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不動産投資お役立ちコラム

[2018/01/25] アパート購入による節税にメス!?相続と不動産に関わる税制改正最新レポート

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.532 ―――――――――
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※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.23%(11,866戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. アパート購入による節税にメス!?相続と不動産に関わる税制改正最新レポート
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記
  

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■ アパート購入による節税にメス!?相続と不動産に関わる税制改正最新レポート
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――
 
今週発売の週刊エコノミストで、
『よい節税 悪い節税』と題して、
 
2018年度の税制改正大綱で示された
節税策を封じ込める動きを取り上げています。
 
今回、国税庁が問題視してメスが入ったのは、
小規模宅地等の特例を利用した相続税対策です。
 
現金を賃貸不動産に組み替えた場合、
およそ3分の1程度まで相続税評価額を圧縮できます。
 
そのため、相続税が増税された2015年以降、
ハウスメーカーや税理士、銀行などが、
富裕層や地主へ積極的に提案を進めました。
 
その結果「一括借り上げ・家賃保証」のうたい文句のもと、
相続税対策と称して、田んぼや畑の真ん中に
アパートが乱立する事態がすでに起こっています。
 
 
改正が適用される4月以降、
こうした相続税対策は全てできなくなってしまうのでしょうか。
 
そこで今回のコラムでは、
小規模宅地等の特例を中心に、
2018年税制改正大綱での改正のポイントと、
不動産による相続対策の今後について考えていきたいと思います。
 
 
 
はじまりは2015年の税制改正による
相続増税です。
 
基礎控除額が4割引き下げられ、
相続税の課税対象になる方が増えました。
 
また、元々課税対象者だった方も、
税負担額が重くなりました。
 
そこで、特に富裕層において、
収益不動産を活用した節税の動きが増え始めたのです。
 
これを重くみた国税庁は、
抜け穴塞ぎに乗り出しました。
 
 
中でも問題視された一つが、
「小規模宅地等の特例」です。
 
自宅や事業に供している土地の
相続税評価額を80%または50%
減額できるという規定です。
 
生活や生計を立てるために欠かせない財産に
多額の相続税が課せられてしまえば、
亡くなった方のご家族が困ってしまいます。
 
そこで特例が設けられているのです。
 
適用条件は様々ですが、
たとえば自宅を相続する場合、
 
亡くなった方の配偶者や、同居する親族、
持ち家のない別居の親族が相続すると
適用することができます。
 
ところがこれを悪用する例が増えてきました。
 
相続前に自分が住んでいる持ち家を、
親族らにあえて譲渡し、その後も住み続けるのです。
 
形式的には持ち家がないことになるので、
親の自宅を相続する際に、
大幅な節税をすることができました。
 
制度の趣旨に反しているとして、
この抜け穴が、今回の改正で塞がれます。

もともと自分の所有していた家や、
おじ、おば、甥や姪まで含め、親族が所有する家に
3年以内に住んでいた場合、
特例が適用されないことになりました。
 
 
賃貸不動産についても、
小規模宅地等の特例は適用することができます。
 
その一つが、被相続人が賃貸アパートや駐車場を
経営していた土地である「貸付事業用宅地等」が対象です。
 
200平米までの土地の
相続税評価額が50%減額されます。
 
 
ただ、この特例も節税のために、
使われる事例が増えてきました。
 
相続直前に賃貸用不動産を購入して、
現金から賃貸用不動産に組み替えることにより、
相続時に相続税評価額を圧縮します。
 
そのうえで、小規模宅地等の特例を使い、
敷地の評価額をさらに圧縮するのです。
 
その後、相続税申告が済んだ後に
不動産を時価で売却するという手法です。
 
 
実際に、貸付事業用宅地等への
小規模宅地特例の適用件数は、
 
相続税制改正前の2014年から、
改正後の2015年には1.5倍に増えました。
 
当然、この動きも黙ってみている
国税庁ではありません。
 
 
今回の税制改正大綱では、
相続開始前3年以内に事業に供された不動産が、
特例適用から除外されました。
 
つまり、相続発生の直前に駆け込みで、
節税のためだけにアパートを購入しても、
特例は認めないということです。
 
ただし、相続開始前3年を超えて、
事業的規模で賃貸経営を行っていたのであれば、
3年以内に購入した土地にも適用が認められます。
 
事業的規模とは、
アパートや区分マンションの部屋であれば10室以上、
戸建てであれば5棟以上が目安となります。
 
 
ここまでご紹介してきた
小規模宅地等の特例に関する改正は、
今年4月から適用されます。
 
3月31日までに賃貸に出されている物件には、
適用されません。
 
ただ、今後も目先の節税策に対する締め付けは
一層強まることが予想されます。
 
昨年の税制改正では、
いわゆる「タワ-マンション節税」にメスが入っています。
 
高層階ほど高い取引価格と、
低層階も変わらない固定資産税評価額の差を活用した
節税策でした。

これが高層階ほど、固定資産税が高くなるように
評価方法が変更されました。
 
 
また、タワーマンションを相続直前に購入し、
その後すぐに売却したところ、
「租税回避以外の合理的な目的がない」として
国税庁から否認された事例もあります。
 
 
それでは、不動産を使った相続対策は、
今後できないのでしょうか。
 
そんなことはありません。
 
小規模宅地等の特例が適用できなくても、
現金を投資用不動産に組み替え
相続税評価額を圧縮することは引き続き有効です。
 
 
たとえば現金を都心の中古ワンルームに組み替えれば、
小規模宅地の特例を考慮せずとも、
相続税評価額はおよそ3分の1に圧縮することができます。
 
また、亡くなった日より3年前から、
事業的規模である10戸以上を所有していれば、
亡くなる3年以内に購入したマンションでも
特例の適用対象になり、さらに評価額を引き下げることが可能です。
 
つまり、3年より前に事業的規模で不動産経営を行われている方であれば、
亡くなる1年前に追加で購入した物件の土地部分も
小規模宅地等の特例が適用できるということです。
 
 
日本人が所有する財産のうち、大半は不動産で、
相続で頭を悩ませるのも、また多くは不動産です。
 
相続対策の本命は、これからも不動産であることに
変わりはありません。
 
 
とはいえ、節税だけを狙った安易な不動産活用は、
慎むべきでしょう。
 
不動産投資の目的は、
あくまでも長期的安定的に収入を得ることです。
 
きちんと入居者がついて、
不動産貸家業として成立しているかどうかが最優先事項で、
相続税の節税効果はあくまでも二次的な効果です。
 
さきほどのタワーマンションのケースでは、
高額賃料のため賃貸市場もワンルームに比べて小さく、
空室も長期化しがちです。
 
また、マンション価格自体も高いので、
収益性の点でも見劣ります。
 
 
その点、賃貸需要が安定した
都心の中古ワンルームマンションであれば空室リスクも低く、
収益性にも優れています。
 
安定した家賃収入を得ることができるので、
生前の収入対策として有効です。
 
しかも、相続時には節税メリットはもちろん、
相続人の間で分けるにも、売却して納税資金にするにも、
使い勝手が良いのが東京の中古ワンルームです。
 
相続した子どもたちにとっても
毎月安定して入ってくる家賃収入は生活の助けになるはずです。
 
不動産経営として成立するかどうかを検討せず、
節税だけに目を向けた不動産投資は
失敗する可能性が高くなります。
 
繰り返しになりますが、
不動産経営として成り立つかどうかを
第一に考えることが大切です。
 
 
日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
横尾 幸則(よこお ゆきのり)

 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県大宮市出身の30歳。
 
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやHPの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
スノーブーツを引越し時に処分していたことを
雪が積もり出してから思い出すミス。幸い今のところスリップなし。
 
 
◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
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■ 5. 編集後記 

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私は大学に入学後、旅行やスポーツ、食事会など
オールラウンドに楽しむサークルに入部しました。

そこではただ単にイベントを楽しむだけではなく、
一つひとつこだわりを持って取組むという
ルールがありました。

特に食事会のお店については、決まった金額の中、
メンバーが納得する食事や店内の雰囲気などを
予約前に調査を行ったうえで決めなければなりません。

ただ1年生のうちは、幹事を行うことなく、
先輩が企画したイベントをお手伝いする程度に
とどまっていました。


 「一緒にやってみない?」

3年生の部長から誘われたのは、
2月に行われる初めての冬合宿の運営です。

中学や高校を含め、それまで大きなイベントの
運営に携わったことはありませんでしたが、
好奇心から参加してみることにしました。

運営は4人。

そのうち1年は私だけでしたが、
スノーボード好きが幸いして、良く通っていた
斑尾(まだらお)高原スキー場への合宿を提案して、見事通ったのです。

参加する20人弱の宿の手配やバスの予約には難儀しましたが、
メンバーの意見を取り込みつつ、
自分の希望も反映できる運営の仕事に魅力を感じていました。


ところが合宿当日、
集合時間の30分ほど前に、
携帯電話が鳴りました。

 「大変申し訳ありません。
  本日のバスの欠航が決まりました」

それは前日から降りしきっていた
数十年に一度の大雪の影響とのことでした。

その言葉を聞いた途端、
サァと血の気が引きます。

 「それだと困ります!
  なんとか目的地には
  行けないのでしょうか?」

諦めきれず、食い下がります。

しかし、他の旅行会社のバスも
全て欠航してしまったとのことでした。

間もなく集合したメンバーに状況を説明するも、
別の日程を調整するには難しく、
途方に暮れてしまったのです。

 「どうしよう。
  せめて前日だったらスキー場に行けたのに、
  この日程を決めたのは私だ」

自分のスケジュールも考えて
この日に設定したのは私自身です。

このような状況に陥ることを想定せず、
予備日程や別案を用意しておらず、
 
さらには上級生たちも巻き込んでしまったことに、
責任を感じていました。

部長を中心に3年生が
集まり話し合っているのを
遠巻きに眺めていました

 「だめだ。私がなんとかしなきゃ」

自分の失敗だからこそ、
待っていてはいけない。

とにかく別の案を
必死に考えました。

 「バスがだめなら、
  新幹線で行けないかな」

別のスキー場なら
新幹線で行けることを思いついたのです。

部長に進言しすぐに窓口に駆け込むと、
幸い自由席に空きがあったのです。

しかし、まだ宿が見つかっていません。

 「こうなったら一つひとつ聞いてみよう!」

手分けをして、スキー場の近くにある宿を
片っ端から電話をかけていきました。

この宿はダメ。

こっちは部屋が足りない。

焦燥感に駆られながらも、
ひたすら電話をかけ続けます。

すると、同じくバスの欠航で
団体のキャンセルがあった宿が見つかったのです。

中止にすることなく、
合宿ができる。

 「本当に良かった...」

安堵からその場で座り込んでしまいました。

一時はどうなるかと思いましたが、
どうにか無事に合宿を行うことができました。


この失敗があったからこそ、
私はそれからもイベント運営に
携わり続けることを決めました。

3年時にはサークルの副部長に選ばれ、
メンバーをまとめ企画を運営することに
さらにのめりこんでいったのです。

自分の意見を伝えることはもちろん、
周囲の考えなどをきちんと把握し実現させる。
 
さらに、不測の事態に備えて常に
別のプランを用意しておくこと。

社会人になってからも活かせる気付きを得られた
このトラブルは、私を成長させてくれた大切な経験です。

想定外のトラブルを頭に入れて
行動することを教訓のひとつとし、
仕事にも取り組むよう心掛けています。


日本財託 経理部 森 あやめ(もりあやめ)

  
◆ スタッフプロフィール ◆
 
東京都葛飾区出身。

経理部財務チームに所属し、振込業務や社員の経費精算などをしています。
部署を超えてコミュニケーションを取ることが多いです。

最近は会社の先輩方と皇居ランをしたり、
毎週末、新潟や長野に行ってスノーボードを楽しんでいます。
 

◆ ≪フェイスブックでも公開中!≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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