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不動産投資お役立ちコラム

[2018/09/13] サラリーマンが身の丈を超える借金で始めるアパート経営のリスク

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.564 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年8月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  7,589名

管理戸数    20,351戸

全体入居率   99.12%(20,351戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.30%(12,485戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. サラリーマンが身の丈を超える借金で始めるアパート経営のリスク
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記

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■ サラリーマンが身の丈を超える借金で始めるアパート経営のリスク
 
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先日、東証一部上場企業のTATERUで、
販売担当者が顧客の預金残高を
改ざんするという不正が発覚しました。

23万円しかないはずの
口座残高のコピーは「6」が足されて、
623万円になっていたのです。

これによって、銀行から物件購入に必要な
1億1800万円もの融資を
受けられるようにしたといいます。

もちろんこのような不正行為による販売自体が、
あってはならない話です。

しかし、そもそも1億円を超える借り入れをして
アパート経営を始めるのは、
大きなリスクが伴います。

自己資金や年収の多くないサラリーマンが始めるなら、
なおさらです。

このリスクを正しく認識しておかなければ、
後から取り返しのつかないことになってしまいます。

今回は様々な記事で明らかにされている
アパート経営のプランから、
身の丈を超える借金のリスクについて考えていきます。


アパート経営といえば、少し前までは
地主や富裕層が土地活用の一環として始める形が一般的でした。

しかし、この5年くらいで一般のサラリーマンが
アパート経営を始める例が増えてきました。

今回話題のTATERUもそうですが、
ローンを組んで、土地と新築アパートを
セットで購入する形式が主流です。


あるオーナーが提案を受けた、
1LDKの部屋が9戸の新築木造アパートの
事例を見てみましょう。

なお、立地は地方エリアの中核都市で、
駅徒歩10分圏内です。

価格は土地と建物の建築費などを合わせて、
1億2000万円、
表面利回りは6%程度です。

銀行からのローン期間35年で、
金利2.5%、1億1500万円を借ります。

500万円は頭金として自己資金が必要です。

ただ、この500万円も別の金融機関からの
借り入れで調達して、フルローンを謳う
ケースもあったようです。

この物件について、
月々の収支を計算してみます。

年間の家賃収入は720万円で、
月額60万円の収入になります。

一方、毎月のローン返済額は、
約41万円となります。

差し引き19万円の中から、
管理代行手数料を支払います。

家賃の5%程度が一般的ですので、
60万円の5%にあたる3万円を差し引くと
16万円です。

500万円の自己資金を元手に、
月手取り額16万円、
年間192万円は悪くないように思えます。


しかし、ここには大きなリスクが、
考慮されていないことに気が付く必要があります。


一つは空室リスクです。

想定されている利回りは、
あくまでも満室時のものです。

仮に、9部屋中2部屋が空室になってしまえば、
収支はほぼトントンです。

原状回復費用の負担は、
家賃の1カ月分程度を見ておくのが自然です。

それを考えれば、たとえ1部屋の空室発生でも、
手元資金へのダメージは大きいでしょう。


そして、家賃には下落のリスクがあります。

新築時には周辺相場よりも高めの家賃を設定しても、
新築を希望する入居者が付くことはありえます。

ただ、次の入居者へ入れ替わる際は、
もうその物件は新築ではありません。

家賃を下げて、周辺相場に近い家賃で
募集せざるを得なくなる可能性があります。


なお、これにはいわゆるデザイナーズ物件で、
家賃相場を維持するという戦略が提案されるようです。

もちろん一理ありますが、
どんなにキレイな物件でも老朽化は否応なしに進みます

築10年、20年と経過する物件を、
維持するためのランニングコストも大きな負担です。

アパート投資は、
建物の修繕費も全てがオーナー負担です。

屋根や屋上の防水工事、
外壁の改修や塗装の塗り替えといった大規模修繕工事は
特に費用がかさみます。

これは10~15年おきに行う必要があり、
10戸程度のアパートであれば、
1回あたりおよそ300万円程度になります。

この原資はしっかりアパート経営の中で、
確保しておく必要があるのです。

ちなみに、モデルのアパートの場合40万円近くになる
毎年の固定資産税も忘れてはいけないランニングコストです。


空室や家賃下落、修繕費の負担でアパート経営が厳しくなっても、
借金の返済は待ってくれません。

加えて、忘れてはいけないのが
金利上昇リスクです。


2.5%の金利が1%上昇して、3.5%になると、
月の返済負担は6万5000円上がります。

長らく低金利が続いてきた日本ですが、
多くのシンクタンクでは今後10年で、
1%程度の金利上昇はありうると予想しています。

借金のリスクを減らすには、
繰り上げ返済しかありません。

ただ、1億円を超えるような
巨額の借入に対しては、100万円程度の
返済は焼け石に水にしかなりません。


まさにいま、金融庁は不動産に対する融資への
監視の目を強めています。

特に1棟アパートやマンションに対しての融資は、
不動産貸家業としての事業の継続性が
重視される方向になっていくと想定されます。

頭金を1割、2割を入れられて、
不動産事業が健全であることが認められれば、
融資を受けられるかもしれません。

しかし、それでもサラリーマンが、
億単位の借金を抱えるような
投資法はお勧めできません。

都内の中古ワンルームマンション投資であれば、
アパートに比べて価格は割安で、
ひとつずつローンを返済していくことができます。

リスクをコントロールしながら
資産を作っていくことが可能です。

不動産投資は年金不安など、
将来のリスクに備えるためのものです。

それが、不動産投資自体で、
大きなリスクを負ってしまっては本末転倒です。

サラリーマンは、身の丈にあった堅実な方法で、
1つ1つ、確実に資産を増やしていくのが一番ではないでしょうか。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
横尾 幸則(よこおゆきのり)


◆ スタッフプロフィール ◆
 
埼玉県大宮市出身の30歳。
 
マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやHPの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝える。
 
ここ数日の睡眠時間を、某社の第三者調査委員会報告書の
読破に費やしてしまいました。
事実は小説よりも奇なり、です。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
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『マイナス運用の新築を購入したからこそわかる中古の良さ』

E・Y様(男性) 29歳 東京都在住
日本財託を知ったきっかけ:ご紹介
ご購入日:平成29年1月
ご購入物件:新宿区(西武池袋線「椎名町」徒歩9分)
      平成15年築

不動産投資に興味を持ったのは、
知人との会話がきっかけでした。

「お金を稼ぐのではなく、お金に稼いでもらう」
という考え方に初めて触れ、
衝撃を受けたことを覚えています。

それ以降、どうすれば現状のラットレースから
抜け出せるようになるのかを常に考えていました。

http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-441.html 

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■ 5. 編集後記 

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「今年から奨学金もらうのやめる!」

今年のはじめ、
大学3年の長女が突然
私に伝えてきました。

女手一つで育ててきた2人の娘は、
それぞれ大学と専門学校に進学。

しかし、学費の面で大きな援助ができないことを
進学前に娘たちに伝えると、
自ら学費を計算して進学先を決めてきました。

長女は月々の学費の半分を、
奨学金で賄ってでも大学に進学したいと
強く希望しました。

それにもかかわらず、
突然の申し出。

「なんで?どうしたの?」

何があったのか心配になり、
理由を伺うと、
娘は神妙な面持ちで口を開きました。


理由を聞いてみると
卒業してからの返済に
不安を感じてのことでした。

奨学金の代わりに
アルバイト代から学費を出す!と
宣言し、実行したのです。

さらに、これからの学費だけでなく、
借りていた分の過去の奨学金の返済も
自分で支払い始めました。

もともと2つの飲食店のバイトを掛け持ちして、
授業が終われば11時過ぎまで働き、
アルバイト代をコツコツと貯めてきました。

大学生といえば遊び盛りで、
月々貯金することも難しいはず。

それでも、学業とバイトを両立させながら、
毎月の学費と半年に1度納める奨学金の返済をきちんと支払う娘に
親バカかもしれませんが、感動し頭の下がる思いです。

そんな娘の応援に少しでもなればと、
小さいころから続けているクラシックバレエでは
必要なお金を援助しています。

来年の3月で引退予定なので、
それまで続けさせてあげたいと思っています。

また、これまでのお年玉やお祝い金など
いただいたお金はすべて貯めてあります。

結婚や将来の大事な時には、
そのお金が少しでも助けになればと
願っています。


あと3年もすれば、
次女も専門学校を卒業し、
2人とも社会人。

親の手を離れ、
巣立ちのときを迎えます。

寂しくはなりますが、
しっかりと自分たちのことを考えられるので
大きな心配はしていません。


先月、夏生まれの2人の誕生日を祝うため、
プラネタリウムが映し出されるお店で
お祝いをしました。

母であり、いち友達のように
仲良く接してくれる娘たちが大好きです。

これからも2人が幸せで
毎年誕生日をお祝いし、
元気に過ごしてくれることを祈っています。

困ったことがあれば、
何があろうと、どんな時でも、
母として味方になってあげたいと思います。


日本財託 ライフプランニング部 川島 麗子(かわしまれいこ)


◆ スタッフプロフィール ◆

東京都中央区出身。

オーナー様や資産運用を検討中の方、
女性セミナーに参加された方の、
資産形成のお手伝いをさせて頂いています。

最近、娘のために貯めていたお金の一部で、
運用型積立を始めさせました。
将来どれだけ増えるのが楽しみです。


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【担 当】坂元 寛和

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