6年ぶりに年間平均入居率99%を達成した背景とは!?

2014/10/09

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.380 ―――――――――

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録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい

ます。

◆―――――――― 平成26年9月末現在の管理実績 ―――――――◆

オーナー様数5,318名、管理戸数13,437戸、入居率99.10%

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 6年ぶりに年間平均入居率99%を達成した背景とは!?

2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

3.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」

〜参加者募集のお知らせ〜

4. 編集後記

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■ 6年ぶりに年間平均入居率99%を達成した背景とは!?

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おかげさまで日本財託グループは、

10月4日に25周年を迎えました。

昨年度は、純増で1,391戸の管理を増やすことができ

管理戸数は13,437戸(9月末現在)になりました。

また、年間の平均入居率は99.04%を記録することができました。

年間平均入居率99%を達成したのは、

実に6年ぶりのことです。

当時の管理戸数は4,909戸、

現在の管理戸数の半分にも満たない戸数です。

直近4年間の年間平均入居率の推移をみると、

第21期(2010年10月から2011年9月)が98.35%、

第22期98.42%、第23期98.69%、第24期99.03%と、

徐々に入居率も上がっています。

その間、管理戸数は年々増え続けていますが、

数字を落とすことなく、着実に入居率を上げることができました。

背景には、東京の手堅い賃貸需要が考えられます。

都道府県別の転入超過数をみると、

東京都は一貫して転入数が増え続けており、

この10年間で、70万人以上が他の道府県から流入しています。

70万人というと、大田区や練馬区の人口に匹敵します。

わずか10年で、一つの区に相当する人口が新たに増えたのです。

10年前と人口だけを比較すれば、現在は24区分の人口になる計算です。

さらに、大学の都心回帰や企業本社の東京の一極集中なども重なり、

手堅い賃貸需要の後押しになりました。

こうした賃貸需要を着実に取り込み、

空室を早期に解消するため、当社では様々な工夫をしてきました。

今回のコラムは、管理戸数が増えても、

入居率を維持向上させるための当社の取り組みをご紹介します。

具体的な取り組みについてお話する前に、

入居率の計算方法をご紹介します。

入居率というくらいですから、

『入居中の部屋』を『全管理戸数』で割って計算したり、

『空室の部屋』を『全管理戸数』で割り、いったん空室率を出してから、

入居率を算出するはずです。

しかし、実際の入居率はこのように

単純な計算式では算出されていません。

各社独自の解釈で入居率を計算しています。

入居率という見た目は同じでも、意味が異なっているのです。

たとえば、「99%の入居率」と掲載されていたとしても、

一年間で最も入居率が高くなる引越しシーズンのピークである

3月の入居率だけしか表示 していなかったり、

入居率の算定の基準となる「空室」の定義を

『1ヶ月間空室が続いた部屋』としているケースなど、

管理会社によってさまざまなやり方で入居率を表示 しているのです。

当社の場合、空室は『内装工事が終わって即入居できる部屋』と定義しています。

ちなみに、当社は一週間以内で内装工事を仕上げる

『内装7日間以内完了ルール』を設けています。

この空室基準のもと、毎月の入居率をHP上で掲載しています。

その上で、昨年は6年ぶりに年間平均入居率99%以上という

数字を残すことができました。

この6年の間には、さまざまな入居者募集の取り組みを行ってきましたが、

そのなかで、空室の解消に大きく貢献している取り組みをご紹介します。

それが、入居者の幅を広げたことです。

ワンルームの入居者は、

学生やビジネスマンといったイメージが強いですが、

当社ではそのほかにも様々な入居者がいます。

それが、外国人入居者、法人社宅の契約、そしてマンスリー会社との契約です。

2009年から外国人専門の保証会社と提携して、

外国人入居者の積極的な受け入れ開始しました。

外国人入居者と言っても、日本人の入居者と比べて

特別トラブルが多いわけではありません。

滞納等のトラブルがあっても、

専門の保証会社がついているので安心です。

昨年1年間の賃貸契約総数3,586件のうち、

外国人の成約件数は595件です。

賃貸契約の6人に1人は外国人による契約です。

いまでは欠かせない賃貸需要となりました。

こうした取り組みをさらに加速するために、

今年7月には国際事業課を立ち上げました。

当社の管理物件にお住まいの入居者に対して、

生活する上で不便なことや困っていることがないか、

定期的に電話連絡して、ヒアリングを行っています。

また、毎月2回、外国人入居者に日本の生活情報を

メールマガジンで伝えたり、外国人入居者同士の交流会なども

今後は企画しています。

さらに、ソーシャルメディアを活用して

これから日本に来日される留学生に向けた情報発信し、

外国人留学生の入居を促進しています。

こうした取り組みの結果、

昨年はお住まいの外国人の方から

外国人入居希望者60名をご紹介しいただくことができました。

また、2011年12月には、

社宅斡旋を専門的に行う「法人営業部」の立ち上げました。

社宅代行会社からの依頼で部屋を探すだけでなく、

直接法人を開拓するために専門チームを設け、

日々全国を飛び回っています。

この1年間で436社から

お部屋探しの依頼を受けています。

さらに、2014年3月には、

短期滞在者向けに「マンスリー会社」と賃貸借契約を開始しました。

マンスリーといっても、

短期滞在目的の入居者自身と賃貸借契約を結ぶわけではありません。

短期滞在者向けに部屋を貸し出している

マンスリー会社と賃貸借契約を結んでいるため、

安定した家賃収入が見込めます。

この6ヶ月での賃貸成約数は163件。

今後、2020年東京オリンピック開催に向けて、

さらに短期滞在目的の賃貸需要は、

ますます増えることが期待できます。

6年前は、入居者の大半がビジネスマンや学生でした。

今では、外国人入居者や社宅利用の法人契約、マンスリー会社といった

新たな入居者を受け入れています。

こうして入居者の層が広がれば、早期に空室を埋めて、

安定した家賃をオーナー様にお届けすることにつながります。

いまは好調な東京の賃貸需要ですが、

2020年を境に、東京でも人口が減少するといわれています。

人口が減少して、賃貸需要に陰りが見え始めてから対処するのではなく、

いまのうちから、しっかりと準備をして、

オーナー様に安定して家賃をお届けできるよう

これからも新たな取り組みを行っていきたいと思います。

日本財託管理サービス 賃貸営業部 田中 芳之

◆ スタッフプロフィール ◆

賃貸営業部にて、1日でも早く空室を埋めるよう部員を統括している。

18歳のときにサッカーの本場イギリスにサッカー留学。

地元のサッカーチーム『ダラム・シティFC』にて腕を磨く。

日本財託のサッカー部でも大活躍中

◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫

不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

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■ 2.≪オーナー様の生の声 合計401話 HP掲載中≫

マンション投資を実践されたオーナーのナマレポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》

【充実した管理システム No.41】

『貸す側、借りる側も満足の賃貸管理』

R・S様 57歳 千葉県在住

日本財託を知ったきっかけ:不動産会社からの紹介

物件購入日:平成26年3月

ご購入物件:墨田区(都営浅草線「本所吾妻橋」徒歩1分)

平成13年築 他2戸

およそ半世紀前の戦後経済成長期、物価や地価が上昇した時代に生きた父は、

『現金より不動産を持つこと』が信条でした。

父は、戦争と災害に見舞われた都心は、今後も危険だと感じ、

不動産は郊外に持つことが第一優先でした。

父は自分が住みたいと思っていた横浜に土地を購入し、とりあえず、

アパート建てて家賃を得ていました。

最初は順調だった父のアパート経営ですが、入居者がかわるたびに、

修理費用がかるようになってきました。

また、地価が上昇しても家賃は低下しました。

その後、アパートを相続した私は、修繕し続けてアパート経営を続けるか、

建て替えて再投資するか、頭を悩ませていました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report03/post-255.html

◆ 過去のオーナー様の体験談はこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/

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■ 3. セミナーのご案内 〜 参加無料 〜

【延べセミナー参加者15,000名の実績!】

『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【東 京】2014年11月15日(土)PM1:00〜3:30

セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)

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◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆

『なぜ、中古ワンルームなのか?』

『なぜ、東京なのか?』

『一棟アパート経営との違い』

『中古ワンルームマンションは本当にいまが買い時か?』

『投資物件の見分け方 失敗しない3つのポイント』

『地震に強い物件選び3つのポイント』

など、

最新の不動産市況を読み解きながら、

『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

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入居者が付きやすい物件を選ぶことが大切です。

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■4.編集後記

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高校の同級生4人と久しぶりにお酒を飲んだときのことです。

気がつけばそろそろ終電が無くなる時間。

楽しい時間はあっという間です。

お互いの近況報告やくだらない話で盛り上がり、

ついついたくさんのお酒を飲んで、

すっかり出来上がっていました。

それぞれ自宅の方向が違うので、

最寄駅の新橋でお開きです。

友人たちと別れた後、無事に終電間近の山手線に間に合い

運良く、一番端の席に座ることができました。

私の向かい側には、 べろんべろんに酔っているのか、

派手に横たわって寝ている

真っ赤な顔をしたサラリーマンがいます。

ネクタイは緩み、ワイシャツがズボンから

だらしなく出ています。

テカテカのおでこに張りついた髪。

哀愁漂う、その姿についつい目がいってしまいます。

熟睡するサラリーマンの隣に、

20代の茶髪の男性が1人。

車内には他にも席が空いているのに、

なぜかサラリーマンの隣にぴったりと座っています。

不思議に思って見ていると、

茶髪の男の手がスルスルとサラリーマンのバックに中に!

何食わぬ顔で財布を抜き取りました!

一瞬の犯行です。

「なにやってんだ!」

勢いに任せて若い男の手を掴み、その財布を取りあげます。

お酒を飲んで気が大きくなっていたからでしょうか、

思わず体が動いていました。

『そうだっ!ガツンと言ってやれ!』

言葉はありませんでしたが、

乗客の視線は間違いなく私を応援してくれています。

争いごとを好まず、

どちらかと言えば穏やかな性格の私ですが、

もはや、一歩も引くことが許されない雰囲気です。

「次の駅で降りるぞ!」

口論の末、茶髪の腕を掴んで、

次の『品川駅』で降りました。

プルルルル。

ホームに電車の発車を知らせる音が響きました。

駅員さんを呼ぼうと気を許した瞬間、

茶髪の男は私の手を振り払い、

閉まりかけの扉をこじ開けました。

そのまま、電車に乗り込み行ってしまいました。

私の手には名前も知らないサラリーマンの財布が

握られています。

1人ホームに取り残された私こそ、

まるで犯人のようです。

その後、駅員さんに一部始終を説明をし、

財布を預けて無事に帰宅することができました。

お酒の力を借りたとはいえ、

よく一人で立ち向かえたものです。

犯人を取り逃がしたことは残念でしたが、

無事、財布を取り戻せてとても満足です。

最近は山手線を利用するたびに、

車内の安全を守る正義の味方の

気分で電車に乗っています。

みなさんお酒の飲み過ぎには、

くれぐれもお気をつけください。

日本財託 営業部 徳川 裕泰(とくがわひろやす)

◆スタッフプロフィール

東京都目黒区出身。

営業部にて、東京中古ワンルームマンションを通じて

お客様の老後の不安を解消するのお手伝いをしています。

実家は中華料理屋「陳民 (チンミン)」。

目黒駅西口から徒歩2分のお店で、特にエビチリが絶品です。

近くに寄ったらぜひ食べに来てください!

陳民

http://tabelog.com/tokyo/A1316/A131601/13012674/

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◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。

お待ちしています。

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【発 行】株式会社 日本財託

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【担 当】坂元 寛和

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