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不動産投資お役立ちコラム

[2018/06/21] 大手企業も実践する『良い借金』と『悪い借金』の見極め方

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.552 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年5月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  7,179名

管理戸数    19,637戸

全体入居率   99.14%(19,637戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.49%(12,267戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 大手企業も実践する『良い借金』と『悪い借金』の見極め方
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ 大手企業も実践する『良い借金』と『悪い借金』の見極め方
 
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他の投資法と不動産投資の最大の違いは、
借金をして始められることです。

個人の属性に加えて、
収益不動産を担保に入れることで、
ローンを利用して不動産投資を始めることができます。

いわゆるレバレッジ効果が働き、
元手資金を効率的に増やすことができるわけです。

その反面、借金は大きなリスクにもなります。


しかし、借金を上手く使いこなすことは、
不動産投資で資産形成を加速させるための
カギでもあります。

先週発売の週刊ダイヤモンドのテーマは、
『借金経営のススメ』

特集では、企業の成長のために、
借金は悪いことではないとしています。

企業経営における借金への考え方には、
不動産投資に相通じる部分が多くあります。

そこで今回は経済誌の特集から、
借金を上手に活用するためのポイントを
押さえていきたいと思います。


特集では『借金はなければないほうが良い』
という誤解が蔓延していると問題提起しています。

借金の良し悪しは、金額の大小ではなく、
企業経営の収益力や資産状況などから
総合的に決まるという主張です。

「良い借金」とは、
そのお金を元手に事業が成長して、
新たなお金を生む力が上がるもの。

逆に「悪い借金」は、赤字の運転資金を
穴埋めするためにだらだらと続けるもの
と定義しています。


つまり、「稼ぐ力」を生み出せるかが、
借金の良し悪しを見極める重要なポイントになるわけです。

これは不動産投資でも、
同じことが言えます。

特に不動産投資の場合、物件の「稼ぐ力」の見極めには
長期的な目線が大切です。

不動産投資のローン期間は、
20年、30年といった長期間になります。

その間、継続して安定的に家賃収入という形で、
収益を生み続ける不動産で投資を始めなければ、
「良い借金」をしたことにはなりません。

たとえば、空室や家賃下落が相次ぐような
地方や郊外の物件は「稼ぐ力」が安定しているとは
言えないでしょう。

現在の表面利回りだけに目を奪われ物件選びを間違えると、
せっかくローンを組んでも、
たちまち「悪い借金」になってしまいます。

良い借金をするという点では、
空室リスクが低く、賃貸需要が将来にわたり安定した
東京都心で不動産投資を行うことがポイントです。


また、特集では企業経営において、
『借金が少なすぎるのは、資金調達の面で見れば、
高コストで効率が悪い』と指摘します。

金利という資金調達コスト以上に、
利益を生み出せれば、
その分企業は大きく成長できるからです。

たしかに現在の金利は史上空前の低さで、
金利の支払い負担は下がり、
不動産投資にも大きな追い風です。

たとえば当社の提携金融機関のローン金利は、
1%後半から2%程度です。

一方で、都心の中古ワンルームは、
家賃収入から毎月の経費を差し引いた手取り利回りで
4%~5%の収益力があります。

家賃収入からローンの返済を全て賄い、
プラス収支で運用することが可能です。

借金を活用して高い効率で、
資産規模を成長させられる状態にあると言えます。

とはいえ、リスクの面も
忘れずに考えなければなりません。

借金をする上で、私たちがコントロールできない
最も大きなリスクが金利の上昇です。

誌面では複数人のエコノミストに
金利上昇の予測してもらっています。

10年後の長期金利の予測値は、
0.05%~1.5%と、
ぶれが大きい結果となりました。

しかし、今後10年のスパンでは、
ほぼ全員が金利は上がると予測したことは
着目すべきポイントです。

金利上昇リスクに備える方法は、
一つしかありません。

借金を早く返して、
借入額を減らすことです。

繰り上げ返済は、全て元本の返済に充当されるので、
将来にわたり利息負担を抑える効果があります。

計画的な繰り上げ返済を行っていれば、
急な金利上昇が訪れても、慌てる心配は不要です。


リスクへの備えで、
特集が示すもう一つのポイントは、
手元現金の重要性です。

借金しているとお金がないと思われがちですが、
実際には現金を確保している企業も多いと言います。

たとえば、ソフトバンクグループは、
15兆円の有利子負債を抱える一方、
3兆円の現金も手元に確保しています。

予期せぬ事態があっても、
数年は返済に困ることがないようです。

不動産投資は、やり方次第では
自己資金をほとんど利用せずに、
ローンを組んで始められます。

そういった場合ほど、
毎月のキャッシュフローを使わずに、
しっかり手元に確保することがポイントです。

余裕資金があれば、突然の設備の故障や
退去に伴うリフォーム工事にも慌てることはありません。


借金は悪いものだと頭ごなしに否定したり、
怖がっていては、資産形成は加速しません。

資金調達コストの低い今だからこそ、
「稼げる」収益不動産をローンで購入して
投資をはじめるメリットは高いと言えます。


「良い借金」と繰り上げ返済を活用して
不動産投資で効率的、安全に
資産形成を始めてみてはいかがでしょうか。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
横尾 幸則(よこおゆきのり)

 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県大宮市出身の30歳。
 
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやHPの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
先日、東京ミッドタウン日比谷に初来訪。
BASE Q内にあるノマドワーク向けの
時間貸しスペースが快適だったので常連になりそう。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
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http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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【 資金の効果的な運用 No.176 】  

『戦略的かつ安定収入の魅力にのめりこむ』

K・I様(男性) 35歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ:マネーフォワード
ご購入日:平成29年11月
ご購入物件:豊島区(山手線「大塚」徒歩4分) 昭和63年築

日本財託を知ったのは、
某家計管理アプリにある記事を読んだことがきっかけです。

以前から、株や投資信託など
資産全般の運用を行ってきました。

これらと並行して、他の不動産会社から
マンション投資についての話を聞いていました。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-431.html
 

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■ 5. 編集後記 

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ピーッ!

試合終了の笛が耳に届き、
自分の高校生活最後のサッカーの試合が
終わったことを認識しました。

コンスタントに試合に出続け、
監督からもトップチームに上がれると期待を込めて言われて
がむしゃらに取り組んで来ました。

それでも、あと一歩届かなかった
プロへの夢。

ただ、あと一歩まで来られたのは
家族や一緒に戦ってきた仲間はもちろん、
ずっと応援し続けてくれた祖父母のおかげでした。


物心つくころには毎日のように、
実家から車で15分ほどの祖父母の家へ
遊びに行っていました。

祖父母も私が初孫ということもあり、
大変可愛がってくれ、
いつも満面の笑みと共に迎えてくれました。

小学1年生の頃から始めたサッカーでは
一緒になってボールを蹴りあったり、
練習や試合にも足繁く通ってくれたのです。

中学生に上がると、
サッカーの練習も本格化したこともあり、
なかなか祖父母との時間を作ることができなくなりました。

しかし、私が試合に出ることを知ると、
祖父母は決まって応援に駆けつけてくれたのです。

私の晴れ舞台を
心から楽しみにしていてくれたのです。


『意識はありません。
 すぐに病院に来てください』

私が14歳の頃、
実家に一本の電話が入りました。

電話先の病院関係者から告げられた言葉に
受話器を持った母も愕然とした様子。

事態を呑み込めないまま、
家族全員で病院に向かうと
祖父がベッドに横たわっていました。

不慮の事件に巻き込まれ、
病院に運ばれたとのことでした。

あまりの悔しさに言葉をなくし、
涙を止めることができません。

以来、祖父は意識のないまま
寝たきりの状況が続きました。

私は時間を見つけては病院に行き、
祖父の回復を祈りつつ、
祖父が応援し続けてくれたサッカーに打ち込みました。


試合での活躍が認められ、
高校生になると同時に
Jリーグのクラブチームへの参加を決めました。

私は必死で食らいつき、
高校2年生になるとレギュラーに
定着することができました。

レギュラーに任命されてからは
試合での結果も当然求められます。

ひとつのミスでベンチに下げられるかもしれない。

そんな恐怖もあり、
試合前には必ずと言っていいほど
緊張していました。

しかし、そんな時は心の中で
『祖父が必ず見守ってくれている』と
信じて戦っていました。

目を覚ましたら笑顔で報告できるように
とにかく頑張ろう!

そう言い聞かせて、スタメンで出場した試合で勝ったり、
トーナメントで勝ち進んだ時には、
祖父のもとへ報告に行きました。

結果的に、プロの門をたたくことはできませんでしたが、
最後まで夢に向かってチャレンジできたことは貴重な経験でした。


私が大学2年の時に
祖父は天国に旅立っていきました。

その日は祖父とのこれまでの思い出が
頭をめぐり、涙が止まりませんでした。

しかし、祖父は私の心の中で生き続け、
今も応援し続けてくれています。


いまロシアで開催中のワールドカップでは
多くの国の代表選手が連日熱戦を繰り広げています。

代表選手たちは家族や友人、所属クラブの仲間、スタッフなど、
これまでの人生で関わってきた様々な人の支えのもと、
いまこうしてピッチに立っているのだと思います。

私のサッカー人生は祖父がずっと寄り添い、見守っていてくれました。

日本代表を応援するのはもちろんですが、
こうした各国の選手一人一人を支えてきた人たちにも想いを馳せながら、
毎日深夜まで応援を続けています。


日本財託 総務部 久米 康涼(くめこうすけ)
  

 ◆ スタッフプロフィール ◆
  
東京都北区出身の28歳。

学生時代は、大宮アルディージャのユースに所属。
現在は総務部に所属し、主に新卒や中途社員の採用を中心に
社員がイキイキと働ける社内環境づくりを目指しています。

社会人になってからはゴルフにハマり、
月に1~2回は同僚と愛車でコースに向かい
ラウンドすることを楽しみにしています。


◆ ≪フェイスブックでも公開中!≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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【担 当】坂元 寛和

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