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不動産投資お役立ちコラム

[2018/03/29] 急な値上げにもあわてない!修繕積立金額の適正金額を知り、資金計画を立てる

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※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.78%(12,017戸)
※当社販売物件の入居率

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(1-※空室数/管理戸数)×100
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■ 急な値上げにもあわてない!修繕積立金額の適正金額を知り、資金計画を立てる
 
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今週水曜日、日経新聞の1面に
修繕積立金に関する記事が掲載されました。

全国のマンションのおよそ75%が
国が目安としている修繕積立金の水準を
下回っているという記事でした。

修繕積立金とは
将来の大規模修繕に備えて、
マンションオーナーが毎月積み立てていく費用のことです。


一般的にマンションはおよそ10年から15年ごとに
大規模修繕を実施し、外壁の補修や屋上の防水工事、
鉄部の塗装などが行われ、その際の工事費として
修繕積立金が使われます。

修繕積立金が十分に積み立てられていない場合、
本来行うべき、修繕ができません。

そうなると、
漏水が発生したり、外壁が剥がれおちたり、手すりが錆びてしまうなど、
建物の老朽化を促進させることになります。

そのような状態が放置されてしまえば、
マンションはスラム化する恐れもあります。

修繕積立金の問題は自宅マンションだけでなく、
投資用のマンションにとっても大きな問題です。

メンテナンスが行き届かず、
建物の老朽化が加速すれば、
長期にわたって家賃収入を得ることが難しくなります。

では、健全なマンション運営を維持するためには、
修繕積立金とどのように向き合っていけばよいでしょうか。

今回のコラムでは、
修繕積立金の観点から、長期にわたって建物の資産価値を維持し、
安定した家賃収入を得るための資金計画についてお伝えします。


そもそも、なぜ多くのマンションで
修繕積立金が不足しているのでしょうか。

それは、マンションの分譲時に要因があります。

修繕積立金はマンションオーナーが毎月負担する
ランニングコストです。

ローンを組んでマンションを購入した場合、
ローン返済に加えて、修繕積立金、そして管理費が
毎月の負担となります。

負担が少なく、購入しやすいマンションであることを
アピールするために、分譲時は修繕積立金が
低く設定されることが多いのです。

これは投資用マンションでも同様です。

投資用マンションの収益性を示す手取り利回りは、
家賃収入から修繕積立金と管理費、管理代行手数料を差し引いて計算します。

当然、ランニングコストが低いほうが、
手取り利回りは大きくなるので、
修繕積立金は低く抑えられる傾向にあります。

新築分譲時には、
修繕積立金が1,000円程度というマンションも
珍しくありません。

このままでは、
将来の大規模修繕に備えることはできません。

そのため、いずれ修繕積立金は適正な金額まで
値上げされることになります。


適正な修繕積立金の目安については、
国土交通省がガイドラインを発表しています。


延べ床面積5000平方メートル未満のマンションでは、
1平米あたり月々165円~250円とされています。

ガイドラインで平均値とされている218円で考えると、
20平方メートルのワンルームマンションであれば、
月額4360円となります。


現状の修繕積立金が平米当たり200円を下回っているのであれば
将来、適正な金額まで値上げされることが考えられます。

ただ、修繕積立金が適正な金額まで、
値上げされることは決して悪いことではありません。

こうすることで、将来にわたって建物が長持ちするように、
計画的な修繕が行えるようになるからです。


また、差し迫った大規模修繕に対して、
積立金が不足している場合には、
金融機関からの融資を利用するケースもあります。


住宅金融支援機構によると、
借り入れを行う管理組合は年々増加し、
2016年度は前年比21%増の113億円と
初めて100億円を越えました。

ただし、借り入れを行った分については
いずれは返済する必要があります。

修繕を行うための借入金を返済するために、
修繕積立金が増額されることになります。


これからマンション投資を考えている方であれば、
購入後の資金計画を考えるうえで、

修繕積立金が将来どこまで上がる可能性が
あるのか検討しておくことが欠かせません。

適正な修繕積立金の金額を把握しておかない場合、
想定外の値上げによって
ローンの返済計画にも支障をきたすことになります。


さらに、中古マンションを購入する場合には、
そもそも修繕積立金が適正に積み立てられているかを
確認することが大切です。

購入を検討しているマンションの
修繕履歴や積立金の状況については、
建物管理会社が発行する
『重要事項調査報告書』で確認することができます。

これから中古マンションを購入される方は、
物件の紹介先を通じて、
重要事項調査報告書を取得し、現状を確認しておきましょう。

毎月一定の家賃収入を得られることが
マンション投資の魅力です。

ただ、それもマンションの修繕が定期的に行われ、
しっかりとメンテナンスされていることが条件になります。

その要となるものが今回ご紹介した修繕積立金です。

積立金の適正な金額と重要性を把握しておけば、
急な値上げにも慌てることもありません。

購入前に適正な修繕積立金の金額を織り込んで、
資金計画を立てておきましょう。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋 直樹(むらしまなおき)

  
◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県御殿場市出身の30歳。 

マーケティング部セールスプロモーション課として、
セミナーやHP・Facebookの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

先日、前職の方々とお花見に。
桜はもちろん1年ぶりに再会する良い機会であったものの、
同じく1年ぶりに会った先輩のお子さんとの距離は全く縮まらず仕舞い。


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本業の仕事に集中することを理由として、
これまで積極的な投資を何もしてきませんでした。

『新しいことに手を出さなければ、大きな失敗もしない』
『資金を借りてまで、投資するのは危ない』
『自己資金が無いので、不動産投資は自分には縁遠いものだ』
 
こういった消極的な思い込みで、リスクを過度に恐れていたのが事実です。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-420.html
 

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■ 5. 編集後記 

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キッチンに並べられた食材を眺め、
 「まずは何から作ろうか」と頭を悩ませます。

新入社員として入社してから1年間。

ランチのお弁当は自分で作り、
会社へ持参してきました。

大学卒業間際から練習を始めていたものの、 
まだまだ不慣れな手つきで時間がかかってしまいます。

そのたびに父と私、姉と弟、そして母自身をあわせた
計5人分お弁当を毎朝準備していた
母のすごさを思い知ります。

幼稚園の頃から給食がなかったため、
私は高校を卒業するまで
母にお弁当を用意してもらっていました。

中学や高校では所属していた部活の朝練で
朝早く出る時もあれば、
土日もお昼を持参することが多かったのです。

母は仕事をしていましたが、
それでも私たちのために必ず
毎朝、家を出るときにはお弁当が用意されていたのです。
 
 
 「今日のお弁当、
  彩りが少なかったよ」

 「煮物が汁漏れしてて
  教科書が汚れちゃったんだけど」

当時は5人分のお弁当を作る大変さもわからず、
気になることがあれば言葉を選ばず
母にぶつけていました。

 「あはは!そうだったんだね」

話を聞いた母は悪びれもせず、
あっけらかんと答えます。

 (本当にわかっているのかな...)

のれんに腕を押すような反応に、
ヤキモキする時もありました。
 

大学4年の終わりに、
社会人になる前にと料理の練習をしようと思い立ち、
試しに父と母のお弁当を作ることにしました。

早起きをし、いざ調理を始めても
思っていた通りにはいきません。

 「あれ、次は何を用意するんだっけ?」
 「どのくらい調味料を入れればいいのかな?」

実家暮らしの影響か、
ひとつのおかずを作るのもひと苦労。

結局1時間近くかかってしまい、
急いでお弁当箱に詰めて父と母に渡します。

 「作ってくれたんだ!
  ありがとう!」

少し不格好になってしまったものの、
父はもちろん母も満面の笑みで受け取ってくれました。

 (2人分でこれだけ大変なのに、
  毎日5人分作ってたんだよなあ)

何も言わなくても毎朝用意されていたお弁当を思い出し、
母の偉大さに気づきました。

それと同時にわがままばかり言っていた
自分が恥ずかしくなったのです。

それ以来、料理の練習をしつつ、
社会人になってからはできる限り準備して
持参するようになりました。

一緒に母の分も作り渡す日もあります。

 「今日のお弁当も美味しかったけど、
  味付けはこうしたほうがいいよ」

食べたその日にはダメ出しを含めて感想をもらい、
次に作る時の参考にしています。

すこし辛口なコメントをもらうときもありますが、
私のお弁当は母も喜んでくれているようで、
母のSNSに写真付きでアップしてくれるのです。

自分で作ってみるまではわからなかった母の苦労。

まだまだ料理の腕は母には及びませんが、
これまでの感謝をこめて、今度は私が母のお弁当を
毎日用意してあげられるように練習を重ねていきたいと思います。


日本財託管理サービス 契約部保険チーム 熊切 由衣(くまきりゆい)

  
◆ スタッフプロフィール ◆
 
神奈川県海老名市出身。
2017年4月入社の新卒社員。

契約部に所属し、損害保険の業務に携わり、
オーナー様や入居者様の火災保険加入・変更手続きと
保険会社の担当者とのやり取りを行っています。

高校生の頃から韓国のドラマや料理、音楽にハマっています。
休日になると撮りためていたドラマを観て過ごしています。
 

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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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