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不動産投資お役立ちコラム

[2017/03/02] 父の財産を母のためには使えない!?成年後見人の思わぬ落とし穴

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.489 ―――――――――
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オーナー様数  6,447名


管理戸数    17,379戸

全体入居率   99.36%(17,379戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.68%(10,928戸)
※当社販売物件の入居率

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 父の財産を母のためには使えない!?成年後見人の思わぬ落とし穴
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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レバレッジの黄金率で3戸のワンルームを持つ!
『低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人』

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(発刊にあたって)

空前の低金利で不動産投資がいまブームになっています。
日経新聞には毎日のように不動産投資セミナーの広告が掲載され、
ビジネス誌やテレビでも特集が組まれる程です。

多くの方に、不動産投資に興味を持ってもらえることは
大変喜ばしいことですが、一方で強い不安も感じています。

なぜなら、取り上げられる情報の多くが
わずか数年で3億円の資産を作るといった話や
家賃収入が数千万円になったという
過度に期待をあおるような内容だからです。

不動産投資はそんなに簡単に
儲かる話・うまい話ではありません。

多額の借金をして、地方や郊外のアパートに
投資をすることは大変危険な手法です。

本来、サラリーマンが将来にむけて資産を作るには、
リスクは可能な限り抑えて、
長期的な視点で資産形成することが欠かせません。

この書籍では、低金利下だからこそ押さえたいレバレッジの活用法や
東京中古ワンルームマンション投資の特長、
また賃貸管理の重要性から、赤裸々なコストの話まで、
低金利時代のいま不動産投資で成功するためのポイントをまとめました。

ぜひこの機会にご一読頂き、資産形成にお役立て頂ければ幸いです。
 
(目次)
 
第1章  低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人

第2章  低リスクで大きな投資ができる 不動産投資のレバレッジの力
 
第3章  金利上昇に負けずに資産を増やす! レバレッジの黄金率

第4章  最も手堅い不動産投資! 東京・中古・ワンルームマンション投資

第5章  成功する大家は知っている! 賃貸管理・建物管理の重要性

第6章  不動産でシッカリ・ガッツリ稼ぐ!購入後にかかる費用と出口戦略


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■ 父の財産を母のためには使えない!?成年後見人の思わぬ落とし穴
 
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今週の火曜日に放送されたNHK『クローズアップ現代+』にて、
相続対策イノベーションとして「家族信託」が取り上げられました。

事前にメールでもお知らせいたしましたので、
ご覧になった方もいるかもしれませんね。

◆クローズアップ現代+
『さらば 遺産"争族"トラブル ~家族で解決!最新対策~』
http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3942/index.html

私も家族信託コーディネーターとして、
番組に出演いたしました。

実は、今年になってから、
多くのメディアから取材を受けています。

朝日新聞出版のAERA1月23日号でも、
「家族信託」の特集が組まれ、
インタビュー記事が掲載されました。

いまこれほどまでに家族信託に注目が集まっているのは、
急増する認知症問題と深く関係しています。
 
たとえば、認知症になり、判断能力がなくなるか低下すると、
ご自宅の売却も事実上できなくなり、
財産管理の面で不具合が生じます。

そこで、事前に家族信託契約を結んで、
財産管理を受託者であるお子様たちに任せておけば、
 
万が一、認知症になったとしても、
信託財産として委託した財産は、
契約の範囲内で自由に契約行為をすることができます。

これまでの認知症対策でも、
同じような財産管理を行う成年後見制度がありましたが、
必ずしもすべての場面で使い勝手がよいとは言えない制度でした。


そこで、今回のコラムでは、
実際にあったお客様の事例に基きながら、
成年後見制度では解決できない家族信託の魅力について、
お伝えしています。


ご紹介するのは、家族信託により、
お父様の認知症リスクに備えながら、
両親の将来の生活を支えるために
家族信託を活用したAさんの事例です。


ご両親は80代、ご夫婦共有名義の自宅マンションにお住まいでした。

お父様が要介護状態となり、
老人ホームへの入居が決まったのをきっかけに、
残されたお母様も一人暮らしには不安を感じ、
施設に入ることを希望されました。

そうなるとマンションが空き家になるので、
今後の介護費用に備えるためにも、
売却を考えて地元の不動産会社に相談を持ちかけたのです。

すでにお父様の体力も低下しており、
さまざまな契約手続きを自身で行うのが難しい状況でした。

不動産会社から「成年後見人制度を検討してみては」と勧められて、
司法書士の先生に相談してみたところ、
なんと強い反対を受けることになったのです。

『ちょって待ちなさい、Aさんね。
簡単に成年後見人になるっていうけれど、
そんなに単純な話じゃないですよ。絶対に辞めた方がいい』

司法書士の先生が、これほど強く反対されたのは、

もちろん理由があります。

このような状況でA様がお父様の後見人になると、
お父様の財産をお父様の介護のためには使えたとしても、
お母様のためには1円も使えなくなってしまうからです。

成年後見制度の目的は、
あくまで被後見人の財産保全です。

家庭裁判所によって選任された成年後見人であっても、
本人のためにしか財産を使うことができないというのが実情です。

お母様はずっと専業主婦だっただけに、
年金も少なく、途端に生活に困ることになります。

また、Aさんがお母様の生活費を負担するといっても、
それにも、限界があります。


さらに、お父様はここ最近は物忘れも増え、
いつ認知症になってもおかしくない状況です。

認知症になってしまい、判断能力がなくなると、
契約行為ができませんから、
マンションの売買はできなくなります。

「父の財産を母のためには使えないのか」

Aさんは、初めて直面している現実の厳しさを実感。
 
代わりの策も見つからないまま、頭を悩ませていたなか、
「家族信託」に一筋の光を見出されました。


家族信託であれば、信託財産として委託した財産は、
契約の範囲内に自由に契約行為をすることができます。
 
委託を受けた信託財産をもとに、
ご両親の生活をサポートすることができるのです。


ただし、家族信託の場合は信託契約を結ぶという法律行為が必要なので、
認知症になり、判断能力がなくなると利用することが難しくなります。

お父様の状態を考えれば一刻も早い対応が必要でした。

そこで、すぐに詳しい話をさせていただき、
Aさんからご両親にも事情を話していただきました。

「お母さんの生活を助けられるのはお父さんしかなく、協力してほしい」

Aさんの気持ちが伝わったのか、無事にお父様に同意をいただき、
司法書士の立ち会いのもと、まずはお父様と信託契約を交わしました。

信託財産はマンションと預貯金のすべてです。

マンションは共有名義となっていたので、
後日、マンションの残り2分の1を所有するお母様とも、
同様に信託契約を結びました。

これで、万が一お母様が認知症なった場合にも
備えることができました。

現在は、マンションをそのまま遊ばせておくのはもったいないという、
お母様の希望で、当社でマンションの売却のお手伝いをしています。


すでに信託契約を終えているため、
両親に負担をかけることなく
Aさんの手続きだけで売却が可能です。

家族信託によって、認知症による資産凍結を避けながら、
将来の介護費用のめどをつけることができました。


今回、ご紹介した事例のように、同じ財産管理といっても、
利用用途が限られている成年後見制度と家族信託では、
使い勝手の良さが大きく異なります。


超高齢化社会を迎え、認知症が社会問題になるなか、
Aさんのように事態が差し迫ってから、それでは対応できないことに気付き、
慌てる人も少なくありません。

いざという時に慌てないためには、
早め早めに対応しておくことが必要です。
 
通常の相続対策と違って、家族信託はあくまでもご両親の生活を
いかに家族で支えるかという話が先で、相続はあとの話です。
 
これまでの相続対策がご両親の亡くなられた後の話で、
切り出しづらいという方も、
家族信託であればずっと話もしやすいはずです。
 
高齢化による認知症問題はどのご家庭でも
起こりうる問題です。
 

解決策のひとつとして、

「家族信託」も選択肢のひとつに入れてはいかがでしょうか。


日本財託 資産コンサルティング部 家族信託コーディネーター

横手 彰太(よこてしょうた)


◆ スタッフプロフィール ◆

鹿児島県阿久根市出身の45歳。

資産コンサルティング部アセットプランニング課のメンバーとして、
相続対策や法人設立など、お客様の資産を守り増やしていく提案を行っています。

大学卒業後、スペイン留学を経て大手上場企業に就職、海外勤務を中心に活躍。
その後、北海道で飲食店経営と異色の経歴の持ち主。

◆ 家族信託の新刊「相続対策は東京中古ワンルームと家族信託で考えよう」

https://www.amazon.co.jp/dp/4295400297

◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
  不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
   
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【 資金の効果的な運用 No.143 】

『経済的な「自立」から経済的な「自由」へ』

M・H様 24歳 神奈川県在住 
日本財託を知ったきっかけ:知人の紹介
ご購入日:平成28年12月
ご購入物件:杉並区(東京メトロ丸ノ内線「方南町」徒歩2分)
 
昔から自分のことは何でも自分でしようという性分もあり、
もし仮に結婚しても仕事を続け、経済的な自立をしたいと考えていました。
 
ただ、無事に仕事を続けられたとしても、
自分が稼ぐ事ができる金額には限界があります。
 
経済的な自立を目指すには、早いうちに投資を始めたいと考えていました。
  
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『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
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『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。


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【東京】2017年3月25日(土)PM1:00~3:20
【東京】2017年4月8日(土)PM1:00~3:20
 
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■ 5. 編集後記

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
日本財託に入社してから
間もなく1年が過ぎようとしています。
 
先月、初めて先輩社員の同行なしに、
契約手続きへ赴きました。
 
うまく説明できるだろうか、
厳しい質問を受けたらどうしようか。
 
電車が現地に近づくにつれて
緊張していく自分を奮い立たせるために、
イヤホンを耳に当てました。
 
『チャラッチャ~ チャラッチャ~♪』
 
再生したのは、
柔道に打ち込んでいた頃からずっと私を支えてくれる
映画ロッキーのテーマソングです。
 
 
私は小学校2年生から大学4年生まで、
15年間、柔道を続けてきました。
 
やんちゃだった私を見かねた母が、
『そんなに元気ならスポーツで発散しなさい!』
と近くの道場に連れていったことがきっかけでした。
 
小柄な私でも大きな人を投げ飛ばせることが楽しく、
どんどん柔道にのめり込んでいきました。
 
中学校までは県大会で準優勝するなど、
成績は順調そのもの。
 
しかし、強豪校に進学すると、
部内のライバルも多く、
思うように勝てない時期が続きました。
 
負けるのが怖くなり、そのプレッシャーで、
身体が強張って、良い動きができず、
また負けるという悪循環です。
 
 
それでも柔道を続けられたのは、
両親の熱い応援があったからです。
 
父親は、私と同じ5時半に起き、
5kmのランニングに
毎日付き合ってくれました。
 

試合前日には、勝利を願って
母親がトンカツ料理を必ず作ってくれました。
 
お皿に山のように盛られたトンカツを
頬張りながら、
「明日は絶対勝つんだからね!」
という母のエールを胃袋でありがたく受け取ります。
 
試合当日は、父親の番です。
 
朝になると、リビングのテレビで、
ロッキーのDVDが流れ始めます。
 
隣の家の人が起きてしまうんじゃないかと心配するぐらいの、
大音量の「ロッキーのテーマ」が、
私の目覚まし時計代わりでした。
 
時にはトーナメントの組み合わせが悪く、
1回戦から強豪選手と対戦することもあります。
 
『明日の試合は、やっぱりキツそうだ...』

そう思いながら寝付いても、
 
翌朝のロッキーで、パッと目が覚めて、
すぐに臨戦モードに入ることができました。
 
ロッキーを聞きながら、早朝から
母親が作ってくれたお弁当を手に持って、
「行ってらっしゃい!頑張れよ!勝てよ!」と
玄関の外まで来て見送る両親を背に家を飛び出す。
 
ここまでが、
我が家のゲン担ぎでした。
 
 
柔道選手として、体格的には必ずしも、
恵まれていませんでしたが、
 
苦手なランニングやトレーニングを
人一倍頑張り、高校生活の最後には団体戦の代表選手になれたのも、
 
「カツ」と「ロッキー」で常に力を発揮することが
できたからだと確信しています。
 
家族ぐるみで、柔道という一つの目標に向き合う時間を
作り続けてくれた両親には本当に感謝しています。
 
 
いま現在、向き合うものは、
柔道から不動産に変わりました。
 
入社したての頃は分からないことばかりで、
ふがいない自分に嫌気がさすこともありました。
 
しかし、1年仕事を続けて、
少しずつ楽しさを感じるようにもなってきました。
 
 
1か月後には、後輩たちが入社してきます。
 
両親のように、常に立ち向かう勇気を与えられる先輩になるべく、
まずは目の前の仕事を頑張っていきたいと思います。
 
 
日本財託 事業部流通課 大草 友範(おおくさとものり)
 
 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
神奈川県横浜市出身、昨年4月新卒入社の23歳。
 
事業部流通課にて、オーナー様がご所有されている
投資用物件の売却や、ご自宅の購入や売却、
買換えのお手伝いをしています。
 
憧れの存在はGTO(グレート・ティーチャー・オニヅカ)で
保健体育の教員免許を持っている。
 
現在は日本財託のGTO(グレート・トモノリ・オオクサ)
と呼ばれることを密かに目指している。
 

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