首都圏で空き部屋が急増加!?報道されなかった賃貸市場の真実とは

2016/06/09


★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.455 ―――――――――
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 1. 首都圏で空き部屋が急増加!?報道されなかった賃貸市場の真実とは

 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
 4.「サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー」
          ~参加者募集のお知らせ~

 5. 編集後記

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 ■ 首都圏で空き部屋が急増加!?報道されなかった賃貸市場の真実とは
                             
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 先週、日経新聞の朝刊に掲載された
 「アパート空室率 急上昇」の見出し。
 
 アットホーム社のデータを元に、
 不動産調査会社のタスが空室率の統計データを発表しました。
 
 これによると、3月の神奈川県のアパートの空室率は、
 調査開始以来、過去最高となる35.5%に達しています。

 およそ3戸に1戸が空室という
 高い空室率です。
 
 しかも、昨年の夏から急激に空室が
 増加しているというのです。
 
 こんなニュースを目にすると、
 アパートだけではなく、不動産投資全体も
 空室率が高まっているのではないかと
 考えられる方もいるかもしれません。
 
 しかし、統計データを丹念に追っていくと、
 エリアや不動産の種類によって、
 空室率にも差があることが見えてきました。
 
 そこで、今回のコラムでは、
 空室率の統計データを丁寧に読み解きながら、
 首都圏の賃貸市場の実態を探っていきたいと思います。
 
 
 まず、押さえていただきたいのは、
 空室が増えているのは、
 あくまでもアパートだということです。
  
 アパートとは、
 構造が木造または軽量鉄骨の建物を指します。
 
 鉄骨、鉄筋コンクリート(RC造)、
 または鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造)の建物は、
 マンションとして分類され、アパートと区別されています。

 ですから、冒頭にご紹介した空室率35.5%のなかには、
 アパートではない、分譲タイプのワンルームマンションは
 含まれていません。 
 
 アパートで空室が急増している背景には、
 相続税の改正があります。
 
 相続税の節税対策として、
 特に郊外のアパートの建築が急増し、
 空室が増えているのです。
 
 このコラムでも何度か取り上げていますが、
 2015年1月から相続税制が改正され、
 課税対象から控除される基礎控除額が減らされました。
 
 改正前であれば、
 基礎控除額として5,000万円、
 そして法定相続人ひとりにつき1,000万円が控除できました。

 たとえば、母と子供2人が財産を引き継ぐ場合、
 基礎控除額は8,000万円となるので、
 合計8,000万円の評価額の財産であれば、
 相続税はかからなかったのです。

 しかし、改正により、
 この控除額が4割も削減されてしまったのです。

 さきほどの事例であれば、
 控除額は4,800万円にまで少なくなってしまうのです。

 不動産や金融資産を持っている方にとっては、
 大きな痛手です。
 
 そこで相続税を減らすための手段として
 注目が集まったのが、アパート建築です。
 
 所有する土地の上に、賃貸用アパートを建てると、
 相続税評価額を引き下げることができ、
 結果として相続税を削減することができます。

 この相続税の圧縮効果を狙って、
 アパートが次々に建てられていったのです。

 
 アパートは着工から3~4か月で竣工します。
 
 国土交通省の建築着工統計で、神奈川県のデータを調べてみると、
 2015年2月では、
 新規着工数が前年比で50%も増加しています。
 さらに、翌月の3月も前年比で41%増加しています。
 
 春先に着工したアパートが、夏頃から続々と、
 新築として市場に出てきたとすると、
 空室率の上昇曲線とピタリと一致します。
 
 
 では今後、アパートの空室率は
 どのように推移するでしょうか。
 
 国交省の統計で見ても、
 新規着工数はまだまだ増加傾向にあります。
 
 ハウスメーカーは、
 地方銀行や地元の信用金庫と協力しながら、
 アパートの新築営業に力を入れています。
 
 銀行側も、低金利が続き収益が悪化する中、
 高い利率を確保できる個人向け不動産融資で、
 利益を上げようとしています。
 
 全国の銀行における個人向け不動産融資の
 貸出残高は21兆円にのぼっています。
 
 こうした地銀や信金の動きを受け、
 日銀が与信管理についての注意喚起を行ったほどです。

 相続税制の改正に加えて、マイナス金利が重なり、
 アパートの建築が止まらないのです。

 このように、住む部屋はどんどん増えていきますが、
 人口の増加が追いつきません。
 
 首都圏とはいえ、郊外エリアであれば、
 人口が減少している市町村も多く存在します。
 
 また、一般的に築年数が経つほど、
 空室は多くなる傾向にあります。
 
 家賃が同じ水準であれば、入居者は、
 設備が整った築年が新しい物件を選ぶでしょう。
 
 新しいアパートが増えれば、
 玉突きのように入居者が出ていってしまいます。
 
 新築時は良くても、築年が経過すればするほど、
 アパートの経営はますます厳しくなると考えられます。
 
 このようにアパート経営は苦しい状況が続いていますが、
 すべての不動産で空室率が高まっているわけではありません。
 

 同じ統計データによると、
 RCやSRCのマンションのカテゴリーでは、
 空室率はここ5年ほど、ほぼ横ばいです。
 
 アパートの建設ラッシュは、
 マンションの賃貸需要には大きな影響を与えていないことがわかります。
 
 実際、タス社のデータをみると、
 東京23区の投資用ワンルームの平均空室率は3%程度です。
 
 神奈川のアパートの空室率が35.5%でしたから、
 単純に考えれば、都内の投資用ワンルームの賃貸需要は
 神奈川のアパートに比べて、10倍強いといえます。

 しかも23区に限れば、
 ここ5年間でゆっくりとではありますが、 
 空室率は下がりつつあるのです。
 
 このように、アパートの空室率が急上昇しているといっても、
 すべてのエリア、不動産で空室が上昇しているわけではありません。

 エリアや不動産の種類を見極めれば、
 
 安定して家賃収入を得ることができます。

 空室リスクに備えようとすれば、
 選ぶべき場所はやはり「東京23区」です。
 

 空室リスクを考えると、今後も建設が続くであろう
 郊外のアパート経営は厳しくなることが見込まれます。
 
 一方で、23区内のRC・SRC造のマンションは、
 底堅い賃貸需要があります。
 
 投資にあたっては、
 どうしても投資金額や利回りを、
 気にしてしまいがちです。
 
 しかし、入居者が居なければ、こうした利回りも
 計算だけの架空の話で終わってしまいます。
 
 利回りが良いからといって、
 また、融資を受けられるからといって
 安易にアパート経営をはじめてしまうと、
 空室で頭を悩ませることになりかねません。
 
 どこで投資をすることが最も空室リスクが少なく、
 また、長期にわたって安定的に家賃収入を受け取ることができるのか。
 
 ぜひこの点を一番に考えて、
 不動産投資を始めることをお勧めします。

 
 日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)
 
 
 ◆ スタッフプロフィール ◆
 
 埼玉県大宮市出身の28歳。
 
 マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
 東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
 家計をしっかり管理しようとレシート写真を撮るだけで済む
 家計簿アプリを使い始めたが、
 撮るべきレシートが増えていく一方で悩んでいる。
 
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
   不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
   
  http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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 ■ 5. 編集後記

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 先月、静岡県浜松市の実家に帰省しました。

年に2、3回しか帰省しませんが、
元気そうな両親の顔を見ると、
やはりホっとします。

私は高校を卒業するまで、実家で暮らしていました。

当時と比べると、父の顔つきはずいぶんと違います。

今でこそ穏やかで優しそうな顔をしていますが、
以前の父は近寄り難い存在でした。

私が父の本当の職業を知ったのは、高校を卒業してからです。

それまで、母からは
「人材派遣会社を経営している」と聞いていましたが、
父が経営していたのは、いわゆる「街金」でした。

学生のとき、1度だけ父の事務所を訪れたことがあります。

いま思い返してみれば、事務所にいる人たちは、
ミナミの帝王の登場人物のような雰囲気を持っていました。

経営も順調だったようで、
事務所には高級車も停まっていました。

ところが6年前、貸金業法が大きく変わり、
上限金利が引き下げられると、
父の会社経営にも大きな影響がでました。


『大事な話しがあるの。』

母から電話がかかってきて、
その日の夜に会うことになりました。

詳細を告げられないまま、電話は一方的に切られましたが、
普段聞くことがないような、元気のない声です。

母は私と会うなり、泣き崩れました。

『ゆうすけ、お父さんがね、自己破産したんだよ。。。』


回収できると見込んでいたお金が回収できず、
会社経営が行き詰まっていたのです。


この時、私は初めて父の仕事を知りました。

突然すぎる母の告白で頭が真っ白になり、
しばらく言葉が出ませんでした。

この時、家計もひっ迫していて、
母はとても苦しんでいました。

父のことで母が大変な思いをしたのは、
今回に限った話しではありません。

母はよく辛抱し、影から父を支えてきたと思います。


父は自己破産となったことで、プライドや友人など、
多くのものを失いました。

現在は、介護の仕事を行っています。

雇われて仕事をすることに、
少なからず抵抗はあったそうですが、
毎日、真面目に働いています。

経営者時代に比べて、収入は遥かに下がり、
夜勤など、大変なこともあるそうですが、
仕事が楽しいといつも言っています。

自己破産する前の父は、お金が絡む仕事だったせいもあり、
どこか余裕がない様子でした。

 だからこそ、子どもであっても、
 近寄りがたい雰囲気を感じていたのでしょう。

ただ今は、施設の入居者や親族の方から、
感謝されることも多いそうで、
仕事にやりがいを感じているようです。

当時は、あまり見なかった笑顔も、
最近よく見られるようになりました。

そんな楽しそうで、
いきいきとした父から仕事の話を聞くことが、
私の実家での楽しみの1つです。

小さい頃は、恐い存在で近寄り難く、これまであまり接してこなかった分、
今ではとても貴重な時間となっています。

 お金だけではない、働くことの喜びを見つけた父には、
 これからの人生を大いに楽しんでほしいと思います。

 そして、私も不動産の売買という仕事につき、
 お客さまの人生なかでも、大きな決断をお手伝いできることに、
 やりがいと喜びを感じています。
  
 
 もうすぐ父の日です。
 
 父の大好きな天然鰻が食べられるお店に両親を連れていき、
 仕事の話で盛り上がりたいと思います。


日本財託 齋藤 友祐(さいとうゆうすけ)


◆スタッフプロフィール


静岡県浜松市出身の30歳。

事業部流通課として、
オーナー様からの物件の査定依頼や
売却の相談やお手伝いを担当しています。

ギター歴15年で、ヘビーメタル一筋。
でも、なぜか好きなギタリストは
ブルースギタリストのスティーヴィー・レイヴォーン。


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