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不動産投資お役立ちコラム

[2018/05/10] 新興企業で五反田・田町がアツイ!オフィス事情から見る東京の賃貸市場

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.546 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年4月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  6,940名

管理戸数    19,117戸

全体入居率   99.23%(19,117戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.60%(12,171戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 新興企業で五反田・田町がアツイ!オフィス事情から見る東京の賃貸市場
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームマンションの買い取りもお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記
  

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■ 新興企業で五反田・田町がアツイ!オフィス事情から見る東京の賃貸市場
 
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先月、森トラストが今後の大規模オフィスビルの
供給量の調査結果を発表しました。

今後3年間に、再開発で東京23区に供給される
大規模オフィスの延床面積は420万平米。

丸ビルと同じ大きさのビルが、
26棟も建ってしまうほどの規模です。

再開発はエリアの就労人口を増やし、
賃貸需要を生み出します。

しかし、こんなにも短期間に高層ビルが建ち並ぶと、
需要が追いつかないのではないかと、
不審がる方もいらっしゃるかもしれません。

『オフィス2018年問題』として、
空室の増加を懸念する声も出ていますが、
実際のところどうなのでしょうか。

今回は、東京のオフィス需要の現状と未来から、
賃貸市場への影響を考えていきたいと思います。


結論からいえば、
現状の23区のオフィス需要は底堅いと言えます。

人・モノ・金・情報が集まり続ける東京は、
ビジネスに最適な環境だからです。

三鬼商事が先月発表した都心5区の
3月のオフィス空室率は2.80%ですから、
ほとんどが入居中になります。

またオフィス平均賃料は51か月連続で上昇。
これはオフィスを借りたいという企業からのニーズが、
高いことを意味しています。

すでに、資本金10億円以上の企業の半数、
上場企業の半数、そして外資企業の4分の3は、
東京に本社を置いています。


では、大規模オフィス供給が増えていく今年以降の
オフィス需要はどうなるのでしょうか。

実は今年と来年にかけて竣工する大規模オフィスの多くで
すでにテナントが決まっていると言います。

たとえば、
地上35階、地下4階建ての渋谷ストリームでは、
オフィスフロアのすべてにグーグル日本本社が入居する予定です。

再開発が完了して、蓋を開けてみると空室だらけ、
という可能性はかなり低いようです。


一方、『オフィス2018年問題』では、
企業が新築ビルに移ることで、既存のビルの空室が
増えてしまうことを問題としています。

しかし、既存ビルにはまた別のオフィス需要があります。

高額賃料の大規模オフィスビルに
入居できるのは、資金に余裕のある大企業が中心です。

一方、賃料が割安なオフィスビルには中小企業や
起業して間もないスタートアップ企業が入居します。

しかも再開発のほとんどは、
既存街区のそういった小さなビルを取り壊して行うものです。
そのまま既存ビルが温存されるわけではないのです。


将来のオフィス需要と賃貸需要を考える上で、
見逃せないのは
スタートアップ企業に関するトレンドです。

スタートアップ企業が集まることで、
新たに注目が高まっているエリアが出てきています。

その一つが「五反田」です。

少し前まで、IT企業といえば、
渋谷か六本木というイメージがありました。

しかし、渋谷や六本木のオフィス賃料はぐんぐん上昇し、
スタートアップ企業の懐事情では厳しい環境です。


そこでいま、賃料が割安な五反田に、
成長著しいスタートアップIT企業が根付き、活気づいています。

わずか5年ほどでの間で、
クラウド会計ソフトのfreee、太陽光発電仲介のグッドフェローズ、
個人スキル売買サービスのココナラといった企業が集まりました。

会社同士の距離も近く、活発な交流も生まれています。


同様にスタートアップで注目されるエリアが、「田町」です。

同じ港区の六本木や虎ノ門、品川などに比べ、
割安にオフィスを構えられる点が支持されています。

ここにはAI開発のヒーローズ、ミドリムシ製品のユーグレナ、
スマートロックのフォトシンスなどの成長著しい企業が集まっています。

特に、同じ田町に本社を置く会計アプリ大手のマネーフォワードは、
この3年で社員数が3倍以上に急拡大し、先日マザーズに上場もしています。


田町は空港や新幹線へのアクセスはもちろん、新興企業に資本を投下する
ベンチャーキャピタル企業にも近いという利点もあります。


東京には、2016年度だけでも約3万4000社の
新しい会社が誕生しています。

これは都道府県別でみると、
2位の大阪の3倍にあたる数です。

また、昨年までの3年間でIPO(新規上場)をした
280社のうち、3分の2が東京に本社を置いています。

これらの企業が成長に合わせて、
新たな雇用と賃貸需要を生み出します。


加えて、スタートアップ企業に
「職住近接」志向の会社が多いことも見過ごせないポイントです。

たとえば前述のFreeeやグッドフェローズは、
会社から指定した距離以内に住む社員に、
家賃補助を出しています。

オフィス賃料だけでなく、
五反田は住居の家賃も渋谷駅近辺に比べ割安で、
単身者にもやさしいエリアです。

住みやすさという観点では、五反田も田町も、
飲食店が豊富で独り暮らしの生活には困りません。

この職住近接の流れは、一過性のものではありません。

私鉄各社の通勤定期利用額のデータからは、
この10年で通勤距離が、
どんどん短くなっていることが分かっています。

郊外から都心へと人が移り続けているのです。


これまでのビジネス街だけでなく、
次々に新たなビジネスの拠点が生まれている東京23区。

ビジネスの好循環が回り続け、
オフィス需要そして賃貸需要を生み出す
東京都心であれば長期的、安定的な不動産投資が可能です。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
横尾 幸則(よこお ゆきのり)

 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県大宮市出身の30歳。
 
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやHPの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
IPOに興味を持ち参戦を始めて早3年。
今年こそはと全件に抽選を入れ続けているが未だ朗報なし。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
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『リーマン・ショックで金融商品から不動産投資へ舵を切る』 

R・U様(女性) 37歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ:書籍『家賃40万円稼ぐ黄金の法則』
ご購入日:平成27年6月
ご購入物件:中野区(中央線「中野駅」徒歩8分) 
      平成3年築 他2戸

 
運用会社に務めていることもあり、
資産運用に関する知識はありました。

自分でも株、債券、投信を長期的な投資のつもりで保有していましたが、
日々の価格の上下もあり、リーマン・ショックでは半分ほどになってしまったのです。

○○ショックというのは定期的にやってくるものだとは
知っていたのでやめようとは思いませんでしたが、
貯めたお金が減ってしまっては、退職後に大変なことだと思いました。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-425.html
 

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■ 5. 編集後記 

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およそ2年半前。

大きくなるお腹と一緒に膨らむ幸せな気持ちと
「お腹の子に早く会いたい」というワクワクした気持ちを抱えて
産前休暇をいただきました。

産休に入ってからは、産着(うぶぎ)に水通しをしたり、
部屋の模様替えをしたりと、
これから迎える赤ちゃんのための準備をして
穏やかな気持ちでゆったりと過ごしました。

丸2日間続いた陣痛に耐え抜き、
息子と対面した際は、

「元気に生まれてきてくれてありがとう。
 長い時間よく頑張ったね!」

長男を抱いたときの感動は忘れもしません。

しかし、初めての育児に戸惑いを隠せず、
また成長がゆっくりな長男を心配することもありました。

眠そうにぐずるのに、なかなか昼寝をしない。
一生懸命作った離乳食を吐き出してしまう。

些細なことでも
当時の私にとっては大きな問題のように感じてしまい、
一回一回立ち止まって真剣に悩んでいました。

それから1年が経ち、
幸運なことに2人目を授かることができました。

ただ、幸せな気持ちとは裏腹に、
2人の幼子と向き合う毎日に悪戦苦闘。

同時に夜泣きする兄弟に困り果てて
ひとりを抱っこし、ひとりをおんぶしながら
真夜中に部屋中をぐるぐる歩き回る日々が続きました。

「こんな状態がいつまで続くんだろう?」
主人に泣きながら不安を打ち明けたこともありました。


長男が2歳になり、
赤ちゃん返りとイヤイヤ期がはじまると
ますます一筋縄ではいきません。

言うことを聞いてくれるまで、
子ども相手に根比べです。

そんな私でも子どもたちと向き合う日々の中で、
ひとつ成長できたことがあります。

相手(子ども)のことを信じて待つ、ということです。

まずは
「このあとこうしようね」と
先の予定を前もって伝えるようにしました。

伝えた直後は、
「イヤ~」と返ってきます。

ただ、時間にゆとりをもっているので、
だんだんと気持ちが整ってくる長男のことを
私自身が温かく見守ることができるのです。

子は親の鏡、とはよく言ったもので
私がおだやかに伝えられたときは
長男も比較的おだやかに応えてくれるようになりました。

とはいえ、イヤイヤ期のピークを迎えている長男は
気分のムラで大きく左右されます。

それでも信じて待つことを続けました。


徐々に赤ちゃん返りが落ちついてきた長男は、
褒めれば褒めるだけお手伝いをしてくれます。

「兄ちゃん、ママのこと助けてくれる?」

ある朝、2人の子供を保育園に預けに行くときに
長男に思わず声をかけました。

ぐずり始める次男を背負い、
両手が荷物でふさがっていた私の困った顔を
じぃっと見上げコクっと頷き、おとなしく歩いてくれたのです。

またある時には、わざわざティッシュを持ってきて
次男の鼻水を拭いてあげていたのをみたときはおどろきました。

私が思うよりずっとしっかりしていると気づかされる毎日です。

おもちゃを取り合ったりと
育児に悩むことは次から次へと湧いてきますが、
兄弟仲良く笑いあったり、寄り添って寝てる姿をみると
私も仕事への活力が湧いてきます。

育児休暇から復帰して間もないですが
できることをコツコツと積み重ねて、
子どもの成長に負けないように私も頑張りたいと思います。


日本財託 マーケティング部 末続 彩乃(すえつぐあやの)

  
◆ スタッフプロフィール ◆

東京都練馬区出身。

マーケティング部に所属し、ネット広告への出稿や
ウェブサイトのデータ解析、顧客管理システムの運用・管理を行っています。

年子の兄弟の育児に奮闘中。
読み聞かせる絵本を借りに図書館をパトロールしています。
長男が返却を嫌がるほど気に入った
「へんな おにぎり」を最近購入しました。


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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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