「えっ!税務署から問い合わせ!?」税金知識が収益性を左右する

2013/08/29

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.321 ―――――――――

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1. 「えっ!税務署から問い合わせ!?」税金知識が収益性を左右する

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

4. 編集後記

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■ 「えっ!税務署から問い合わせ!?」税金知識が収益性を左右する

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「税務署から申告内容に関するお尋ねが届きました。

税金を追加で納めなければいけないのでしょうか?」

「問い合わせを受けるのは初めてです。

申告になにか間違いがあったのでしょうか?」

先月から当社の相談窓口に

こうしたお問い合わせが多数寄せられています。

この税務署からのお尋ねは、

不動産投資をしている方を狙い撃ちして、

送られているものです。

国税局から税理士会に対して、

「申告内容に関する照会文書」を送る旨を事前に通知するほど、

おおがかりなものになっています。

不動産投資を行う人が急増し、

申告内容に不備が目立ってきたことや、

そもそも確定申告そのものをしない人もいるため、

ついに税務署も重い腰をあげてきたということです。

もちろん、正しく申告していれば

何も問題はありません。

誤った申告をしないように、

普段から不動産に関する税金について

しっかりと知識をもっておくことが大切です。

今回のコラムは、不動産投資の税金に関する

よくある誤解や質問についてご紹介します。

確定申告でよくある質問が、

『必要経費として計上できるものがよく分からない』というものです。

経費計上の目安となるのが、

『家賃収入を得るために必要な支出かどうか』というものです。

つまり、不動産投資に関係のない費用は計上できません。

たとえば、自宅の固定資産税や修繕費用、

マイカーのガソリン代などは、不動産投資には関係ないので、

経費として計上することはできません。

不動産投資をはじめれば、

なんでもかんでも経費として計上できると思われている方も

少なくありませんが、経費計上できるのは、

あくまでも不動産投資に関係のあるものだけです。

ただ、不動産投資に関係があるといっても、

すべての支出が経費になるわけではありません。

ローンで物件を購入した場合、

毎月借入金を返済することになりますが、

毎月の返済額のうち、元本部分は経費として計上することはできません。

仮に、毎月のローン返済額が6万円だとして、

そのうち4万円が元本返済、残りの2万円が利息だとします。

実際のお金の支出は6万円になりますが、経費として計上できるのは、

利息分の2万円だけになるので、注意が必要です。

ただし、収入から経費を差し引いて赤字が出た場合には、

利息のなかでも、土地部分に関する利息分は

経費として計上することはできません。

一方で、本来経費として計上できるものを

誤解から計上し忘れるということもあります。

たとえば、マンションの修繕積立金は『積立金』という名称がつくことから、

経費として計上できないと誤解される方もいます。

積立金と言っても、将来は必ずマンションの修繕に使われることになり、

積立金がオーナーの手元に戻ってくることはありません。

ですから、この修繕積立金も必要経費として

しっかり計上することができるのです。

さらに、確定申告をする場合には、

青色申告と白色申告の2種類がありますが、

税金面で優遇されている青色申告を選択されることをおすすめします。

青色申告であれば特別控除として

10万円を差し引くことができるのです。

例えば、家賃収入が80万円あり、経費が40万円かかったとすると、

差し引き40万円が不動産所得となります。

白色申告を行った場合、不動産所得は40万円のままですが、

青色申告にすれば、さらに10万円を差し引いて

不動産所得が30万円として申告できるようになります。

優遇措置がある分、青色申告をするためには、

収入や経費を帳簿に記帳し、領収書や請求書は保管する必要があります。

ただ、税金の優遇措置のない白色申告でも

平成26年分の申告からは、帳簿の記帳と領収書や請求書の保管が求められます。

青色申告も白色申告も

ほとんど手間が変わらないのであれば、

優遇措置のある青色申告の方がお得です。

ただ、帳簿を記帳するといっても、何も難しいことはありません。

家賃収入や管理費などを家計簿程度の帳簿にまとめるだけでも十分です。

なお、青色申告をする場合には、物件を購入してから2カ月以内、

すでに白色申告をされている方は、

青色申告に切り換えたい年の3月15日までに

税務署に申請書を提出する必要があります。

このように、なにが経費として計上できて、できないものはなんなのか。

しっかりと把握し、申告書に反映しておけば、

税務署からの問い合わせがあっても心配することもありません。

また、青色申告のように、有利な制度があることを

知っているかどうかも、収益性を大きく左右することになるので、

普段から税金に関してアンテナを立てておくことも大切ですね。

もちろん、こうした税制改正や優遇措置の制度については

このメルマガでもどんどんお伝えしていきたいと思います。

日本財託管理サービス オーナー事務局 猪熊 元気

◆スタッフプロフィール

山口県徳山市出身 33歳

マンション投資に関する税金に関するお問い合わせや管理組合へ対応、

オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。

家事や掃除が得意で、平日や休日を問わずまめに掃除を行う。

水まわりを清潔に保つことはもちろん、掃除機をかけた後は、

雑巾がけを行うなど掃除にはこだわりをもつ。

◆ ≪不動産投資コラムが290本以上≫

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■4.編集後記

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「今年の夏は、九州に戻ってきますか?

良かったらバドミントンクラブに顔を出してください。

久しぶりにシャトルを打ちましょう」

大学生の時、一緒に小学生の子どもたちに

バドミントンを教えていたコーチからのメールです。

私がバドミントンを始めたのは高校生の時です。

何か運動部に入りたいけど、

日焼けをしたくないなというくらい

軽い気持ちで選んだのがバドミントンでした。

はじめのうちは、ラケットにシャトルがまともにあたらず空振りばかり、

思い切り空振りしてラケットが手からすっぽ抜け、

先輩にぶつけてしまったこともありました。

ただ、私がダブルスをするとき

ペアを組んでいた友人がとても上手で、

なんとか足を引っ張らないように、

とにかく必死で練習しました。

その頑張っている姿勢が評価されたのか、

高校3年生になると部長に選ばれたのです。

結局、大会では誇れるような成績を残すことは

出来ませんでしたが、

バトミントを始めてよかったと思いました。

大学生になると近所のバドミントンクラブに加入し、

冒頭のメールをくれたコーチと知り合ったのです。

コーチは地元のクラブに参加しながら、

別のクラブで小学生にバドミントンを教えていました。

高校時代に基礎練習を繰り返してきた私のフォームを見て、

一緒に子ども達にバドミントンを教えてくれないか声をかけてくれたのです。

小学生といっても、学年別の県大会で優勝するような

とても上手な子ども達です。

役に立つかどうか分かりませんでしたが、

大好きなバドミントンと触れる機会が増えれならばと、

引き受けさせてもらうことにしました。

それから、毎週日曜には、

バドミントンクラブのコーチとして、

子ども達に教えるようになりました。

大学卒業を間近に控えた3月。

最後の練習にバドミントンクラブを訪れました。

いつもは練習が終わると終礼のため、

子ども達はコーチのまわりに集まっていきます。

すると、その日は私のまわりに皆が集まってきました。

そして、

『今までありがとうございました。

社会人になってもバドミントンを続けてください。』

といって「SSBC」というロゴが入った

真っ赤なウェアをプレゼントしてくれました。

SSBCとは佐賀サンライズバドミントンクラブという意味で、

太陽が昇るイラストがプリントされていました。

真っ赤なウェアを見ていると、

これまでの子供たちとの思い出がよみがえってきました。

子どもたちの試合を応援するときに

『イッポン!ストップ!』と大声で叫び過ぎて、

保護者と間違われたこと。

卒業を控えた子ども達が出場した最後の大会で、

横断幕にヘタクソな似顔絵を描いて驚かれたこと。

シャトルを上手に打てない子どもに、

コツを伝えようとしても、うまく言葉では伝えられなくて、

身振り手振りで伝えたら大笑いされたこと。

オシャレなわけでも、カワイイわけでもない、

普通の人がみればごく普通のウェアでしたが、

私にとっては大切な宝物になりました。

当時、私が教えていた子ども達は、今ではもう高校生になり

何人かはコーチとして子ども達を教えているそうです。

近いうち、あの真っ赤ウェアを着て訪ねてみたいと思います。

日本財託 営業部業務課 小田 都

◆スタッフプロフィール◆

福岡県出身、27歳。

営業部業務課に所属し、営業書類の作成やチェック、

ファイリング、期日管理等を通じて営業サポートを行う。

趣味のバドミントンは、今でも毎週練習を欠かしていません。

とにかく怪我をしないよう心掛けています。

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