ホーム > メールマガジン登録 > バックナンバー > 不動産投資お役立ちコラム > 築61年のマンション建替え事例で分かる!不動産投資は「立地が命」のその理由

メールマガジン・バックナンバー

不動産投資お役立ちコラム

[2017/09/21] 築61年のマンション建替え事例で分かる!不動産投資は「立地が命」のその理由

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.516 ―――――――――
☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆     ~あなたの老後、本当に大丈夫!?~
☆☆☆★   日本財託HP
★☆☆☆☆  http://www.nihonzaitaku.co.jp/
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますURL
をクリックして下さい。

◆―――――――――― 平成29年8月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,663名

管理戸数    18,200戸

全体入居率   98.95%(18,200戸) 
※当社販売物件および管理受託物件の入居率
 
販売分入居率  99.27%(11,516戸)
※当社販売物件の入居率
 
【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 築61年のマンション建替え事例で分かる!不動産投資は「立地が命」のその理由
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

======================================================================
 
■ 築61年のマンション建替え事例で分かる!不動産投資は「立地が命」のその理由
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

今月末から取り壊しが始まる
築61年のマンションがあります。
 
名前は「四谷コーポラス」。
日本で初めて民間分譲されたマンションと
いわれています。
 
JR四ツ谷駅から徒歩5分の利便性の高さで
取り壊しの直前まで現役マンションとして使われていました。
  
マンション投資を検討する上で、
やはり気になるところは、
古くなったマンションの行く末でしょう。
 
マンションが古くなっても、
果たして入居者は入るのか?
 
また、古くなったマンションは最後、
どうなってしまうのか?
 
築61年のマンションが建替えに至った
成功例から見えてくるのは、
「立地が命」という不動産投資の鉄則でした。
 
今回は、四谷コーポラスの事例から、
古くなったマンションの未来の姿を
考えていきたいと思います。
 
 
四谷コーポラスは、1956年に建築された
新宿区本塩町に所在する
鉄筋コンクリート造のマンションです。
 
当時、日本信用販売株式会社(現:三菱UFJニコス株式会社)が
販売した日本初の民間建築による分譲マンションと
いわれています。
 
5階建て全28戸で、そのほとんどが
当時としてはかなり広い約70平米の
メゾネットタイプです。
 
大卒初任給が1万円の時代に、
233万円で売り出されました。
 
管理人による鍵の預かり、各戸へのゴミの収集、
洗濯クリーニングの取り次ぎサービスなど、
時代の最先端を行く高級住宅でした。
 
また、住宅ローンの先駆けとなる
割賦販売が行われたことや、
 
区分所有法が制定される前から、
共用部も含めた分譲と管理組合による
管理がなされるなど、
 
現在の日本の分譲マンションの原型と
されています。
 
 
この度、建替えとなった理由は
二つあります。
 
一つ目は、建物の老朽化です。
 
2013年に行われた耐震診断で、
耐震性に問題があると診断されています。
 
コンクリートが劣化し、耐震補強工事を施しても、
十分な耐震性が出るか分からない状態でした。
 
 
二つ目は、給排水管の老朽化です。
 
このマンションの部屋は、上下2フロアにまたがる
メゾネット形式を採用しています。
 
そのため、主な配管が他の住戸の玄関部分を、
通ってしまっているのです。
 
修繕を行うにも、他の部屋での生活に大きく影響を
与えてしまうので工事ができない状況でした。
 
 
建替えの議論は、2006年頃からすでに
管理組合で行われていました。

そして、2013年の耐震診断結果を受けて、
再生検討委員会を発足し、本格的な検討が開始されます。
 
元日本信販の社員を顧問に入れて、
オーナーへのアンケートや
建て替えパートナーとなる会社の選定などを実施しました。
 
その後、旭化成不動産レジデンスが参画して、
個別面談で要望を調整していきました。
 
今年3月の管理組合総会で、建替え決議が成立。
最終的には全オーナーが建替えに参加し、
今月末の取り壊し着工に至ります。
 
建替えには管理組合総会で、
マンション全オーナーの人数の5分の4以上、
かつ議決権5分の4以上の賛成が必要です。
 
四谷コーポラスの場合、
日常的な管理組合活動も活発だったことが、
建替えにあたっても有効にはたらきました。
 
また、議論やパートナー選定のプロセスを
なるべく透明することで、
合意形成にうまく結びつけました。
 
 
では、60年が経ったこのマンションは、
資産価値の観点からはどうだったのでしょうか。
 
建物は、さすがに老朽化が進んでいます。
 
当時の建築基準と技術で作られた鉄筋コンクリートは、
現在の基準では耐震性が不足しています。
 
とはいえ、60年間にわたって生活が営める状態で、
マンションはしっかりと維持管理されてきました。
 
取り壊し前に公開されたいくつかの室内は、
リノベーションされており、
築年の経過を感じさせません。
 
自宅として利用する住民が多数でしたが、
4分の1の部屋は賃貸として利用され、
入居者が付いていました。
 
70平米の部屋で、
月額家賃はおよそ15万円です。
 
さらに価格の面では、
およそ築50年を迎えた2005年に、
70平米の部屋が2460万円で売買された記録があります。
 
 
もちろん大卒初任給1万円の時代から
長年のインフレが進んでいますので、
一概に現在の価格とは比較できません。
 
とはいえ、分譲価格233万円で購入後、
所有し続けていたとしたら、
60年間で10倍の価格になったことになります。
 
築30年、10万円台で叩き売りされている
越後湯沢のリゾートマンションとは対照的です。
 
≪過去コラム:1室1万円のたたき売り!?
リゾートマンションから分かる『負動産』の見抜き方≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category03/post-378.html
 
 
四谷コーポラスは、
2019年に地上6階地下1階建て、
総戸数51戸のマンションに生まれ変わります。
 
その内、27戸は1LDK~2LDKの間取りで、
新たに分譲されます。
 
一方で、9割のオーナーが再取得を予定しています。
 
建て替えにあたってのオーナーの
自己負担額は1000万円以上とみられています。
 
四谷エリアで新築分譲されているマンションで、
同じくらいの広さの部屋は、
7000万円~8000万円です。
 
それに比べれば、はるかに少ない負担で、
都心の一等地で最先端のマンションを
新たに取得できるのです。
 
建替え後、仮にすぐ売却したとしても、
大きな利益が出ますし、
貸し出すとしても、四ツ谷駅徒歩5分の利便性で、
高い賃貸需要が見込めます。
 
 
ただ、どのようなマンションでも、
このようなバラ色の未来が必ずあると考えるのは早計です。
 
この事例のようなお話が生まれるのは、
東京の都心という立地が抜群だからです。
 
 
東京であれば、今回の四谷コーポラスだけではなく、
他の建て替えの事例もあります。
 
以前のコラムでもご紹介した、
東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分のマンションは
築30年にも関わらず、建て替えが行われる予定です。
 
≪過去コラム:築30年のマンションが生まれ変わる!
            マンションの建て替え最新事例≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category02/post-366.html
 
東京23区の駅から近いマンションであれば、
資産価値を長期に渡って維持しやすいだけでなく、
築年数が経過した時にも、建て替えに進展しやすいのです。
 
土地の利用価値が高く、
賃貸需要が旺盛な東京だからこそ、
建て替えや再開発が実現します。
 
逆に、土地の利用価値が乏しければ、
今回のような建て替えは簡単ではありません。
 
不動産投資は立地で選ぶのが鉄則です。
 
 
日本財託 マーケティング部 横尾 幸則(よこおゆきのり)
 
◆ スタッフプロフィール ◆
  
埼玉県大宮市出身の29歳。
 
マーケティング部で、セミナーやHPの運営、
メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
イベントは参加するより企画する派。
早くも年末に向けた仕込みを始めている。
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから
    
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/

 
====================================================================

■ 2.≪オーナー様の生の声 合計547話 HP掲載中≫
   マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》       
【 資金の効果的な運用 No.159 】  

『購入したことを忘れるくらいの"不労"所得』

T・S様 29歳 静岡県在住
日本財託を知ったきっかけ:知人の紹介
購入日:平成28年10月
購入物件:新宿区(都営大江戸線「若松河田駅」徒歩4分)
     平成13年築 頭金100万円 他1戸

およそ1年前から、
不動産投資をスタートさせました。

以前から投資に興味があり、
勉強を続けてきたものの、リスクを考えてしまい
自社株を購入し続けるだけとなっていました。

ただ、結婚を機に将来のことを真剣に検討し始め、
資産形成についてもっと積極的に取組もうという
気持ちが再燃してきたのです。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/4-2.html

=====================================================================

■ 3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください

≪簡単スピード査定サービス実施中≫

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

――――――――――――――――――――――――――――――――――

日本財託グループでは、東京23区内の中古ワンルームマンションの
ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

創業27年、これまで1万戸以上のワンルームを取り扱ってきた実績を活かし、
正確でスピーディーな査定を実施。最短1週間で現金化します。

≪日本財託の5つのメリット≫

メリット1 スピード査定
 翌営業日までに査定金額をお伝えします。

メリット2 仲介手数料不要
 日本財託が買主になるので仲介手数料はかかりません。

メリット3 売却後のトラブルも心配なし
 買主は日本財託になるので、売却後のトラブルも一切心配ありません。

メリット4 手続きは簡単
 マンション名と号室が分かれば査定金額をお出しできます。

メリット5 最短1週間で現金化
 抵当権の設定のない不動産であれば最短1週間で現金化できます。

≪簡単スピード査定のお申込みはこちらから≫

https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/
 
=====================================================================

■ 4. セミナーのご案内 ~ 参加無料 ~            

――――――――――――――――――――――――――――――――

【延べセミナー参加者21,000名の実績!】
『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

【東京】10月14日(土) 13:00~15:30

▼セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)▼
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/mailmag.html


◆ セミナーで学べる内容をご紹介 ◆

『不動産投資の目的』
『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
『定年までにどうやって物件を増やしていくのか』
『金利上昇リスクにも負けない安全な借入割合』
『ここでしか聞けないレバレッジの黄金率とは』

最新の不動産市況を読み解きながら、
『なぜ、いまが買いどきなのか』
客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。


◆ 特選物件のご紹介 ◆

≪セミナー限定≫
年間平均入居率98%の賃貸管理会社の特選物件のご紹介

当社では、毎月100戸以上の中古ワンルームマンションを
ご紹介していますが、すべて市場には出回っていない情報です。

こうした物件情報もセミナー参加者限定で、
ご紹介しております。
 
平均入居率98%を誇る賃貸管理会社が
厳選した物件です。
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください!

▼セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)▼
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp3/mailmag.html
 
 
 
■ 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか?


長期安定収入を得るための賃貸ノウハウ公開!
              【賃貸管理セミナー】開催中!

9月23日(土)13:30~15:00
 
入居率98%の入居者募集のノウハウに加えて、
≪滞納トラブルの解決事例≫もたっぷりご紹介! 
ぜひご参加ください♪
 
▼賃貸管理セミナーの参加申込はこちらから▼
http://www.nihonzaitaku.co.jp/kanri/seminar/
 
 
 
■ 本日9月21日は「世界アルツハイマーデー」
  認知症への備え、万全ですか?
 
【家族信託 活用セミナー】
『相続対策は東京・中古・ワンルームと家族信託で考えよう!』
 
NHK「クローズアップ現代+」も注目!
認知症対策を兼ねるまったく新しい相続対策「家族信託」と
相続対策と収入対策に効果を発揮する
東京の中古ワンルームマンション投資について、事例を中心にご紹介。
 
10月21日(土)13:00~15:20
 
▼家族信託セミナーの参加申込はこちらから▼
https://www.nihonzaitaku.jp/souzoku/seminar/
 

=====================================================================

■ 5. 編集後記 

―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
ゴオオッ!

大きな地鳴りと共に
体が激しく揺さぶられます。

 『落ち着いて、
  校庭に集合してください』

まもなく校内放送が流れ、
揺れている感覚を体に残したまま
友人とともに校庭へ向かいます。

その時点では、まだ被害の実感はなく、
校庭ではいつも通り友人たちと
何気ない話をしていました。

帰宅指示が出ると、
これもまたいつも通り

 「じゃあまた来週」

と手を挙げて挨拶を交わし、
帰宅します。

しかし、帰宅してすぐつけたテレビには、
目を疑う光景が広がっていたのです。

2011年3月11日。

私が高校2年生の春休みを迎えていた頃、
地元の福島県南相馬市は、最大震度6弱を観測。

幸いなことに、
私の住んでいた地域は内陸側で、
津波の被害はありませんでした。

しかし、同時に起こった
福島原発の事故が引き金となり、
学校からは無期限の休校が通達されました。

いつ回復するかわからない状況に、
県外へ転居する家庭も日に日に増えていきました。

私は、通っていた高校に籍を残しつつも、
自宅から車で2時間ほどの福島市内のアパートへ
母と2人転居しました。


授業が再開されたのは、
震災からおよそふた月が経った
ゴールデンウィーク明けでした。

ただし、通っていた高校ではなく、
私同様に転居してきた同じ高校の15名と共に
他校の1室を間借りしての再開です。

仲の良かった友人たちとは離れ、 
他校の生徒から受ける視線に
居心地の悪さを感じました。

さらに、年明けの受験のことが大きな不安をあおります。

新しい自宅になかなか慣れず、
日に日にストレスが蓄積されていきました。

 「なんで、自分たちがこんな目に
  合わないといけないんだ」

いつ終わるともわからない今の状況に、
行き場のない怒りと不安を感じ、
心が晴れぬまま過ごしていました。


そんな時、ある友人から着信が入ります。

その友人は、高校は別だったものの
実家から一番近くに住んでいた、
幼稚園から仲の良い幼馴染です。

県外に転校していたことは知っていましたが、
話すのは、震災後初めてでした。

 「最近どう?
  新しい生活は慣れた?」

彼に問いかけると、

 「いろいろ大変だけど、
  なんとかやれているよ。

  今は大変だけど、またいつか南相馬で、
  みんなで集まれるといいな」

予期せぬ事態でも、彼は気持ちを切り替えて、
新しい環境を受け止めて、
すでに前を向いて歩き始めていたのです。

幼馴染の言葉を聞いて、
考えが切り替わりました。

 「下ばかり向いていても
  何も変わらない」

それからは、今ある環境に目を背けず
前を向いて過ごすことを決めました。

不安の種だった勉強面については、
新しい環境に来たことを活かすため、
地元にはあまりなかった予備校に通い始めました。

春休みからの遅れを取り戻すために
必死に取り組みます。


それから半年ほど経った11月、
元の高校へ戻れることが決まりました。

帰ってきたのは、全校生徒のおよそ半分ほどでしたが、
もう戻れないと思っていたこともあり、
嬉しさはもちろん、ホッと安心し、肩の力が抜けました。

それと同時に、卒業までの残りの時間、
日一日、一分一秒を大切に
友人たちと過ごしました。

予想外のことで突然離れてしまい、
もしかしたら、もう二度と
会うこともかなわないかもしれない。

そんな経験をしたからこそ、
ここで再会できた友人たちとの時間を
少しも無駄にできないと思ったからです。

1年前には想像もしていなかった卒業式も
自分の高校で行うことができ、
思いもひとしおでした。


今は復興も進み、
母も実家に戻っています。

毎年3月と防災月間の9月には、
当時のことを思い出します。

現在私は、転勤される方に
新しいお部屋を提案しています。
 
仕事の都合とはいえ、突然変わる環境には、
誰しも不安を抱えているように感じます。

だからこそ、私の友人が私の気持ちを前に向かせてくれたように、
お客様一人ひとりの不安や悩みをしっかり汲み取ることを心掛け、
希望に沿ったお部屋をご案内しています。

紹介したお部屋が、その方にとって
新しい環境で前を向いて過ごしていくための
ひとつのきっかけとなれるよう、
心を込めてご案内してまいります。
 
 
日本財託 法人営業部 法人ソリューション1課 高田 史昭(たかだふみあき)

  
◆ スタッフプロフィール ◆
 
福島県南相馬市出身の23歳。 

法人営業部法人ソリューション1課に所属し、
法人社宅として利用していただくよう、お部屋をご紹介しています。

動画サイトhuluで映画を見るのがマイブームです。
そのため、休日でも外に出ることが減ってしまい、
入社時よりも体重が2、3キロ増えてしまったのが悩みのひとつです。


----------------------------------------------------------------------

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【URL】http://www.nihonzaitaku.co.jp/
【発 行】株式会社 日本財託
     TEL:03‐3347‐2411 FAX:03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
     TEL:03‐3347‐2414 FAX:03‐3347‐2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

======================================================================

登録・サンプルバックナンバー

実際のオーナー様の投資事例をご紹介しています
  • どんな人が購入しているの?
  • どんな物件を購入している人が多いの?
  • 返済・収支プランは?
マンション投資のメリット・リスクについて、詳しくご説明いたします。

“まだ具体的には決めていない”という方もお気軽にお越しください!

  • 無料相談会 お申し込み(土日・平日夜も開催中)
  • 非公開物件のご紹介“日本財託だけ”限定物件

強引な勧誘は一切行なっておりません。お客様との3つの約束

  • セミナー参加をご希望の方
  • 小冊子プレゼント(無料)
お電話でのお問い合わせ
どんな疑問でも、お気軽に問い合わせください。
関東以外にお住まいの方のお問い合わせも承っております。

0120-411-040 営業時間/平日9:00〜18:00

無料相談会 お申し込み(土日・平日夜も開催中)

お問い合わせ窓口 0120-411-040 営業時間/平日9:00〜18:00

書籍のご紹介

低金利時代のいまだからこそ知りたい不動産投資の成功法則

低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人

社員の表情が見える 管理スタッフ紹介

このページの先頭へ戻る