不動産投資でだまされない!堅実に収益を上げるための方法と自衛策を学ぶ!

2019/01/10

昨年はシェアハウスやスルガ銀行の不正融資問題、さらに融資資料の改ざんなど

不動産投資に関するネガティブなニュースが
次々と舞い込んできました。

新聞やテレビだけでなく、ビジネス誌でも不動産投資に警鐘を鳴らす
テーマで盛んに特集されました。

そのような中、公認会計士・税理士の山田寛英氏による
『不動産投資にだまされるな 「テクニック」から「本質」の時代へ』が
昨年発売されました。

山田氏は著書のなかで、主に一棟物件への投資における
注意点や成功のポイントなどを紹介しています。

書籍では紹介されている考え方は、
不動産投資で堅実に収益を上げるうえで、
大変参考になる点が多くなっています。

そこで今回のコラムでは、書籍で取り上げられたテーマを取り上げ、
当社の見解も紹介しながら、不動産投資でだまされないための情報の読み解き方を
紹介していきます。

書籍では空前の不動産投資ブームに乗り、
多くの不動産投資家が誕生したものの、
思っているような成果の出ていない投資家が
増加していることへ警鐘を鳴らしています。

こうした投資家の多くが、
発信される情報を安易に受け取り、
期待する成果を上げられないでいます。

たとえば、「サブリース契約の入居率」です。

著者はサブリース物件の入居率を
家賃を減額して高い入居率を維持しているケースが多く、
鵜呑みにしてはいけないと指摘しています。

サブリース契約とは、
所有する不動産を不動産会社が借り上げ、
入居者に転貸する契約です。

直接入居者へ貸し出す家賃に比べて、
不動産会社から受け取る保証家賃は低くなりますが、
オーナーは空室の心配がありません。

一方で、不動産会社にとっては空室が生じてしまった場合でも
オーナーに保証家賃を支払う必要があるため、
空室は早期に解消する必要があります。

そこで、空室の早期解消のために
「賃料の減額」を行うのです。

入居者に対する家賃を引き下げてしまうと、
オーナーの手元に届く保証家賃もそのままではいられません。

いずれ保証家賃の引き下げも行われるはずです。

実際、サブリース契約を巡っては
不動産会社とオーナーで賃料トラブルが頻発しており、
国交省と消費者庁がガイドラインを発表したほどです。

≪サブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください!≫
http://www.mlit.go.jp/common/001227720.pdf

安易に入居率の良さや家賃保証だけでサブリース契約をすることは、
投資家にとっては非常に危険な選択となってしまいます。

そのほか書籍では、
「ローン」=「借金」という考えを持ち、過度な借金への警鐘を鳴らすなど、
リスクを抑えて不動産投資を成功させるために必要な項目が並んでいます

ただ、書籍のなかには誤解を招きかねない表現が含まれています。

賃貸管理会社に管理をまかせることで手数料がかかり、
それが収益性を押し下げるという指摘です。

たしかに、賃貸不動産を管理会社に委託すると、
賃料の5%程度の費用が毎月必要となります。

ひとくちに大家業といっても行うことは多岐にわたります。

入居者からのトラブル、クレーム対応、空室時の入居者募集、家賃の集金など、
全ての業務を自分自身でこなすことは非常に難しいのではないでしょうか。

それであれば、信頼できる賃貸管理会社に管理を任せることで、
本業にも支障をきたさず、資産形成を進めることができます。

また、火災や漏水事故など万が一のことが起こった場合にも、
経験豊富な信頼のおけるパートナーがいれば安心していられます。

本来、不労所得であるはずの家賃収入も
管理を自分で行えば勤労収入になってしまいます。


そもそも不動産投資は値上がり益や節税などを狙った
うまい話し、儲かる話ではありません。

不動産投資の目的は、長期にわたって安定収入を得ることにあります。

たとえば、次のようなうたい文句で不動産投資に興味をもって
はじめようとしているのであれば注意が必要です。

・所得税を大幅に圧縮できる、税金がもどってくる。節税対策になる
・利回りは10%以上まわっていて、キャピタルゲインも狙える
・値上がりが期待できる物件だ
・購入した翌月から不労所得が毎月数十万円得られる
・1年で2億の資産を作って脱サラした

うまい話、儲かる話のように感じられる情報があれば
警戒してかかったほうが間違いありません。

長期にわたって安定して家賃収入を得るためには、
できるだけリスクを抑えて、
堅実に資産を作っていく姿勢とオーナー自身の努力が欠かせません。

身の丈を超えるような借金をしないこと。
賃貸需要のある土地で不動産投資をはじめること。
さらに、ローンは借りたままにせずに繰り上げ返済を行うこと。

長期安定収入を得ることを目的にして、
賃貸需要の確かな場所で投資を行い、繰り上げ返済を務めていけば
不動産投資で成功する確率も格段に高まります。

不動産投資のうまい話し、儲かる話に惑わされず、
堅実に投資を検討していきましょう。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課 
村嶋 直樹(むらしまなおき)


◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県御殿場市出身の31歳。

マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやHPの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝えています。

年始に実家へ帰り、初めて任天堂スイッチをやってみたものの、
操作に慣れず、スマブラで小学校3年生の姪っ子に負け続けました。

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