建物管理をリニューアル!優良物件に生まれ変わる

2010/04/01

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.167 ―――――――――
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 オーナー様数3,247名、管理戸数7,918戸、入居率99.08%

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 営業マンが今日も行く!豆のマークの営業日誌

   〜建物管理をリニューアル!優良物件に生まれ変わる〜
  2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

 3.「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
         〜参加者募集のお知らせ〜

4.『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中

5. 賃貸管理もお任せください!
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 6. 編集後記


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 ■ 1. 営業マンが今日も行く!豆のマークの営業日誌

   〜建物管理をリニューアル!優良物件に生まれ変わる〜

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 こんにちは!

 今回の「豆のマークの営業日誌」は
 第3営業部の岡本が担当させて頂きます。


 いくら立地が良くて、建物が立派でも、
 建物管理が行き届いていなければ、
 安定した家賃収入を得ることはできません。

 今回のコラムでは、
 荒れ果てた建物の状況を改善し、
 建物管理を見直した事例をご紹介します。


 先日、物件を確認するために、
 現地に行った時のことです。

 その物件は、山手線の駅からも歩いていける
 好立地の物件でした。


 バブル期に建てられた、築20年過ぎの物件で、
 写真で見る限りは、タイル張りの外観で見栄えも良く、
 大きな問題のある物件には見えませんでした。


 ただし、まだ一度も大規模修繕工事が
 行われていなかったので、

 『外壁が少し汚れているかもしれないなぁ』


 などと、いろいろ想像しながら、
 現地に向かいました。


 が、しかし・・・・・ 

 物件は想像していた以上に
 荒れた状態でした。


 『駐輪場に放置されている壊れた自転車』

 『分別もされず、
  ゴミで溢れかえったゴミ置き場』

 『タバコの吸殻や空き缶が散乱している非常階段』

 『住人のいない郵便ポストに
  突き刺さったダイレクトメールの束』


 毎月、高い管理料を取っていながら、
 建物管理会社は日常の清掃業務さえ、
 十分に行っていないのは明らかでした。

 修繕積立金が不足している状況であれば
 早急に値上げの提案をしたり、
 修繕工事のための費用を管理組合で借入するなど
 対応策はいくつかあります。

 しかし、
 建物管理会社自体が機能していないとなると、
 問題解決は簡単なことではありません。


 また、この部屋は
 以前の賃貸管理会社で入居者の募集を行っていました。


 入居者がなかなか決まらなかったそうですが、
 実際に物件を見ればそれも納得です。


 これだけ建物が荒れていれば、
 いくら立地が良くて、適正な家賃で募集されていたとしても、
 住みたいとは思いませんよね。


 また、賃貸仲介会社も力をいれて
 営業してくれなくなります。

 せっかく時間を割いて、入居希望者を部屋に案内しても、
 建物自体がこれだけ汚ければ、逆効果です。

 案内しても決まらないのであれば、
 この物件を紹介しなくなるのは当然です。


 こうして、入居者が決まらない、
 決まらないから家賃を下げる、
 といった悪循環に陥ってしまうのです。


 もちろん、こうした建物管理状況の悪い物件を
 そのままお客様にご紹介することはありません。

 日常の管理も不十分な建物管理会社が、
 オーナーの大切な資産を守ることが
 出来るはずがないと考えるからです。


 このような場合は、

 建物管理会社自体を変えることが最善の方法です。


 今回の物件は幸い立地が良く、
 賃貸需要が見込める地域なので

 建物管理が良くなれば、
 優良な投資物件として生まれ変わります


 まず、共有部分の清掃を行い
 散乱していたゴミや放置自転車を撤去しました。

 そして、これから
 日常の清掃業務をきちんと行い、
 長期修繕計画もしっかりと立ててくれる
 信頼おける建物管理会社に変更する予定です。


 こうした取り組みで、空室が続いていた部屋にも、
 新しい入居者が無事決まり、
 はれてお客様にご紹介できる優良物件になったのです。


 さらに、
 今後はきちんと建物管理が行われるよう、
 当社からも強く働きかけを行います。


 日本財託は賃貸管理会社です。
 入居者の募集や滞納家賃の督促等の
 賃貸管理業務がメインの仕事です。

 不動産投資を成功させるためには、
 賃貸管理ももちろん大変重要ですが、
 それだけでは不十分です。


 「建物管理」と「賃貸管理」が一体になってこそ、
 長期に安定した家賃収入を得ることが出来るのです。

 ですから問題のある建物管理会社には、
 強い姿勢で臨みます。

 また、遠方にお住まいの方や、
 仕事でお時間の取れないお客様の場合、
 物件の現地確認が出来ないまま、ご契約頂く事も多くあります。


 自分の目で物件を確認できないお客様に変わって、
 将来にわたって、入居者の需要が見込める地域の物件、
 しっかりした建物管理などの厳しい基準をクリアした物件のみを
 厳選して取り扱い、自信を持ってお客様へご紹介しております。


 日本財託グループでは、
 お客様の一生涯の良きパートナーとして
 安心して投資頂ける物件を、これからもご紹介し続けられるよう
 努力してまいります。


              日本財託 第3営業部 岡本 典久


 ◆ このコラムについてのご意見・ご感想はこちらから
                  
    mg-info@nihonzaitaku.co.jp


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 ■6.編集後記

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先週に引き続き、今回の編集後記もカンボジアについて
 お話させていただきます。

 支援活動視察ツアーに参加してきました
 スクール・エイド・ジャパン(カンボジア支援団体)では、
 朝給食支援を行っています。


 給食といっても、
 日本のような給食ではありません。
 魚の缶詰を塩と油で味付けしたものに、
 ご飯がついているだけのとても質素なものです。

 それを、全学年の生徒が学校の裏庭に
 ゴザをひいて仲良く食べます。

 食事の間は、子供同士で会話らしい会話はありません。
 みんな、夢中で給食を食べていました。

 1日の食事が朝給食だけという子供も珍しくないそうです。
 ですから、給食を実施している学校で出席率が
 目立って高くなっているとのことでした。


 たしかに、カンボジアの子供たちをみると、 
 同じ年の子供たちと比べて、体が小さい子がたくさんいます。

 満足な食事が取れずに、栄養が不足して
 体の成長が遅れているそうです。


 毎日食事が取れるということ、
 学校にいって勉強ができるということ、
 安全に生活できるということ、

 日本にいれば、当たり前のことが
 カンボジアではいかに恵まれていることなのか実感しました。
 
 カンボジアでは、
 物乞いをする子供たちを見かけることも珍しくありませんでした。

 すべての子どもたちに支援の輪を広げることは
 難しいことですが、
 
 いまある自分の環境に感謝し、
 そして、まずはいまの自分にできることから
 支援を行っていきたいと思います。


               日本財託 マーケティング部 坂元 寛和


 スクール・エイド・ジャパン(SAJ)のHPはこちらから
 
 http://www.saj.or.jp/

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  構です。ご意見をお聞かせください。
  お待ちしています。

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