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不動産投資お役立ちコラム

[2018/11/08] 長期空室の原因は立地だけじゃない!管理組合の健全運営の重要性

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.572 ―――――――――
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◆――――――――― 平成30年10月末現在 ――――――――――◆

 オーナー様数  7,645名

 管理戸数    20,669戸

 全体入居率   99.10%(20,669戸)
 ※当社販売物件および管理受託物件の入居率

 販売分入居率  99.37%(12,675戸)
 ※当社販売物件の入居率

 【入居率の算定方法】
 (1-※空室数/管理戸数)×100
 ※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 長期空室の原因は立地だけじゃない!管理組合の健全運営の重要性
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
 4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
 5. 編集後記
 
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 ■ 長期空室の原因は立地だけじゃない!管理組合の健全運営の重要性

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

地方のマンションやアパートでは、
空室の長期化が深刻な問題となっています。

空室が長期化する一番の原因は、
賃貸需要の低い立地にあります。

しかし、立地に関係なく、
空室の長期化に拍車をかけてしまう問題があります。

それは、管理組合の機能不全です。

今週の日経新聞で、
マンションの「管理崩壊」に関する記事が
掲載されました。

管理組合の計画の甘さから、十分な修繕費の備えがなく、
都内でも荒廃しかかっているマンションが
現れていることが紹介されました。

マンションの管理不全は、
長期空室の温床となります。

マンションの資産価値を保ち、長期の空室を防ぐためには、
立地選びに加えて、健全な管理組合によって
快適な住環境を維持する必要があるのです。

そこで、今回のコラムでは、
管理組合の機能不全による空室問題事例と
組合運営のポイントをご紹介します。


なぜ管理組合の機能不全が
空室を常態化させてしまうのでしょうか。

それは、マンションの住環境が
管理組合の働きによって大きく左右されるからです。

区分所有者になると、
そのマンションの管理組合の組合員となります。

組合員は通常、年に1回開催される管理組合総会に出席し、
設備の保守や保全、ごみの管理といった身近なルール決めや
建て替えや大規模修繕などの長期計画などの方針を決議します。

総会で決まった業務については、
建物管理会社に依頼し、実行してもらいます。

これらが継続して行われることで、
マンションの資産価値は維持され、
入居者にとって住みやすい環境が維持されるのです。


それでは、管理組合が健全に運営されないと、
どうなるのでしょうか。

剥がれたタイルの補修はされず、
廊下の共用灯は切れ、ごみが散乱するようなマンションに
住み続けたい入居者はいないはずです。

新しい入居者を見つけることも難しいでしょう。

当社のオーナー様でも、
管理組合が機能不全に陥り、
八方ふさがりになってしまった出来事がありました。

オーナーのAさんからは、
他社でご購入された新宿区のマンションの
1室の管理をお預かりしていました。

部屋で漏水が起こったとの連絡が入り、
当社スタッフが現場へ急行しました。

到着すると、
目を疑うような光景が待っていたのです。


手すりや郵便受け、エレベーターなど
マンションの至る所で錆があり、
外壁タイルの剥がれも目立ち、
エントランスの植栽も伸び放題。

いくつかの郵便受けには、
何通ものダイレクトメールが差し込まれており、
床にこぼれ落ちているほどでした。

都内一等地のマンションとは到底思えないような
状況だったのです。

オーナー様の部屋は最上階だったため、
屋上からの漏水ということもあり、
共用部を管理する建物管理会社に連絡を入れます。

しかし、一向に連絡が取れません。

オーナーのAさんに話を伺うと、
物件を購入後、管理組合の総会には一度も行かず、
建物の管理に積極的に関わったことはないということでした。

他の組合員も総会にほとんど集まらず、
建物管理会社がマンション管理を
放置していたことが判明したのです。

結果、漏水を修繕することもままならず、
入居者も退去することになってしまいました。

漏水工事が終わらなければ、
次の入居者の募集をかけることもできません。

建物管理の状況が改善される様子もなかったため、
結局、Aさんは部屋を売却されました。


マンションの管理組合が健全に機能しなければ、
いくら立地が良くても、マンション自体の荒廃を招き、
空室が常態化してしまう恐れがあります。

このような事態を防ぐためにも、
物件を購入してそのままにするのではなく、
建物の管理状況に目を光らせることが重要です。

そのためには、
管理組合の総会に積極的に参加することが欠かせません。

総会に参加する際には、
次の3つのポイントを意識して参加しましょう。


1つ目は、総会で開催される議案書に目を通すことです。

総会が開催される際には、
総会が話し合われる内容をまとめた
「議案書」が届きます。

総会開催までに目を通し、疑問のある個所があれば
当日確認をしましょう。

忙しくて総会には参加できないという方も多いと思いますが、
最低限、総会の案内には目を通しておきましょう。


2つ目は、決定事項について、
建物管理会社が、きちんと実行できているかどうか、
進捗状況をチェックすることです。

実行内容ついては、
建物管理会社からの報告書に目を通し、
確認することができます。


3つ目は、修繕工事のスケジュールと
修繕積立金に不足がないかを確認することです。

建物管理会社に対して、
次回の大規模修繕がいつになるのかを確認します。

そのうえで現在積み立てられている修繕金は、
十分足りているのか、それとも不足していて
将来的に月々の修繕積立金を上げる必要があるかの
判断をしてもらう必要があります。

今の積立金で足りないと判断された場合は、
今後、どのような形で不足分を補っていくのかも
あわせて確認しましょう。


この3つを心がけて
組合運営に参加することで
資産価値の維持につながります。


なお、当社がお客様にマンションをご紹介する際には、
修繕積立金の積み立て状況や管理費の滞納有無など、
建物管理が健全に行われているかを
あらかじめ確認しています。

しかし、マンション購入後も、資産価値が維持されるよう
建物管理の状況をチェックすることは、
オーナー様の大切な役割です。

不動産投資は購入したら終わりではなく、
その後の運営が安定した家賃収入を生み出す
カギを握っています。

賃貸需要の安定した23区内で、
建物管理が万全であれば、
長期にわたって安定した収入を得ることが可能です。

当社では、定期的に建物管理に関するセミナーを開催したり、
オーナー通信誌でも情報を掲載するなどして、
健全な組合運営をサポートしています。


大切な資産であるマンションの価値を維持するためには、
まずオーナー様自身が建物管理に関心を持つことが大切です。

まずは管理組合の総会に足を運ぶことから
はじめてみてはいかがでしょうか。


日本財託管理サービス オーナー事務局 猪熊 元気(いのくまげんき)

 
◆ スタッフプロフィール ◆

山口県周南市出身の38歳。

マンション投資に関する税務相談や管理組合運営など、
オーナー様からの相談事に提携事務所と連携をとりながら対応。
オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。

最近料理熱が高まり、土日は鍋料理を楽しんでいます。
キムチ牡蠣鍋やトマトチーズ鍋など作ってきましたが、
今度は「レモン塩鍋」にチャレンジしてみるつもりです。


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 株式などの投資を30歳後半から開始して以来、
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 ■ 5. 編集後記 

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「すみません。ギリギリなんですが、
 私の挨拶を変えさせてください」

息子の結婚式に向かう電車の中、
何度も口に出して練習していた「挨拶」は
自分の言葉ではないような気がしました。

それは、インターネットで検索した
『借り物の言葉』だったからです。

口にすればするほど違和感が出てきます。
開宴まで1時間を切っていたものの、
すべてを作り直すことにしました。


息子は大学を卒業するまで
バレーボールの選手として活躍してきました。

私も妻も若いころからバレーをしており、
息子も自然とバレーを楽しむ環境が出来上がっていました。

中学卒業と同時に地元香川を離れ、東京のバレー強豪校に入学。
全国大会を目標に苦しい練習に耐え抜いている姿を
一番身近で応援してきました。


「最後の大会が終わるまで、
 息子の応援に行かせてください」

高校3年生の冬。

父母会の会長をしていた私は、
最後の大会は付きっ切りで応援したいと思い、
社長に直訴しました。

「わが社の代表で応援してきてくれ!」

社長はいやな顔ひとつせず、
私を温かく送り出してくれたのです。


息子にとっても、私にとっても、
最後の大会は、最高の晴れ舞台となるはずでした。

しかし、初戦の試合中、
左足を押さえコートに倒れこむ息子。

苦悶の表情を浮かべる様子に
ただ事ではないことだけが
応援席の私にも伝わってきました。

足の甲の骨の脱臼。

患部はいつもの3倍近くに腫れあがり
とても試合に出場できる状態ではなく、
欠場を余儀なくされました。

しかし、私も息子もあきらめきれず、
限られた時間すべてを治療に使いました。

チームドクターがいる整骨院に無理を言って
朝5時に伺い、治療を受け、
試合会場に向かいます。

その日の試合と次戦に向けたミーティングを終えると、
病院で再び治療を行い、
宿泊先に戻るころには23時を過ぎる日々。

大会を終えるまでは毎日、
息子のサポートを続けました。

息子のチームも奮起し、
決勝までたどり着きます。

決勝戦はフルセットの大熱戦。

TV中継では河合俊一さんがしきりに
『けがのエース白川』とベンチに座る
息子を見ながら解説していたそうです。

試合終盤。

治療の成果もあり、点差が開いた場面で
ピンチサーバーを任されたのです。

左足の踏ん張りがきかず、
練習では1本も入らなかったサーブ。

そんな状態の息子がセンターコートで
サーブを放とうとしている状況に、
心配で、目を覆いたくなる緊張感に包まれました。

しかし、息子は痛みに耐え、
相手に拾われはしたものの、
鋭いサーブを放ったのです。

結果的に息子の高校は見事優勝を飾ることができ、
私たち親子にとって忘れられない大会となりました。


そんな息子へ送る言葉。

『借り物の言葉』ではなく、
つたない文章でも
『私の言葉』で送り出したい。

そう思って書き直し、
式場には無理を言って
3分弱話させていただきました。

話すことで精一杯だったこともあり、
子供たちや会場の反応を
見渡す余裕はありませんでした。

ただ、式を終えて感じたことは、
二人が本当に多くの方に
愛されていることを実感できたことです。

月並みですが、息子夫婦には
末永く仲良く暮らしてほしいと思います。

そしていずれは、
当社で初めての『おじいちゃん』に
なれることを期待しています。


日本財託 総務部 白川 博司(しらかわひろし)


◆ スタッフプロフィール ◆

香川県観音寺市出身の54歳。

総務部に所属し、
人事・採用業務を中心に行っています。

昨年、四国八十八か所をお遍路を踏破し、
ゴールのひとつである高野山を訪れました。
次は、もうひとつのゴールとなる京都の東寺に
訪れようと計画中です。


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【担 当】坂元 寛和

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