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不動産投資お役立ちコラム

[2017/08/24] 登記情報があなたの権利を守る!不動産投資に欠かせない登記のしくみ

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.513 ―――――――――
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◆―――――――――― 平成29年7月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,642名

管理戸数    18,092戸

全体入居率   98.92%(18,092戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
 
販売分入居率  99.41%(11,444戸)
※当社販売物件の入居率
 
【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 登記情報があなたの権利を守る!不動産投資に欠かせない登記のしくみ
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ 登記情報があなたの権利を守る!不動産投資に欠かせない登記のしくみ
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

このところ新聞や雑誌の特集で、
今年6月にある財団法人が発表した推計結果が
さかんに取り上げられています。
 
『日本全国で所有者不明の土地の面積が、
約410万ヘクタールにのぼる』
というものです。
 
九州全域の368万ヘクタールを、
上回る広大な面積にあたります。
 
所有者が不明になっているのは、
相続が発生した際に「登記」が
行われていないからです。
 
不動産における登記とは、
土地や建物の場所や広さ、所有者などの権利関係を、
国で管理する帳簿である登記簿に記載してもらう制度です。
 
登記を行うことは義務ではありません。
 
ただ、登記をしなければ、
自分がその不動産に権利を持つことを
公的に証明できないことになります。
 
登記が無ければ物件を担保に入れて
お金を借りることもできませんから、
投資物件の取引においては欠かせない手続きです。
 
不動産オーナーとしての権利を守り、
万が一の無用なトラブルを避けるためにも、
登記についての知識を身に付けておくことは大切です。
 
そこで、今回のコラムでは、
登記がどのようなものなのか、
そして注意して見るべきポイントをお伝えします。
 
 
不動産の状況と権利関係を記した帳簿を登記簿、
そして、登記簿に必要事項を記載することを登記と言います。
 
登記簿はいわば、不動産の履歴書です。
 
登記をすることで、第三者に対して
その土地や建物に関する権利を持つことを示すことができます。
  
赤の他人が「ここは俺の土地だ」と言い張っても、
登記さえあれば、自身が正当な所有者だと主張できるのです。
 
そのため、法務局に行けば誰でも、
日本中の土地と建物の登記情報を取り寄せることができ、
誰がその不動産の持ち主なのか判別することが可能です。
 
これは、土地や建物の大小に左右されません。
 
たとえば、あなたが自宅やワンルームマンションを
所有しているなら、司法書士を通じて、
購入時に登記を入れているはずです。
 
 
それでは登記簿には、
具体的に何が記されているのでしょうか。
 
登記記録は、
表題部、権利部(甲区)、権利部(乙区)の
3つに区分されています。
 
 
表題部では、マンションの名称や所在地、建物の構造など
不動産に関する現在の状況が記されています。
 
土地の場合、その所在地のほかにも
地番・地目・地積などが書かれています。
 
地番とは、登記のために
土地に割り振られた番号のことです。
 
また地目とは、土地の利用状況、
地積は土地の面積を表しています。
 
建物の場合はさらに、家屋番号や種類
構造や床面積などが記録されます。
 
 
甲区には、所有者に関する事項が記されます。
 
その不動産の過去の所有者は誰で、
いつ、どんな原因で所有権を
取得したかがわかります。
 
 
乙区は所有権以外の権利に関するパートです。
 
たとえば、ローンを組んだ際に、
担保として金融機関が設定する
抵当権などが記載されます。
 
 
ここで注意をしたいのが、
登記簿に掲載されている情報と、
不動産会社から提示される物件図面とは、
異なる箇所があるということです。
 
一つは、地番と住所表示の違いです。
 
地番は登記をすべき不動産を特定するために割り当てられるもので、
住まいの場所をあらわす住所とは異なります。
 
それぞれ性格を異にするものですので、
不動産を購入後に、住所と地番が異なるからといっても、
登記に誤りがあるわけではありません。
 
また同じ住所の土地や建物でも、
複数の地番が割り当てられていることもあります。
 
 
もう一つは、区分マンションにおける
面積の計算方法の違いです。
 
登記簿上の床面積は、
壁面から内側の面積を算出した内法(うちのり)面積で
表わされています。
 
一方、物件図面上の専有面積は、
ほとんどの場合、壁の厚みの中心線で測る
壁芯面積で表記されています。
 
そのため、登記簿上に記載された面積のほうが、
図面上の面積よりも少し小さく表記されます。
 
事前に説明を受けた面積よりも小さくても
『騙された!』というわけではありませんのでご安心ください。
 
実際には計算方法が異なるだけで、
実態は変わりません。
 
 
ちなみに当社でご紹介する物件は、
すべて当社が一度買い取り、
売主としてお客様にご紹介しています。
 
上記以外の項目についても、
必ず登記内容に不審な点がないかどうか、
取引で事故を起こさないために、確認を徹底しています。
 
 
登記を終えると、所有者は法務局から、
登記識別情報を通知されます。
 
本当の所有者かどうかを判別するための、
キャッシュカードの暗証番号のようなものです。
 
昔は登記済権利証とよばれた、
不動産の所有権を証明する大切な書類ですので、
厳重に管理する必要があります。
 
同時に、登記が公示され、請求すれば
誰でも閲覧できる状態となります。
 
時々、オーナー様から
『物件を購入したら、
知らない不動産会社からDMが届いた。
個人情報が洩れているのではないか?』

というお問い合わせをいただくことがあります。
 
これは、登記簿に掲載されている所有者の住所を
不動産会社が入手し、送付しているもので、
情報が流出しているわけではありません。
 
登記情報は広く公示するという性質上、
だれでもアクセスできるようになるのです。
 
 
不動産オーナー、所有者としての権利は、
登記を入れたところから発生します。
 
購入後、登記が完了すれば、
たいていの場合、司法書士事務所から
最新の登記事項証明書が送られてきます。
 
そのままにするのではなく、
所有者としてきちんとあなたの氏名が記載されているか、
前の所有者が設定した抵当権は抹消されているか、
しっかり確認しておきましょう。
 
万が一にも、内容に不明な点がある際は、
購入した不動産会社に問い合わせるべきです。
 
登記に関する正しい知識を身に付けることは、
大切な資産を守り、資産を次の世代に残す第一歩です。
 
ご自宅や収益不動産をお持ちの方は、
この機会にご自身の不動産の登記を
確認してみてはいかがでしょうか。

 
日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
  
埼玉県大宮市出身の29歳。
 
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
涼しかった夏休みは上野-駒込間を
夫婦でふらふら自転車走破。
谷根千のよみせ通りがオススメです。
 

◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
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   マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫   

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》       
【 老後の年金を作る No.273 】               

『定年までの10年計画の成果』

T・K様 60歳 東京都在住 ※ご登場回数2回目
日本財託を知ったきっかけ:書籍『中古ワンルームマンションで収益を上げる!』
ご購入日:平成19年11月
ご購入物件:豊島区(山手線「池袋駅」徒歩10分)
      平成3年築 頭金100万円 他委託物件8戸

前回、オーナーの投資体験談を寄稿してから、
およそ9年が経過しました。

先月、還暦を迎えた私が、その当時立てた定年までの
10年計画があります。

今回はその成果を紹介したいと思います。

50歳の頃、ファイナンシャルプランナーの資格を活かし、
定年後のライフプランをシミュレーションしました。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-393.html

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■ 5. 編集後記 

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昔から人見知りをせず、
誰とでもすぐに仲良くなれることが
小さな自慢です。

一度仲良くなれば関係も長く続き、
小学校の友達とも連絡を取れば
すぐに集まることができます。

中学、高校、大学でも、
新年度の始めは、初対面でもどんどん話しかけ、
今でも続く多くの友人関係を作ることができました。

このような関係を築くことができたのは、
口論や喧嘩などに発展せず、
自然と穏やかに接していたことからだと思っています。

しかし、そんな性分が災いすることもありました。


私は、小学校2年生から大学4年生まで、
15年間柔道を続けてきました。

その中で、最も厳しかったのが
高校時代の3年間です。

中学時代の柔道の実績が買われ、
推薦で入学した高校の強豪柔道部。

3年生が引退した後に訪れる
8月の合宿は追い込み時では、
毎年厳しい練習が待ち構えていました。


「もっと熱くなれっ!」

蒸し返す夏の高校の柔道場に響く
先生の怒鳴り声。

試合形式の練習中、
礼儀を重んじる武道でも相手と対峙する時には、
心を鬼にして向かわなければなりません。

勝負事に熱くなることは
もちろん必要だと思います。

しかし、私はそのような時でも
敵意むき出しで相手に向かうことができませんでした。

その様子を見た先生には、
気合や熱量が足りないように捉えられ、
たびたび厳しい言葉をかけられていました。

結果、団体戦のメンバーから落とされてしまいました。

中学時代は3年間大将を務め、
自信を持っていたにも関わらず、強豪校とはいえ、
高校では団体戦のメンバーに選ばれなかった。

自分の性格では、
勝負ごとには向いていないのだろうか。

悩む日々が続きました。 


しかし、団体戦のメンバーには選ばれなかったものの、
私は団体戦に出場する先輩の
練習のパートナーに選ばれました。

このパートナーは、
団体戦の出場者ごとに担当がついて、
技を受ける相手をします。

ただし、単に技を受けるだけでは、
意味がありません。

相手の調子や受ける技を理解し、
どうすれば気持ちよく投げられるか、
体の動かし方、位置などを常に考える必要があります。

パートナーを務めていると、先輩から
「お前、本当にやりやすいよ!」と
声をかけられたのです。

また、練習終わりに友人から、 
「お前って、本当に人から
嫌われそうにないよね」

と、何気なく言われました。

強豪校のため、全国各地から集められた部員は
みなプライドが高く、いざこざも絶えません。

しかし、肩ひじ張らずに自然体で、
メンバーと仲良くしている私を見て
掛けてくれた言葉でした。

勝負事に向いてなくとも、
自分だからできることがたくさんあるじゃないか。

そのように思えてからは、気持ちも楽になり、
自分の役割を全うすることを考えました。
 
 
休日もほとんどなかった高校の柔道部を引退後、
大学でも柔道を続ける決意をしたのも、
人とのつながりでした。
 
進学を検討していた大学のひとつの柔道部に
仲良くして頂いた高校の先輩が2人いたのです。
 
「もう一度柔道するなら
先輩たちともう一度やろう」

大学では高校とは違い、厳しい中にも、
のびのびと励むことができ、
充実した4年間を過ごすことができました。

さらに幸運だったのは、就職で悩んでいるところ、
その2人の先輩から日本財託を紹介して頂けたことです。


1年目ということもあり、
覚えることもまだまだたくさんあります。

それでも、営業として多くのお客様と、
向き合うことができる今の仕事に
大きなやりがいを感じています。

これから益々自分の長所を生かし、
一人でも多くのお客様の問題解決に携わり、
末永く頼られる営業になることを目指していきたいと思います。

日本財託 資産コンサルティング部 小手 博文 (こてひろふみ)

  
◆ スタッフプロフィール ◆
 
神奈川県鎌倉市出身、4月入社の新卒社員。

資産コンサルティング部にて、東京中古ワンルームを通じて、
一人でも多くのお客様の老後の不安を解消することを目指しています。

最近一人暮らしを始め、ホームセンターや雑貨屋に行き、
お洒落なインテリアや便利なキッチン用品を見て回っています。
また節約のためにお弁当の持参を考えており、レシピをよく調べています。

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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
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【担 当】坂元 寛和

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