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不動産投資お役立ちコラム

[2018/09/20] 甘い言葉に騙されない!サブリース契約に頼らない不動産投資法

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.565 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年8月末現在 ――――――――――◆

 オーナー様数  7,589名

 管理戸数    20,351戸

 全体入居率   99.12%(20,351戸)
 ※当社販売物件および管理受託物件の入居率

 販売分入居率  99.30%(12,485戸)
 ※当社販売物件の入居率

 【入居率の算定方法】
 (1-※空室数/管理戸数)×100
 ※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 甘い言葉に騙されない!サブリース契約に頼らない不動産投資法
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
 4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
 5. 編集後記

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 ■ 甘い言葉に騙されない!サブリース契約に頼らない不動産投資法
 
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『家賃は保証しますから、空室の心配はありません』

これはサブリース契約を勧める際によく聞く、
セールストークのひとつです。

昨今、世間を賑わせている
不動産投資業界の不祥事ですが、
そのひとつにサブリース契約の問題があります。

空室でも家賃を保証してくれるサブリース契約は、
一見するとオーナーにとっては大変ありがたいサービスです。

しかし、サブリース契約は万全ではありません。

契約のなかには、将来オーナーに不利益をもたらす内容が
組み込まれていることがあります。

契約後にその問題が発覚して、
頭を抱えるオーナーが続出しているのです。

そこで今回は改めて、サブリース契約の危険性と、
サブリース契約に頼る必要のない不動産投資法を紹介していきます。

賃貸管理会社とオーナーとの間の契約形態は
2種類あります。

集金代行契約とサブリース契約です。

集金代行契約とは、
家賃集金をはじめとする大家としての業務を
管理手数料を支払って賃貸管理会社に代行してもらう契約です。

管理手数料の目安は、
毎月の家賃の5%前後です。

空室や滞納時の保証サービスなどは
賃貸管理会社で異なりますので、契約時に確認が必要となります。

一方、サブリース契約とは、
所有する不動産を不動産会社が借り上げ、
入居者に転貸する契約です。

物件を借り上げてもらえるので
オーナーは空室の心配がありません。

その代わり、直接入居者へ貸し出す家賃に比べて、
不動産会社から受け取る保証家賃は低くなります。

たとえ収入が少なくなったとしても、
空室を保証してもらえるならサブリース契約を
選ばれる方もいるかもしれません。

しかし、サブリース契約には
3つの大きな問題点があります。

1.保証家賃は見直される
2.契約解除には違約金が発生する
3.入居者が誰かわからない

サブリース契約の契約書には
保証家賃の見直し条項が記載されています。

そのため、築年数の経過や外部環境の変化によって
空室が常態化すれば、家賃を引き下げられることもあります。

また、サブリース契約をいざ解約しようとしても、
借地借家法によって借主は保護されているため、
解約ができないことがあります。

サブリース契約を解約できない場合、
いざ不動産を売却しようとしても、通常の物件と比べて
価格が安くなってしまったり、売るまでにも時間がかかります。

さらに、サブリース契約が解約ができたとしても、
半年分の家賃にもなる高額の違約金を請求されるケースもあります。

何とか契約を解除したとしても、問題はまだ残っています。

入居者に家賃の振り込み先が変更になったことを
告知しなければなりません。

しかし、サブリース契約では
基本的に入居者の情報はオーナーには知らされません。

そのため、あたらしい振り込み先を通知するにも、
大変な手間がかかります。

円滑に告知が行わなければ、
入居者がもとの不動産会社へ
家賃を入金してしまうこともあるのです。

なお、集金代行契約であっても
解約にあたって高額な違約金が必要になったり、
半年以上前に解約を申し出る必要があるなどの条項が
盛り込まれていることがあります。

管理会社との契約の前には
しっかりと解約条項を読み込んでおくことが必要です。

このように空室リスクがなくなるからといって
安易にサブリース契約を選んでしまうと、
当初考えていた収支計画が台無しになりかねません。

サブリース契約の多くは、
地方の一棟物件を購入する際に持ち掛けられます。

ここでの問題は、
地方の賃貸需要が低いことです。

賃貸需要の高い東京であれば、
たとえ空室が発生したとしても、早期に解消することができます。

そのため、通常の家賃で直接貸し出していたほうが、
サブリース契約よりも利益は大きくなります。

具体的に、都内のワンルームマンションで
集金代行契約とサブリース契約で運用した場合の収益を
シミュレーションしてみましょう。

共通の条件は次の通りです。
・家賃収入:80000円/月
・管理費、修繕積立金:8000円/月
・運用期間:10年間(120ヶ月)

集金代行契約では、これに加えて
・更新料:40000円/2年に1回
・管理代行費:3240円/月
・3年に1回の入居者入れ替え(1度につき空室期間1ヶ月)

集金代行契約の場合、
空室期間を除いた117ヶ月間で、
家賃収入額の総合計は804万円になります。

ここに更新手数料の12万円を加え、
約816万円の総収入となります。

次に、サブリース契約ではどうなるでしょうか。

サブリース契約の保証家賃は、
実際の賃料の90%で計算し、
手元に入る家賃は72000円となります。

また、更新料は発生せず、
空室期間もありませんので、管理費と修繕積立金を除いた
120ヶ月分の保証家賃が受け取れます。

これらを計算すると
10年間で受け取れる総収入は、
768万円となります。

結果として10年間の運用で、
集金代行契約にすることで、
48万円も有利になるのです。

さらに空室期間を2か月、3か月に延ばしたとしても
総収入額はサブリース契約時を下回ることがありません。


不動産投資の鉄則は、
賃貸需要の高い立地を見極めることです。

東京23区内の駅から徒歩10分以内の立地であれば、
空室リスクは少なく、サブリース契約に頼る必要もありません。

賃貸需要が少なく、空室リスクをサブリース契約で保証するような場所であれば、
そこは本来、不動産投資には向かない立地です。

サラリーマンが手堅く資産形成をするのであれ、
サブリース契約を検討する前に
まずは立地を厳選することから
はじめてみてはいかがでしょうか。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋 直樹(むらしまなおき)


◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県御殿場市出身の31歳。

マーケティング部セールスプロモーション課として、
セミナーやHP・Facebookの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

現在、社内では『挨拶』の強化を図っています。
挨拶で思い出すのは高校時代の部活動で、校内で先輩や先生と会った時には、
『チュイッ!』という謎の挨拶の伝統があったことです。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
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 『不動産投資なら激務も市況も関係ない』

 M・S様 32歳 埼玉県在住
 日本財託を知ったきっかけ:知人の紹介
 ご購入日:平成29年9月
 ご購入物件:文京区(東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩7分)
       平成12年築 他1戸


 不動産投資を始める前は、証券などの投資を行っていました。
 しかし、会社でのポジションが上がるにつれ、
 仕事は激務になってきました。
 
 日中にマーケット状況を細かく確認したり、
 売買などを考える余裕も年々なくなっていきます。

 そういった状況下で、チャイナショックやブレクジットといった
 世界情勢の影響による株価大暴落を受け、
 対応できずに損失が出ていました。

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 ■ 5. 編集後記 

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東京の一流大学に進学した私の叔父は
私が物心つく頃はすでに、
東京の大手メーカーで忙しく東京で働いていました。

実家から5分も歩けば、
住宅も街灯も見当たらない田舎育ちの私にとって
東京で働く叔父は憧れの存在でした。

ただ、顔を合わせると上手く話せません。

小学生の私が憧れとともに抱いていたのは、
緊張と不安、それから劣等感でした。


『卒業する前に飲みに行こうか』

私が大学を卒業する直前、
叔父から食事の誘いを受けました。

大手企業で役職についている叔父と比べ、受験に失敗し、
就職先も希望していた東京ではないことが引っ掛かり、
胸を張ることができなかったのです。

嬉しい反面、初めて2人で食事をすることに
まるで就活の面接を受けるような
緊張感をまとっている私。

それを察したのか、叔父は仕事や家族のこと、
出されるお酒や食材のこだわりなどを
柔和な笑顔とともに話してくれました。

「俺も叔父さんから教えてもらった話なんだけど」

緊張もほぐれた頃、
叔父はひとつ、話をしてくれました。

「20代、30代、40代、50代それぞれで目指すべきものがある。
 20代は猪突猛進。とにかくがむしゃらに仕事に励みなさい。
 30代は挑戦と転機。新しいことにチャレンジしなさい。
 40代は地盤固め。培ってきたことを活かして、根を張って盤石にしなさい。
 50代は後進の育成。後輩たちに自分が学んできたことを伝えなさい」

この言葉をいただいてから始まった社会人。

ラッキーパンチで大型受注に繋がった案件はありましたが、
リーマンショック後の不景気も重なり、
一向に数字が伸びません。

若手もベテランも関係なく
終始怒鳴り散らされる職場を辞め、上京を決意。

すぐに別の仕事を始めるべきか、
それとも新しいスキルを身につけて働き始めるべきか。

退職する前の最後の数ヶ月は
地元静岡と東京を何度も往復し、
悩み抜いた末、東京の学校へ再進学をしました。

2年間学んだのち、
販促企画や文章を書く前職で
4年間お世話になりました。

無鉄砲に突き進み、気がつけば30歳目前。

自分の20代は果たして、
叔父に胸を張れる内容だったのだろうかと
迷うこともありました。

ただ、叔父は私と同じ30歳の頃、
社内試験を突破し、海外赴任をしていました。

叔父には到底及ばないかもしれない。

それでも、教えをもらったからには
自分も新しいことにチャレンジしなければ。

そう思い立ち、私は30歳になる歳に
日本財託へ転職しました。

日本財託では、メルマガやプレスリリース、SNSの運用など
前職の経験を活かした執筆・広報活動だけでなく、
集客施策の提案・実施などの新しい業務に取り組んでいます。

当時は、叔父の言葉の表面だけしか
見れていなかったように思います。

学歴とか、職場とか、
狭い範囲で物事を考えていた私に
叔父は喝をくれたのだと思います。

これからもっと歳を重ねることで、
叔父が本当に伝えたかったことが
まだまだ見えてくるような気がします。

雲の上の叔父に少しでも近づけるように、
40になるまでの残り9年間、
『チャレンジ』を続けていきたいと思います。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋 直樹(むらしまなおき)


◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県御殿場市出身の31歳。

マーケティング部セールスプロモーション課として、
セミナーやHP・Facebookの運営、メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

叔父とは一昨年、従妹を交えて食事をしました。
偉大な叔父も、娘に言われっぱなしになっている姿が新鮮で
職場と家庭の両立の難しさを感じました。


◆ ≪フェイスブックでも公開中!≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

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