更新料は払うの?払わなくてもいいの?

2009/04/16

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 1. 賃貸管理会社社員のよもやま話

  第33回 更新料は払うの?払わなくてもいいの?

 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 3.「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」

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4.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

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 6. 編集後記


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 ■ 1.賃貸管理会社社員のよもやま話

 第33回 更新料は払うの?払わなくてもいいの?

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 今回の賃貸管理会社社員よもやま話は
 『更新料』についてお話したいと思います。


 お部屋の賃貸借契約期間は通常2年間で設定されます。

 そして、契約期間の2年を過ぎてもその部屋に住み続ける場合には、
 当初の契約期間を更新する必要があります。

 この契約更新時に、
 入居者様からオーナー様に支払われるのが『更新料』です。


 先日、更新が間近に迫った入居者様から
 こんなお電話をいただきました。

 『前のオーナーと更新料を支払わなくてもいいという約束をしているので、
  更新料は払いません!』

 
 当社では、入居希望者様とお部屋の契約を結ぶ際に、
 契約を更新する際には賃料の1ヶ月分を更新料として支払うことを
 契約書に記載しています。

 しかし、
 当社が物件を仕入れ、お客様にご紹介する物件のなかには、
 入居者がすでに居住している物件、いわゆるオーナーチェンジ物件があります。

 このオーナーチェンジ物件の場合は、
 入居者様ごとに、様々な賃貸借契約を結んでいるケースがあるのです。

 お電話頂いた方もオーナーチェンジ物件の入居者様でした。

 しかし、この入居者様が前オーナー様と取り交わした賃貸借契約書を見ると
 『更新料は賃料の1ヶ月を支払う』という文言があり、
 更新料を支払わなくてもいいという定めはありませんでした。 
 
 
 このように賃貸借契約書に更新料の記載があったので、
 根気強くお話させていただき、入居者様に更新料のお支払いを
 ご了承いただくことができました。

 
 今回ご紹介したケースのように、
 更新料についてはその支払いの根拠があいまいな部分から、
 トラブルとなるケースが多いようです。

 
 しかし、
 先月、大津地裁にて更新料の是非をめぐる訴訟で、
 ついに司法の判断が下されました。

 
 原告である入居者の主張は、 
 
 『更新料支払いの約定は消費者契約法10条、民法90条に反する。
  これまでに支払った更新料を返還して欲しい』

 というものでした。

 しかし、
 大津地裁はこの主張を棄却。

 裁判所の判断を要約すると、
 
 1. 賃貸借契約書および重要事項説明書、
    また建物の募集広告に家賃や更新料の記載があること。

 2. 更新料の慣行が長年にわたり存続していること。

 3. 更新料は重要事項説明の対象となっているので、
    説明したと推測されること。

 以上の理由から

 原告である入居者は、
 『賃料、礼金、更新料を支払う必要があると認識していた』として

 貸主側の全面勝訴となりました。

 
 当社では、これまで入居者様から

 「更新料を返して欲しい。」

 といったお話しはありませんが、
 将来、このような請求があった場合、この判例を踏まえて
 入居者様へ十分な説明が出来るよう備えたいと思います。

 入居者様があっての収益物件ですので、
 入居者様とトラブルが発生しないように、
 契約内容や重要事項の十分な説明をするよう
 これからも細心の注意を払っていきたいと強く思っています。

 
            日本財託管理サービス オーナー事務局 浜田 琢郎


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 ■6.編集後記 ■

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 「養蜂農園からミツバチの巣箱が盗まれました。」

 
 先日の朝のニュース番組で取り上げられていた話題です。
 
 原因には諸説あるようですが、
 オーストラリアからミツバチの輸入をストップしたことで、
 日本の女王蜂の数が減り、ミツバチの数も減ってしまったということです。

 
 どうやらその影響で、
 ミツバチの盗難が増加しているようです。

 
 しかし、大変なのは農家の皆さんです。

 テレビでも
 イチゴ農園を営む方がハタキのようなものを使って、
 ひとつひとつ丁寧に受粉させていました。
 
 ひとの手をつかっても受粉させることはできても、
 イチゴの出来にはムラがあると嘆いていました。


 農園業の方はかなりの打撃を受けるとともに、
 市場の売値も高くなることを心配なさっていました。

 果物が好きな妻にとっても、価格の高騰は頭痛の種です。


 ミツバチが花から花へ移動する際に受粉の役割を果たすことは、
 普段当たり前のように考えていました。

 しかし、ミツバチがいなくなってみて、
 初めてその存在の大きさを気づくことができました。


 私たちの仕事も、
 ひとつの部署から他部署へ、そして会社全体に情報が伝達されないと、
 業務の流れがストップし、思うような成果を得ることはできません。

 それどころか、
 オーナー様や入居者様に損害を与えてしまうことになりかねません。
 
 ミツバチにいろいろ考えさせられた朝でした。


           日本財託管理サービス オーナー事務局 浜田 琢郎               
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