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不動産投資お役立ちコラム

[2017/06/01] 長生きもリスク!人生100年時代を生き残る資産運用戦略

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.501 ―――――――――
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オーナー様数  6,560名

管理戸数    17,773戸

全体入居率   99.00%(17,773戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
 
販売分入居率  99.34%(11,222戸)
※当社販売物件の入居率
 
【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能なお部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 長生きもリスク!人生100年時代を生き残る資産運用戦略
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ 長生きもリスク!人生100年時代を生き残る資産運用戦略
 
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『人生100年時代』
『100歳時代の人生マネジメント』
 
いま、100歳まで生きることを
念頭においた生き方や生きがいづくりを
指南する書籍が増えています。
 
旗振り役となったのはリンダ・グラットン氏の
『ライフ・シフト―100年時代の人生戦略』です。
 
世界的ベストセラーとなり、
日本でも発売1か月で11万部以上売れました。
 
医療の発達で平均寿命は延び、
100歳まで生きる人の数も飛躍的に増えています。
 
日本の100歳人口は、
1960年から2010年までの50年間で、
なんと300倍になりました。
 
現在、100歳以上の日本人は約6万5千人いますが、
2050年には約70万人にもなると言われています。
 
私たちが考えてきた
「老後」の概念すら大きく変わる可能性があるのです。
 
これまでの資産形成は、
「老後に備える」ことを目標に置いてきました。
 
様々な人が、老後に必要な資金額を
主張してきました。
 
ある人は8000万円貯めればよい、
またある人は、3000万円あれば安心だと言います。
 
ところが、これらはいずれも貯めたお金で
老後を乗り切るという前提です。
 
生きる時間が延びれば、取り崩すだけでは、
いつか貯金は枯渇してしまいます。
 
自分が思っている以上に、
長生きしてしまうリスク。
 
これを十分に考慮しながら、
老後のお金への向き合い方を見直さなければいけないと
多くの人が気づき始めました。
 
そこで今回のコラムでは、
顕在化しつつある長生きリスクの現状を踏まえつつ、
人生100年時代を乗り切る資産運用の
あり方を考えていきたいと思います。
 
 
まず、人がどこまで長生きするのか、
現状と将来予測を確認していきましょう。
 
日本人の平均寿命は男性81歳、女性87歳で、
世界トップクラスです。
 
平均寿命とは、
0歳児平均余命のことを指しています。
 
平均余命は、これから先、
あと何年生きられるかという数値です。
 
たとえば、現在55歳の人の
平均余命は男性28年、女性33年です。
 
55歳の方が定年になる65歳まで働くとしても、
その後の人生はあと20年近く続くことになります。
 
しかも平均余命も平均寿命も、
医療の進歩により、着実に延び続けています。
 
先進国では1日あたり5時間のペースで、
寿命が延びているという報告もあります。
 
2050年には女性の平均寿命は
90歳を超える予測が出ています。
 
100歳まで生きることが
普通になる世の中が、すぐそこに迫っているのです。

 
当然、長生きしていく上では、
生活のためのお金が必要です。
 
一方で、頼りの年金には不安がありますし、
支給開始年齢が上がってしまう可能性も
取りざたされています。
 
どんなにやり繰りしたとしても、
今まで想定されている以上の
お金は必要になります。
 
『100歳時代の人生マネジメント』
の著者、石田淳氏はこの問題に対して、
 
「貯金だけでは無理」
と一刀両断しています。
 
石田氏は、選択肢は二つしかないと
説いています。
 
一つ目は、何らかの仕事をすること。
二つ目は、投資をすること、です。
 
 
まず一つ目の仕事をするという
選択肢を考えてみましょう。
 
今年に入ってからのいわゆる働き方改革で、
一つの職場での仕事にこだわらず、
副業を行うことも許容される流れが出てきました。
 
働く高齢者を支援して就業人口を拡大する取り組みも
進められています。
 
人生において働いている期間が、
今よりも長くなるのは間違いなさそうです。
 
さらに今年の1月、日本老年医学会は
「高齢者」の定義を65歳から75歳に見直すことを、
提唱しました。
 
現在、高齢者と定義される65歳以上は
生産年齢人口とはみなされていませんが、
この基準も今後変わるかもしれません。
 
ところが、
注意が必要なのは、100歳までずっと、
健康でいられるわけではないということです。
 
歳をとれば、
誰しも病気の一つや二つを抱えることになります。
 
 
平均寿命に対して、
健康寿命という考え方があります。
 
健康上の問題がない状態で日常生活を送れる期間のことを
健康寿命と言います。
 
2013年時点の健康寿命の調査では、
男性で71.19歳、女性では74.21歳でした。
 
さきほどのご紹介した男女の平均寿命と健康寿命の差を計算すると、
男女ともに10年近くの開きがあります。
 
健康に問題を抱えながら
生活していかなければならない期間がこれだけあるのです。
 
しかも、平均寿命と健康寿命の年齢差は縮まるどころか、
広がっています。

統計を取り始めた2001年から12年間で、
健康寿命は男性が1.79年、女性が1.56年延びました。
 
ところが同じ期間の平均寿命の延びをみると、
男性で2.14年、女性は1.68年となっており、
健康寿命よりも、平均寿命の延びが長くなっているのです。
 
このように、生涯働き続ければよいといっても、
現実はそう簡単ではありません。
 
また、歳を重ねれば医療費や介護にも
お金がかかってくるとなると、
その後の生活を支えるお金の心配は尽きません。
 
 
そこで、二つ目の選択肢、
投資を検討することになります。
 
貯金をしているだけでは、
長生きリスクには備えられません。
 
100年時代の資産運用で大切なことは、 
いくら貯めるかよりも、
安定した不労収入を生みだしてくれる収入源を
作れるかどうかです。
 
それを実現できる大きな運用先が
不動産投資です。
 
たとえばローンのないマンション3戸を所有すれば、
毎月15万円から20万円程度の家賃収入を得ることができます。
 
定年後は、年金に加えて3戸のマンションを持つことができれば、
その後の100歳までの35年間、
安心して過ごすことができるはずです。
 
 
退職金を貯金して、
生活費として取り崩していくのであれば、
 
退職金を使って安定収入を生みだしてくれる
収益不動産に組み替えるのも
一つの考え方です。
 
貯金が目減りすることによる不安がなくなり、
安定した不労所得を確保することができます。
 
ただ、不動産投資だからといって、
全ての投資物件が良いというわけではありません。
 
100歳までの長い年月を考えると、
木造や軽量鉄骨のアパートは
耐久性の面で不向きです。
 
鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートの
マンションがおすすめです。
 
そして何よりも、将来にわたって
賃貸需要がある物件を選ぶことです。
 
今後、長期のトレンドで人口が減少していく日本において、
不動産投資をするなら、大都市圏、
それも圧倒的な賃貸需要が見込める
東京23区が望ましいでしょう。

 
自分自身が何歳まで生きるのかは、分かりませんが、
定年後の長い人生を豊かに暮らしていくための
準備をいまからはじめることは可能です。

100歳まで生きる前提で、
不動産投資による資産運用を考えて、
長生きリスクに立ち向かいましょう。
 
 
日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
  
埼玉県大宮市出身の29歳。
 
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
100歳まで生きるとしたら、
残り71年の3分の2以上は、働かずに自由に暮らせるよう
不労所得を増やしたいと思っている。
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
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ご購入物件:中央区(東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩2分)
      平成15年築
 
私は以前から1年でも早いアーリーリタイアを
漠然と夢に描いていました。

それに向け、若いころから行ってきたのが
株式投資や定期預金での資産形成です。

とはいえ、低金利で
なかなか満足いく資産を築くことはできず、
また私の仕事を取り巻く環境の変化もあり、
焦りを感じていました。
 
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■ 5. 編集後記 

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
先月、都立家政駅から徒歩30秒の場所に
焼き鳥屋『アキラ屋』がオープンしました。
 
このお店は私の夫が夢に描き、
ようやく開業できたお店です。

私はおよそ4年前から
都立家政に住んでいます。

食べ歩き趣味で、地元の都立家政を中心に
多くの行きつけのお店ができました。

そのうちのある居酒屋で
偶然出会ったのが夫です。

当時、夫は中野にある
有名焼き鳥屋の店長でした。

出会った頃から夫には
いつかは自分のお店を持ちたいという
夢がありました。

とはいえ、飲食業界は競争が激しく、
長く続けるのは大変厳しい世界です。

また何より人通りが多い好立地の物件との
巡り合わせも必要です。

焼き鳥屋は煙や臭いが大量に出ることから、
そう簡単に出店できる機会も
ないだろうと考えていました。

しかし、その話は
急に舞い込んできました。

昨年末、行きつけのお店の常連仲間から、
ある店舗が閉店するとの話を聞きつけました。

それは都立家政駅のすぐそばで
好立地の物件です。

当時入っていた飲食店が、
最近休みがちになっているとの情報でした。

立地はもちろん人通りも多く、
なにより慣れ親しんだ都立家政で
開業できる可能性に夫婦で喜びました。

早速焼き鳥屋として
開業可能かどうかを
オーナーさんに聞いてみると、

「炭火の煙で物件が汚れる」
「火事が怖い」

と反応は冷たく、取り付く島もありません。

煙の出ない豚丼屋として営業していた
休業中の店舗とは違い、
焼き鳥屋には大きな抵抗があるようでした。

「やっぱり難しいか」

期待が外れたことに気落ちしつつも、
簡単にはあきらめきれません。

「大丈夫だよ。もう一度交渉しよう」

私は夫に声をかけました。

しかし真っ向から再び交渉しても
難しいことはわかります。

そこで、休業中の豚丼屋の店長さんに会いに行き、
話を聞くことにしました。

店長さんも相談に乗っていただき、
 
「ここは○○不動産が管理しているよ」

と何やら聞き覚えのある
会社名を耳にします。


夫と出会う約1年前、
地元の行きつけの老舗レストランで
気前のよいおじいさんと出会いました。

その方はある不動産会社の
会長さんだったのです。

実は、この物件を管理していたのは
その会社でした。


ダメ元で会長さんに相談してみると、

「ご主人が今いる中野のお店とは
客層も勝手も違うぞ。
本当に開業するつもりか?」

物腰の柔らかい普段とは違い
鋭い質問を投げかけます。

ここで怖気づいてはいけない。

「もちろんです。やります。」

と夫婦で回答。

少し間が開いて、

「よし分かった。何とかしてやる!」

と力強い返答をいただきました。


一週間が経ち、
やはり難しかったかと
半ばあきらめかけていると、

「オーナーと話がついたぞ!」

会長さんは本当に
話をまとめてきてくれたのです!

懸念点だった火事や煙への対策も
クリアしていただきました。

「ありがとうございます!」

私は何度も会長さんに頭を下げ、
晴れて正式に申し込みをさせていただきました。

保証会社や内装業者についても
会長さんに紹介いただきました。

ここまで来たなら、
絶対に成功させたい。

私は飲み歩きの趣味を活かし、
周囲の競合店の調査を行いました。

価格設定や商品の付加価値など、
どう差別化するかをまとめ、
夫と相談しメニューに反映しました。


オープン初日。

おかげさまで用意していた焼き鳥や親子丼、
から揚げなど、食事ものはすべて完売しました。

閉店後の店内で
夫と片づけをしていると、

「たくさん来てくれてよかったね」
「これからが勝負だな」

疲労の中にも充実感でいっぱいの
夫の顔が誇らしく感じました。

そして、なにより大きかったのが
たくさんの方に支えられて
開店までたどり着けたことです。

不動産管理会社の会長さんをはじめ、
内装工事の代表さん、
夫の友人のみなさん。

本当にありがとうございました。

微力ではありますが、
一人で切り盛りする夫を支え、

何年も続く
地元の方に愛されるお店を
目指していきたいと思います。

焼き鳥店『アキラ屋』を
どうぞよろしくお願いいたします。


アキラ屋 YAKITORI BAR フェイスブックページ
https://www.facebook.com/profile.php?id=100017464056839&fref=ts


日本財託 資産コンサルティング部 松田 千晴(まつだちはる)


◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県富士市出身。

資産コンサルティング部で営業事務を担当。
物件紹介メールの配信や、ローン契約の立ち会いなど、
日々、コンサルタントのお手伝いに奮闘しています。

大学生時代は、ワーキングホリデー制度を利用し、
ニュージーランドに8ヶ月滞在していました。

しかし先日、主人のお店で会った、
アメリカ人のお客様との会話に悪戦苦闘。
もう一度、英語を勉強し直さなければと考えています。

 
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