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不動産投資お役立ちコラム

[2019/01/10] 不動産投資でだまされない!堅実に収益を上げるための方法と自衛策を学ぶ!

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.580 ―――――――――
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録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
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◆――――――――― 平成30年12月末現在 ――――――――――◆

オーナー様数  7,715名

管理戸数    20,931戸

全体入居率   99.12%(20,931戸)
※当社販売物件および管理受託物件の入居率

販売分入居率  99.42%(12,845戸)
※当社販売物件の入居率

【入居率の算定方法】
(1-※空室数/管理戸数)×100
※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

1. 不動産投資でだまされない!堅実に収益を上げるための方法と自衛策を学ぶ!
 
2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
5. 編集後記
 
 
■□■□■□■□■ 日本財託からのご案内 ■□■□■□■□■□
 
【認知症対策×相続対策のイノベーション】
NHK『クローズアップ現代+』フジテレビ『とくダネ!』も注目の
「家族信託」が事例豊富なセミナーでよく分かる!
 
『親が認知症になる前に知っておきたいお金の話
    いざというときに困らないための「家族信託」』

日時:1月19日(土)13時~15時10分
場所:新宿NSビル3F ルームN
   東京都新宿区西新宿2-4-1
定員:先着40名様

▼家族信託セミナーお申し込みは今すぐこちらから▼
https://www.nihonzaitaku.jp/souzoku/seminar/
 

8日(火)から10日(木)の3日間にわたって、
日本テレビ「スッキリ」にて認知症が特集されました。
 
2025年には認知症患者数が700万人に達する見通しで、
65歳以上の高齢者のうち、
実に5人に1人が認知症になるといわれています。

テレビやニュースでも盛んに取り上げられるようになりました。

しかし、認知症の症状は知られていても、
知られていないものが「認知症とお金の問題」です。

ひとたびご両親が認知症で意思能力を失うと、
その財産は凍結状態になってしまいます。
 
老人ホームに入居するために貯金を活用したり、
実家を売却しようとしても、
できなくなってしまうのです。

そんな時に活用できるのが
今回のセミナーでご紹介する「家族信託」です。


元気な時には、なかなか認知症や財産のことは
話題にしづらいものです。
 
ただ、認知症の症状は急速に進むこともあるので、
情報収集だけでも早めにしておくのがお勧めです。

セミナー終了後には、個別相談会も実施します。
 
それぞれのご家族にあったアドバイスをいたしますので、
ぜひセミナーとあわせてご参加ください。

▼家族信託セミナーお申し込みは今すぐこちらから▼
日時:1月19日(土)13時~15時10分
場所:新宿NSビル3F ルームN
https://www.nihonzaitaku.jp/souzoku/seminar/
 

 
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■ 不動産投資でだまされない!堅実に収益を上げるための方法と自衛策を学ぶ!
 
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昨年はシェアハウスやスルガ銀行の不正融資問題、さらに融資資料の改ざんなど
不動産投資に関するネガティブなニュースが
次々と舞い込んできました。

新聞やテレビだけでなく、ビジネス誌でも不動産投資に警鐘を鳴らす
テーマで盛んに特集されました。

そのような中、公認会計士・税理士の山田寛英氏による
『不動産投資にだまされるな 「テクニック」から「本質」の時代へ』が
昨年発売されました。

山田氏は著書のなかで、主に一棟物件への投資における
注意点や成功のポイントなどを紹介しています。

書籍では紹介されている考え方は、
不動産投資で堅実に収益を上げるうえで、
大変参考になる点が多くなっています。

そこで今回のコラムでは、書籍で取り上げられたテーマを取り上げ、
当社の見解も紹介しながら、不動産投資でだまされないための情報の読み解き方を
紹介していきます。

書籍では空前の不動産投資ブームに乗り、
多くの不動産投資家が誕生したものの、
思っているような成果の出ていない投資家が
増加していることへ警鐘を鳴らしています。

こうした投資家の多くが、
発信される情報を安易に受け取り、
期待する成果を上げられないでいます。

たとえば、「サブリース契約の入居率」です。

著者はサブリース物件の入居率を
家賃を減額して高い入居率を維持しているケースが多く、
鵜呑みにしてはいけないと指摘しています。

サブリース契約とは、
所有する不動産を不動産会社が借り上げ、
入居者に転貸する契約です。

直接入居者へ貸し出す家賃に比べて、
不動産会社から受け取る保証家賃は低くなりますが、
オーナーは空室の心配がありません。

一方で、不動産会社にとっては空室が生じてしまった場合でも
オーナーに保証家賃を支払う必要があるため、
空室は早期に解消する必要があります。

そこで、空室の早期解消のために
「賃料の減額」を行うのです。

入居者に対する家賃を引き下げてしまうと、
オーナーの手元に届く保証家賃もそのままではいられません。

いずれ保証家賃の引き下げも行われるはずです。

実際、サブリース契約を巡っては
不動産会社とオーナーで賃料トラブルが頻発しており、
国交省と消費者庁がガイドラインを発表したほどです。

≪サブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください!≫
http://www.mlit.go.jp/common/001227720.pdf

安易に入居率の良さや家賃保証だけでサブリース契約をすることは、
投資家にとっては非常に危険な選択となってしまいます。

そのほか書籍では、
「ローン」=「借金」という考えを持ち、過度な借金への警鐘を鳴らすなど、
リスクを抑えて不動産投資を成功させるために必要な項目が並んでいます

ただ、書籍のなかには誤解を招きかねない表現が含まれています。

賃貸管理会社に管理をまかせることで手数料がかかり、
それが収益性を押し下げるという指摘です。

たしかに、賃貸不動産を管理会社に委託すると、
賃料の5%程度の費用が毎月必要となります。

ひとくちに大家業といっても行うことは多岐にわたります。

入居者からのトラブル、クレーム対応、空室時の入居者募集、家賃の集金など、
全ての業務を自分自身でこなすことは非常に難しいのではないでしょうか。

それであれば、信頼できる賃貸管理会社に管理を任せることで、
本業にも支障をきたさず、資産形成を進めることができます。

また、火災や漏水事故など万が一のことが起こった場合にも、
経験豊富な信頼のおけるパートナーがいれば安心していられます。

本来、不労所得であるはずの家賃収入も
管理を自分で行えば勤労収入になってしまいます。


そもそも不動産投資は値上がり益や節税などを狙った
うまい話し、儲かる話ではありません。

不動産投資の目的は、長期にわたって安定収入を得ることにあります。

たとえば、次のようなうたい文句で不動産投資に興味をもって
はじめようとしているのであれば注意が必要です。

・所得税を大幅に圧縮できる、税金がもどってくる。節税対策になる
・利回りは10%以上まわっていて、キャピタルゲインも狙える
・値上がりが期待できる物件だ
・購入した翌月から不労所得が毎月数十万円得られる
・1年で2億の資産を作って脱サラした

うまい話、儲かる話のように感じられる情報があれば
警戒してかかったほうが間違いありません。

長期にわたって安定して家賃収入を得るためには、
できるだけリスクを抑えて、
堅実に資産を作っていく姿勢とオーナー自身の努力が欠かせません。

身の丈を超えるような借金をしないこと。
賃貸需要のある土地で不動産投資をはじめること。
さらに、ローンは借りたままにせずに繰り上げ返済を行うこと。

長期安定収入を得ることを目的にして、
賃貸需要の確かな場所で投資を行い、繰り上げ返済を務めていけば
不動産投資で成功する確率も格段に高まります。

不動産投資のうまい話し、儲かる話に惑わされず、
堅実に投資を検討していきましょう。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課 
村嶋 直樹(むらしまなおき)


◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県御殿場市出身の31歳。

マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやHPの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝えています。

年始に実家へ帰り、初めて任天堂スイッチをやってみたものの、
操作に慣れず、スマブラで小学校3年生の姪っ子に負け続けました。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


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■ 2.≪オーナー様の生の声 合計610話 HP掲載中≫
   マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

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《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》
【 老後の年金を作る No.291 】

『第二の人生を安心してスタートできる収入源』

R・G様(男性) 58歳 埼玉県在住
日本財託を知ったきっかけ:日本経済新聞
ご購入日:平成27年4月
ご購入物件:三鷹市(中央線「三鷹」駅徒歩5分) 昭和62年築
 
大学卒業後、あるメーカーに就職。
 
比較的順風満帆なサラリーマン生活を送っていましたが、
部長職だった51歳の時、
帰国辞令とともに全く未経験の部署に着任。
 
慣れない業務と重責で心労がかさんだのも一因か、
53歳の時に健康診断でガンが見つかりました。
 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report01/post-457.html
 
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日本財託グループでは、東京23区内の中古ワンルームマンションの
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日本財託グループでは、投資用マンションの販売だけではなく、
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■ 5. 編集後記 

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ウワァーッ!

東京ドームに響き渡る地鳴りのような歓声は、
ステージに上がるひとりのアーティストに
向けられています。

そこに立つのは、約11年ぶりに来日した
ポール・マッカートニー。

初めて生で見た感動は
何事にもかえられません。

しかし、それと同じくらい嬉しかったことは、
普段は物静かな父が興奮している姿を
目にすることができたことでした。


小さいころから我が家では、母と姉と妹が主導権を握り、
父と私の男ふたりは肩身の狭い思いをしていました。

そんな父と車で出かけると
決まって流れていたのは、ビートルズの曲です。

最初は特に気にすることはありませんでしたが、
常に流れる曲に耳を傾けているうちに、
徐々に興味を持つようになっていきました。

「これはどんな曲なの?」
「誰が作詞作曲してるの?」

父に尋ねると楽しそうに
1曲1曲教えてくれます。

中学に上がるころにはどっぷりとのめり込み、
勉強中や入浴中、さらに車を運転するようになってからは、
父と同じく車内で流したりしてきました。

ビートルズをきっかけに、
エリック・クラプトンやローリングストーンズなど、
いろんな海外アーティストの曲を聴くようになったのです。

しかし、共通していることは
『生で聴く機会がない』ということでした。

当然ながら、来日公演の機会も少なく、
海外のライブに足を運ぶことも簡単ではありません。

斉藤和義の曲に、
『僕の見たビートルズはTVの中』という曲がありますが、
すでにテレビですら見る機会もほとんどありませんでした。


しかし、ついに生で歌声を聴けるかもしれない
機会が訪れたのです。

2013年11月。

およそ11年ぶりにポール・マッカートニーの
来日公演が決定したのです。

人生でこれっきりかもしれない。

すぐに応募サイトにアクセスし、
チケットを『2枚』申し込みました。

(チケット取れたら親父も行くだろう)

そう思っての行動でしたが、
どうやら父も同じ考えだったようです。

申し込んだ後、父に連絡すると
父も同じく『2枚』申し込んでいたのです。

結果的に東京ドームで行われる1日程で
運よくステージにほど近い席が当選し、
父とふたりで観に行きました。

70歳を超えているとは思えないほど力強いパフォーマンスで、
なんと30曲弱をいっさい水を飲まずに歌い切ったのです!

隣では普段物静かな父が汗をかきながら
曲に合わせて一心不乱に手を挙げ動かしています。

イヤホンを通して聴いていた歌声とは違い、
生で体験する迫力は雲泥の差でした。


母から聞いた話によると、父は周囲の友人たちに
『息子とポールのライブに行った』ということを
嬉しそうに自慢しているそうです。

その話を聞きほっこりとするのと同時に、
ちょっとした親孝行になったのかなと感じています。

今でも実家に帰れば、
父とビートルズトークに花を咲かせます。

父とはこれからも『ビートルズ仲間』として、
ポールのようにいつまでも元気に
楽しんでいけたらと思っています。


日本財託 事業部仕入開発課 綿引 一意(わたひきいちい)


◆ スタッフプロフィール ◆

茨城県日立市出身の26歳。

事業部仕入開発課に所属し、
立地や利回りなどの厳正な条件のもと、
確実に入居者が付く優良な投資用マンションを仕入れています。

ビートルズの中で一番好きな曲は『レボリューション』。
ちなみにアルバムで1番好きなのは『ラバーソウル』です。


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毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
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どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

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【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
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【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

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