法についてお話します！

　そのほかにも、
　年間平均入居率９９％以上達成する日本財託グループの他社ではマネできない
　『当社独自の入居者募集のノウハウ』や
　『客付け営業マン会員数１５００名以上！
　　　　　　　　　　　日本唯一のポイント会員システム』もお話します！

　さらに、
　セミナー参加者全員へ
　この第２部の内容をまとめた最新小冊子、
　
　『資産が資産を生むマンション投資術』をもれなくプレゼント！

　この機会にぜひセミナーにお申込みください！
　

　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　　　 ↓　↓　↓　↓
　　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

　セミナー終了後には、別室に相談会を設け、
　専門スタッフによる個別相談も開催！

　このセミナーを通じて、
　あなたも経済的自由への第一歩を踏み出していただければ幸いです。

　◆セミナーの参加申込はこちらから（参加無料）
　　　 ↓　↓　↓　↓
　　 http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/

======================================================================

　■４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込受付中！　■

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
　　　
〜★平日のお仕事帰りや休日に、気軽に相談できるサービス★〜

　　不動産投資について、物件探しについてなど、あなたのお仕事帰りや休日
　　の空いた時間にあわせて、お気軽にご相談できるサービスです。

　　不動産投資だけにこだわらず、日頃感じているあなたの疑問など、
　　どんなことでも、気軽にご相談ください。

　◆相談者の声は、こちらから

⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/voice.html

　◆完全予約制となっていますので、事前のお申込みをお願いいたします。

　　　※個別相談の予約お申し込みはこちらから
　　　　　↓　↓　↓　↓　↓
　　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_work/

======================================================================

　■５．賃貸管理はお任せください！
　　　　　　都内で最も信頼される賃貸管理会社のノウハウで、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　あなたの期待に応えます。■

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

　『一戸からでも管理を頼んでいいんですか？』
　『木造アパートでも入居者を見つけてくれますか？』
　　　　　　　　　　　　　　というあなたの声にお応えします！

　空室、滞納、入居者トラブル・・
　　賃貸のことなら、なんでもご相談ください！
　　賃貸管理のプロがあなたの悩みを解決します。
　　　
　★　１室からのご相談はこちらから！
　　　１室からでも心のこもった管理をお約束いたします。
　　
　　　まごころ安心『一室入魂』
　　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/tru/tru_m03.html

　★　お任せください！１棟管理の名人技。
　　　年間平均入居率９９％の賃貸管理と
　　　　　　　　　　　建物改善提案を駆使した建物管理をお約束。
　　　
　　　まるごと安心『一棟名人』
　　　http://www.nihonzaitaku.co.jp/tru/tru_m04.html

　★　空室・滞納、管理に関するご相談はこちらから

⇒ https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/expert12/index.html

　★ 管理を委託したオーナー様の声はこちらから

　　⇒　http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/report08.html

======================================================================

　■６．編集後記　

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

　先日、田舎の母から１通のメールが届きました。

　そこには、
　一枚の写真が添付されていました。

　私が生まれ育った
　秋田県は大曲（おおまがり）の花火大会の写真でした。

　「大曲」は花火の街として知られ、
　８月に行われる『全国花火競技大会』は、
　全国の花火師たちが目標としている日本一格の高い大会であり、
　最高水準の花火が鑑賞できます。

　毎年、全国各地から多くの花火ファンが訪れ、
　来場者数は約７０万人にものぼります。
　開催地の大仙市（旧・大曲市）の人口は９．８万人ですので、　
　盛況ぶりがイメージできると思います。

　「大曲の花火」が持つ最高水準の美しさがゆえんで
　現地のテレビ局では生中継も行われています。

　自慢の「大曲の花火」ですが、
　私自身、なかなか花火大会の時期と帰省のタイミングが合わず、
　現地で鑑賞できたのはここ１０年でわずか１回です。

　しかし、
　そのわずか１回の花火の様子はいまも鮮明に思い出すことができます。

　一発の花火、一瞬の輝きにかける花火の裏には、
　数ヶ月以上にわたる花火職人の努力があります。
　職人たちの努力や、想い、情熱無くして
　花火大会の成功はありません。

　それは、花火職人のみならず、
　サラリーマンの私にも通ずるものがあると思います。

　私は、滞納督促という仕事をしているので、
　滞納者と毎日お話していますが、
　こちらの都合を押し付けるだけでは、
　滞納家賃を回収することはできません。

　相手の立場を考え、そして私たちの想いを真摯に伝える。
　こうしたやり方で滞納者に接しています。
　
　ひとつの仕事にかける努力、想い、そして情熱。
　そうした一途な取り組みが、お客様の心を捉える仕事に
　繋がるのだと感じました。

　これからも、　
　電話一本、文書作成一つとっても想いが通じる仕事を
　心がけていきたいと思います。
　
　　　　日本財託管理サービス　滞納督促課　T・H
　　　　　　　　　　
----------------------------------------------------------------------

　◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、どんなことでも結
　　構です。ご意見をお聞かせください。
　　お待ちしています。

　　ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================
　▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
　　　【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
　　　【ＵＲＬ】http://www.nihonzaitaku.co.jp
　　　【発　行】株式会社　日本財託
　　　　　　　　TEL：03‐3347‐2411　FAX：03‐3347‐2300
【発　行】株式会社　日本財託管理サービス
　　　　　　　　TEL：03-3347-2414　　FAX：03-3347-2420
　　　【住　所】東京都新宿区西新宿1‐11‐11河野ビル2F
　　　【担　当】野中　弘美=====================================================================