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不動産投資お役立ちコラム

[2017/05/11] 金融庁が名指しで批判!でも人気?毎月分配型投資信託のカラクリとは

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.498 ―――――――――
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録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
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◆―――――――――― 平成29年4月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,522名

管理戸数    17,623戸

全体入居率   99.30%(17,623戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
 
販売分入居率  99.66%(11,109戸)
※当社販売物件の入居率
 
【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能なお部屋の数

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家族信託セミナーのご案内
『相続対策は東京中古ワンルームと家族信託で考えよう』
 
日時:5月27日(土)13時~15時20分
場所:新宿サンエービルB1F
   東京都新宿区西新宿1-22-2
定員:40名様(参加無料)
 

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今年2月に放送されたNHK『クローズアップ現代+』にて、
新しい相続対策として「家族信託」が取り上げられました。
 
放送のダイジェストはこちらからご覧いただけます。
 
◆クローズアップ現代+
『さらば 遺産"争族"トラブル ~家族で解決!最新対策~』
http://www.nhk.or.jp/gendai/articles/3942/1.html
 
日本財託 家族信託コーディネーターの
横手彰太も番組に出演いたしました。
 
特に今年になってから家族信託がメディアで注目を集めています。
 
その理由は家族信託が、認知症対策として有効だからです。
 
2025年には、
高齢者の5人に1人が認知症になるといわれています。
 
認知症になると介護をはじめとして、
様々な問題を解決していく必要がありますが、
そのなかでも、意外に知られていないものが
「財産凍結」問題です。

たとえば、認知症になってしまうと、
不動産を売却することができなくなってしまいます。
 
実家を売却して、老人ホームの入居費用にあてようと考えていたとしても、
その前に、認知症になってしまうとなにもできなくなってしまうのです。
 
また、相続対策をしようにも、
同じように財産を動かすことができなくなります。

家族信託のしくみを使えば、
この認知症による財産凍結問題に対して効果を発揮してくれるのです。

さきほどのケースでは、あらかじめ家族信託を活用していれば、
ご両親の不動産をあなた自身の判断で、
売買することが可能です。

セミナーでは家族信託のしくみから、
具体的な活用事例まで詳しくご紹介します。

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◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 金融庁が名指しで批判!でも人気?毎月分配型投資信託のカラクリとは
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記
 

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■ 金融庁が名指しで批判!でも人気?毎月分配型投資信託のカラクリとは
 
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新書「捨てられる銀行2 非産運用」(講談社)が
ベストセラ―になっています。
 
著者は、共同通信社経済部記者で
金融中心に取材を行っている橋本卓典氏です。
 
金融庁の森信親長官が現在推し進める
資産運用改革の意味合いや、
 
金融機関と資産運用の今後のあり方について
解き明かしています。
 
森長官が問題視しているのは、
金融機関の窓口で販売される
投資信託(投信)などの運用商品です。
 
『長期の運用で資産を殖やせる商品こそが、
顧客の利益につながる。
 
しかし、現場では金融機関にとって、
手数料収益が高い商品が意図的に勧められている。』
 
そう指摘しているのです。
 
窓口で販売される商品の中でも、特に売れ筋だったのが、
毎月分配型と呼ばれる種類の投資信託です。
 
月々決まった額の分配金があるので、
老後の生活資金を補う収入源として
長年にわたり人気を集めてきました。
 
その人気にも関わらず、
今、毎月分配型投信の販売を
自粛する金融機関が増えています。
 
金融庁が『顧客本位ではない商品』として
批判しているからです。
 
決まった額の現金収入が得られる安心感から
支持されてきたのにも関わらず、
なぜ批判を浴びているのでしょうか。
 
実は、そこには毎月毎月、分配金が出るがゆえの、
落とし穴がありました。
 
そこで今回は、毎月分配型投資信託と
不動産投資を比較しながら、
老後に向けた資産運用を考えてみたいと思います。
 
 
毎月分配型投信とは、
投資家に毎月一定額の分配金を支払う
タイプの投資信託です。
 
主に海外の債券や株式、REITなどに投資し、
その利息や配当収益を分配金に充てています。
 
2000年代に入ってから徐々に人気が高まり、
最も大きなファンドは、最盛期には約6兆円もの
お金を運用していました。
 
人気を集めた理由は、毎月お金がもらえるという
分かりやすさと安心感です。
 
資産のほとんどが銀行預金のみであった層にも
窓口で受け入れられやすかったこともあり、
銀行も注力して販売してきました。
 
 
ところが、毎月分配型投信は、
2015年の森金融庁長官の就任以降、
名指しで批判されはじめました。
 
長期運用のメリットが得られず、
『真に顧客本位の資産運用を提案しているとはいえない』
というのです。
 
問題視されているのは、元本の取り崩しによる
分配金の支払いです。
 
当初予定していた分配金額に、運用益が足らなかった場合、
特別分配金という名目で元本を取り崩して
分配金の支払いに充てています。
 
空腹になってエサがないと
自分の足を食べてしまうといわれるタコになぞらえ、
俗に「タコ足配当」とも呼ばれます。
 
購入後1年を振り返ってみると、
分配金はすべて、元本の取り崩しで賄われていた。。。
 
購入時期や市況にもよりますが、
実はそんなファンドも珍しくはないのです。
 

日本はもちろん、各国の低金利政策で、
投資ファンドも運用が厳しいのが実状です。
 
元本を取り崩せば、当然資産は目減りしますし、
運用益も尻すぼみになってしまいます。
 
これこそが金融庁が怒りの矛先を向ける理由です。
 

金融庁の意向をくみ、金融機関はこれらの販売を自粛したことで、
投信市場全体が冷え込んでいます。
 
その結果、投信が新たに買われる額より、
償還や解約される額のほうが大きくなり、
 
2016年は投信全体で、
8000億円の資産流出超過でした。
 
 
とはいえ、毎月安定した収入の見込みがあるのは、
安心できるというのも分かります。
 
日本人は平均3500万円もの貯蓄を遺して
死亡するというデータもあるほど、
 
老後の生活が不安で、
虎の子の貯金を取り崩せない方がたくさんいらっしゃいます。
 
かといって、複利で資産が増える可能性があっても、
値動きに一喜一憂しながら売却のタイミングをうかがうのも、
また不安要素になります。
 
元本はそのままで、毎月一定額の
収益を受け取れる投資があれば一番ですよね。
 
 
低金利時代の今、その選択肢となりうるのは、
不動産投資です。
 
資産形成にはある程度時間が必要ですが、
毎月安定的に家賃収入を得ることができます。
 
投資信託や株式に比べれば、
価格の変動はゆるやかですし、
 
賃貸需要が高い東京であれば、
空室リスクも抑えられ、
資産価値も下落しにくいです。

 
投信との比較でよく出てくるのは、
不動産投資では複利運用ができないのではないか、
という疑問です。
 
ただ、不動産投資でも複利効果を得ることはできます。
 
たとえばローンを組んで物件を購入すれば、
自己資金以上の額の物件を買うことができます。
 
金融商品と違い、低金利を逆に活かして、
低い金利でローンを組めば、
 
家賃収入から借入金の月々の返済額を
賄うことが可能です。
 
毎月のローン返済額は、
利息支払い分と元本返済分に分けることができます。
 
元本が返済されるということは、
投資物件に占めるあなたの持ち分が増えるということを
意味しています。
 
資産と負債の関係を表すバランスシートを
思い浮かべていただけるとより分かりやすいでしょう。
 
少しずつですが、負債額が減った分と同じだけ、
資産から負債を差し引いた純資産の額が増えていくのです。
 
そして、毎月のローン返済額に占める元本返済分の割合は、
毎月毎月大きくなっていき、
反対に利息支払い分が少なくなっていきます。
 
ローン返済額のうち、
元本返済部分が毎月増えていくということは、
投資物件に占めるあなたの持ち分の拡大幅も
大きくなっていくということです。
 
≪ローンを利用することで得られる
資産拡大効果についてはこちらから≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category01/post-363.html
 
ローン完済後は、毎月の家賃収入が
安定した収入源になります。
 
 
もちろん、投信にも種類があるように、
不動産投資だから全てが良いというわけではありません。
 
賃貸需要が安定しており、空室リスクの少ない物件で
資産形成していくことが必須です。
 
そして、大切なのは『真に顧客本位の資産運用』を
任せられるパートナーです。
 
不動産投資であれば、それは購入後の管理を担う、
賃貸管理会社です。
 
空室になった時に、
すぐに新しい入居者を付けてくれるのか。
 
設備の故障にあなたの代わりになって、
迅速に対応してくれるのか。
 
入居者トラブルをしっかり解決してくれるのか。
 
20年後、30年後の生活を支える
あなたの大切な資産を任せるに相応しい
信頼できるパートナーと共に、不動産投資を始めましょう
 
 
日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
  
埼玉県大宮市出身の29歳。
 
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
GWの遠出は日光東照宮へ。
しかし、渋滞で腰を痛め、玉石で膝を痛めた。
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

 
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   マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》       
【 資産の組み替え No.8 】            

『使えない貯金と、気前よく使える家賃』

T・K様 84歳 兵庫県在住
日本財託を知ったきっかけ:家族からの紹介
ご購入日:平成27年3月
ご購入物件:大田区(京浜急行線「雑色駅」徒歩9分)
      昭和62年築 他5戸
 
これまで夫婦で自営業を営んできました。
 
家業を引退し、国民年金を受給する生活が始まると、
予想よりも厳しい現実があることに気づきました。
 
医療保険や介護保険料を差し引くと、
年金は5万円ほどしか手元に残りません。
 
もちろん老後のために、コツコツと貯金はしてきました。
ところがいざ年金生活になってみると、
使えば減ってしまうという不安から、簡単に切り崩す気にはなれません。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report06/post-378.html

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■ 5. 編集後記 

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
今週末は母の日ですね。
 
恥ずかしながら、母の日に
何か特別なものを
母へ贈った記憶はありません。
 
ただ、今年の1月、
一生忘れられない誕生日プレゼントを
母に贈りました。
 
 
私事ですが1月29日に
結婚式を挙げ、入籍しました。
 
ちょうどその2日後、
31日は、母の誕生日でした。
 
そこで披露宴の場で、
母にサプライズプレゼントができないかと
考えたのです。
 
とはいえ、何を贈ったらよいか
見当がつきません。
 
ありきたりな記念品では、
もらう方も嬉しくないでしょう。
 
普段、実家で暮らす母とは
離れて暮らしています。
 
そこで、今欲しいものはないかと
実家にいる妹に相談するも、
 
『欲しいものは、
だいたい自分で買っているからね』
と素っ気ない返事。
 
何か、自分にしかできない、
本当に特別なプレゼントはできないか。
 
いろいろ考えた結果、妻のアイディアもあり、
あるものの制作を、夫婦の大切な友人である
クリエイターの方にお願いしました。
 
それは、私の名前「幸則」にちなみ、
「『幸』せになるための法『則』」を記したボードです。
 
食事も一通り終わった頃、自分でマイクを取って、
母が2日後に誕生日を迎えることを告げました。
 
スタッフに贈り物の手配をお願いし、
出席者にアナウンスします。
 
「私の名前は、幸則、
漢字では幸福の幸、法則の則、と書きます。
  
父と母が、祖父母も巻き込み、
もの凄い数の候補から決めてくれた名前です。
  
私の育児記録には、命名理由の欄にこう書いてあります。
自分で幸せのルールを作り出すように!」
  
2年前に亡くなった父が『絶対これだ!』と
最初から最後まで推したのが、この名前でした。
 
スタッフが抱えてきたA2サイズのボードは、
色とりどりのイラストとレリーフで彩られ、
額縁に収められています。
 
和英併記で真ん中に並んでいるのは、
10のフレーズです。
 
「これは The 10 rules of happiness
つまり幸せの10の法則です。
  
ここに並んでいる10の言葉は、

聖書から引用した一節を除いて、
すべて私がゼロから考えたオリジナルです。
  
夫婦として私たちがこれから
幸せな人生を送っていくために、
  
またここにいる全ての皆さんはもとより、
私たちに関わる全ての人たちが幸せになれるように、
  
何を指針としていくべきか、私なりに定義したものです。
  
私がこの世に『幸則』として生まれた証として、
今日、皆さんの前でこのルールをお披露目し、
母へのプレゼントとさせていただければと思います。」
 

思わず感極まり、涙で言葉を詰まらせながら、
10の法則を読み上げ、
感謝の花束と共に母に捧げました。
 
『幸せになってね』と涙を零しながら
声をかけてくれた母。
 
後から記念写真を見たら、
親子でそっくりな泣き顔をしていました。
 
29年目のアンサーという人生をかけたサプライズは、
ひとまず成功したようです。
 
きっと父も天国から、
羨ましがったのではないかと思います。
 
 
学生時代は結婚式場で、式当日のエンドロール映像を
作る仕事をしていたこともあり、
これまで結婚式は500件以上、見てきました。

それでも、いざ自分の番をやってみると、
やはり格別の思いがあります。
 
家族はもちろん、親戚、会社の上司、
恩師、友人、先輩後輩。
 
伝えきれたか分かりませんが、
これまで自分を支えてきてくださった全ての人たちに
感謝の気持ちを届ける機会となりました。
 
法則の10番目には、
「決断したことは形はどうあれ行動に移す」という言葉を書きました。
 
少しおおげさではありますが、
今後の半生をかけて、
 
私に関わる全ての人の幸せの総量を、
増やしていければと思っています。
 
皆さんにお届けするこのメールマガジンが、
その実践の一つの形になれればと
心から願っています。
 
 
日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
  
埼玉県大宮市出身の29歳。
 
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
 
― The 10 rules of happiness ―
 
1.楽しいと思うことに有限な人生の時間を注ぐ
 
2.今この瞬間を全力で生きる
 
3.与えよ、さらば与えられん
 
4.大切な人が大切にしているものを大切にする
 
5.出会いに感謝し、還元し、おせっかいを焼く
 

6.人生はどうにかするものだと捉える

 
7.異なるものをまず受け入れる
 
8.仕事以外に本気スイッチを入れる何かを作る
 
9.自身をネガティブにする言葉は言わない
 
10.決断したことは形はどうあれ行動に移す

 
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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