ホーム > メールマガジン登録 > バックナンバー > 不動産投資お役立ちコラム > 投資に使うのはアウト!?住宅ローンと投資用ローンによくある3つの質問

メールマガジン・バックナンバー

不動産投資お役立ちコラム

[2019/01/17] 投資に使うのはアウト!?住宅ローンと投資用ローンによくある3つの質問

★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.581 ―――――――――
☆☆    ■『サラリーマンのままで金持ち大家さんになる』■
☆★☆     ~あなたの老後、本当に大丈夫!?~
☆☆☆★   日本財託HP
★☆☆☆☆   http://www.nihonzaitaku.co.jp/
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

※このメールは、お名刺の交換や当社への資料請求、また弊社のメルマガ登
  録をされた方へ、お役に立てる情報をご提供させて頂く事を目的としてい
  ます。メルマガの配信停止をご希望の方は、本文最後にございますURL
  をクリックして下さい。

◆――――――――― 平成30年12月末現在 ――――――――――◆

 オーナー様数  7,715名

 管理戸数    20,931戸

 全体入居率   99.12%(20,931戸)
 ※当社販売物件および管理受託物件の入居率

 販売分入居率  99.42%(12,845戸)
 ※当社販売物件の入居率

 【入居率の算定方法】
 (1-※空室数/管理戸数)×100
 ※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数

◆――――――――――――― INDEX ――――――――――――◆

 1. 投資に使うのはアウト!?住宅ローンと投資用ローンによくある3つの質問
 
 2. マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
 
 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください
 
 4. セミナーのご案内  ~参加無料~
 
 5. 編集後記
 
 
■□■□■□■□■ 日本財託からのご案内 ■□■□■□■□■□
 
【認知症対策×相続対策のイノベーション】
 NHK『クローズアップ現代+』フジテレビ『とくダネ!』も注目の
 「家族信託」が事例豊富なセミナーでよく分かる!
 
 『親が認知症になる前に知っておきたいお金の話
     いざというときに困らないための「家族信託」』

 日時:1月19日(土)13時~15時10分
 場所:新宿NSビル3F ルームN
    東京都新宿区西新宿2-4-1
 定員:先着40名様

 ▼家族信託セミナーお申し込みは今すぐこちらから▼
 https://www.nihonzaitaku.jp/souzoku/seminar/
 

8日(火)から10日(木)の3日間にわたって、
日本テレビ「スッキリ」にて認知症が特集されました。
 
2025年には認知症患者数が700万人に達する見通しで、
65歳以上の高齢者のうち、
実に5人に1人が認知症になるといわれています。

テレビやニュースでも盛んに取り上げられるようになりました。

しかし、認知症の症状は知られていても、
知られていないものが「認知症とお金の問題」です。

ひとたびご両親が認知症で意思能力を失うと、
その財産は凍結状態になってしまいます。
 
老人ホームに入居するために貯金を活用したり、
実家を売却しようとしても、
できなくなってしまうのです。

そんな時に活用できるのが
今回のセミナーでご紹介する「家族信託」です。


元気な時には、なかなか認知症や財産のことは
話題にしづらいものです。
 
ただ、認知症の症状は急速に進むこともあるので、
情報収集だけでも早めにしておくのがお勧めです。

セミナー終了後には、個別相談会も実施します。
 
それぞれのご家族にあったアドバイスをいたしますので、
ぜひセミナーとあわせてご参加ください。

▼家族信託セミナーお申し込みは今すぐこちらから▼
日時:1月19日(土)13時~15時10分
場所:新宿NSビル3F ルームN
https://www.nihonzaitaku.jp/souzoku/seminar/
 

======================================================================
 
 ■ 投資に使うのはアウト!?住宅ローンと投資用ローンによくある3つの質問
 
―――――――――――――――――――――――――――――――――――

10日付の朝日新聞に
気になる記事がありました。

『「居住用」と偽り住宅ローン、横行か マンション投資』

投資用マンションを買うために、
居住用と偽って住宅ローンを引き出した
疑いのある事例が見つかったといいます。

大手ネット銀行が、住宅ローンの延滞顧客を
調べるなかで発覚しました。

年収も水増しされていた疑いもあると
報道されています。

言うまでもなく、住宅ローンを他の目的に
使用してはいけません。

ただ、悪意がなかったとしても、
ローンの扱い方によっては、
銀行から不正と思われてしまいます。

扱い方次第では、
「自宅が買えない」「投資物件が買えない」
といった困った事態に陥ってしまうこともあります。

特に不動産投資を検討する方にとって、
投資用ローンとマイホーム用の住宅ローンの違いや
扱い方を知ることは大切なポイントです。

そこで、今回のコラムでは、
投資用ローンと住宅ローンについて、
よくある3つの質問に答えながら、
正しいローンの扱い方をご紹介したいと思います。


1つ目のよくある質問は、
まさにいまニュースになっている

「住宅ローンで買った物件を
 他人に貸したらどうなるのか?」
 
仕事の都合による一時的な転勤など、
自宅を離れなければならないことは
ありますよね。

このような場合は、
他人に貸すことも可能です。

ただし、金融機関に事前に相談して、
承認を得ることが前提です。


無断で貸した場合「自己居住用に限る」
住宅ローンの適用条件に外れることになります。

そして、今回のケースのように悪意を持って行った場合、
残債の一括返済を求められる可能性があります。

報道されている住宅ローンを不正に投資に使うような
やり方は昔からあり、銀行も目を光らせています。

10年以上前に出会った
30代サラリーマンAさんの事例です。

Aさんは、つくばエクスプレスの開通を見込み、
新駅に近いファミリーマンション2戸を
投資用に購入しました。

ところが、購入資金はそれぞれ別の銀行で
住宅ローンを組んで工面していたのです。

別の県に住んでいたAさんは、
住民票を一時的に茨城のマンションに移し、
低金利の住宅ローンを引き出しました。

はじめてお会いした際は、
それらのマンションの契約直前だったようです。


数年後、またお会いする機会がありました。

その時には、2戸とも不正が明らかとなり、
うち1戸は残債の一括返済を
求められていました。

聞けば、購入して1年も立たないうちに、
銀行に発覚していたようです。

ローンの返済関連書類など
「転送不可」の郵送物が届かないことで
発覚することが多くなっています。

Aさんは、この物件を売却して
借り入れを返済しましたが、全額は返せず、
借金が残ってしまったようです。

悪意がなかったにしても、
銀行に無断で他人に貸してしまうと、
トラブルに発展しかねません。

事前に必ずローンを組んだ
金融機関に相談しましょう。


2つ目のよくある質問は、

「住宅ローンと不動産投資用ローンは、
 なにが違うのか?」という質問です。

投資用ローンと住宅ローンでは、
審査基準と借り入れ金利が異なります。

住宅ローンの場合、払えなくなったら
自身が住む家が担保として取られてしまいます。

銀行にとって貸し倒れのリスクは低いと
考えられるので、審査も比較的ゆるやかで、
金利も低くなっています。

もちろん、返済原資としての信用力、
つまり安定的な給与収入があることは前提です。

一方、投資用ローンの利用にあたっては、
個人の信用力だけでなく、
不動産の収益性も重要です。

基本的に物件からの家賃収入が、
返済原資になるからです。

審査基準も住宅ローンに比べて厳しく、
金利も住宅ローンに比べれば高くなっています。

たとえば現在の変動型住宅ローンの
最低金利は、都市銀行でも0.4%台です。

一方、当社提携金融機関の投資用ローンは、
1.6%台からとなっています。


3つ目の質問は
「住宅ローンがあるなかで、
 不動産投資ローンは組めますか?」というものです。

これは、ご年収と残債額によります。

多くの場合、ローンの利用には
年収倍率という基準があります。

最大で、年収の何倍まで
貸してくれるかという融資の枠です。

たとえば年収500万円で、
年収倍率10倍なら融資枠は5000万円です。

自宅の住宅ローンの残債が
3500万円なら、あと1500万円の
投資用ローンは組める計算となります。

住宅ローンと投資用ローンで、
借り入れ枠の考え方はほぼ同じです。

ただ、何も考えずにローンを使うと、
この基準が思わぬトラブルを
引き起こすことがあります。

仮に年収500万円の方が、
2000万円のマンション2戸を購入して、
不動産投資を始めたとします。

年収倍率が10倍なら、
4000万円を借り入れている状態で
残りの使える枠は1000万円です。

この時、3000万円の自宅を買いたいと思ったとしても、
住宅ローンは残りの1000万円までしか
利用できないので注意が必要です。

なお、当社のオーナー様の多くが
住宅ローンを組みながら、投資用ローンを利用して
投資を行っています。

自宅購入と不動産投資を両立し、
資産形成のスピードを加速させることもできるので、
ぜひ次の記事も参考にしてみてください。

<自宅購入も不動産投資も両立できる!10年の控除期間活用で資産形成を加速する考え方>
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/category01/post-415.html


自宅か投資かにかかわらず、
ローンの利用はリスクを伴う手法です。

身の丈にあった借り入れ額、
そして有利な条件でローンを組み、
正しく活用しましょう。

繰り上げ返済を計画的にして、
残債を減らしていけば、
さらに効率的な資産づくりができます。

ローンに詳しいコンサルタントが
最適な形をご提案しますので、
まずはお気軽にご相談ください。


日本財託 資産コンサルティング部
千代田 晃一(ちよだこういち)

 
◆ スタッフプロフィール ◆
 
千葉県市川市出身の45歳。
 
資産コンサルティング部で、
東京中古ワンルームマンションを通じて
お客様の老後の不安を解消するお手伝いをしています。
 
趣味は波乗り。直近のライディングは太東にて。
大波をうまく捉えて乗った瞬間の爽快感にやみつきです。


◆ ≪不動産投資コラムが300本以上≫
不動産投資コラムのバックナンバーはこちらから

http://www.nihonzaitaku.co.jp/mailmag/backnumber/


====================================================================

 ■ 2.≪オーナー様の生の声 合計611話 HP掲載中≫
    マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫

――――――――――――――――――――――――――――――――――

《 実際に購入されたお客様の声とその物件をご紹介!》
【 資金の効果的な運用 No.190 】               

 『明確な戦略と不安解消が購入の決め手』

 S・T様(男性) 37歳 神奈川県在住
 日本財託を知ったきっかけ:資産運用イベント
 ご購入日:平成29年8月
 ご購入物件:大田区(都営浅草線「馬込」徒歩6分)
       平成19年築 他1戸

 
 私は以前より、株式投資をしておりました。

 しかし、掛けた時間に対する対価が得られず、
 このまま続けていても資産形成の効果が少ないと感じていました。

 
http://www.nihonzaitaku.co.jp/report/report04/post-458.html
 
=====================================================================

 ■ 3. ワンルームの売却からご自宅のご購入・売却までお気軽にご相談ください

――――――――――――――――――――――――――――――――――

 1.ワンルームのスピード査定

 日本財託グループでは、東京23区内の中古ワンルームマンションの
 ご紹介だけではなく、ワンルームマンションの買い取りも行っております。

 ≪日本財託の5つのメリット≫
 ・メリット1 スピード査定
 ・メリット2 仲介手数料不要
 ・メリット3 売却後のトラブルも心配なし
 ・メリット4 手続きは簡単
 ・メリット5 最短1週間で現金化
 
 ▼簡単スピード査定のお申込みはこちらから
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/lp_vend/

 2.ご自宅の購入・売却のご相談

 日本財託グループでは、投資用マンションの販売だけではなく、
 居住用不動産(リノベーション物件)のご紹介、ご自宅の売却のお手伝いも承っております。
 
 ≪オトクなキャンペーン実施中!≫
 現在、『仲介手数料率 1%割引』などオトクなキャンペーンを各種実施中です。

 ▼詳しくはこちらから
http://www.nihonzaitaku.jp/residential/
 
=====================================================================

 ■ 4. セミナーのご案内 ~ 参加無料 ~            

――――――――――――――――――――――――――――――――

【延べセミナー参加者23,000名の実績!】
『サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー』

 セミナーでご紹介するのは、
『不動産投資の目的』
『なぜ「東京・中古・ワンルーム」なのか』
『定年までにどうやって物件を増やしていくのか』
『ここでしか聞けないレバレッジの黄金率とは』
『なぜ、いまが買いどきなのか』

客観的なデータを交えて、詳しくご説明いたします。

また、セミナー参加者限定で、月100戸以上の取り扱い物件から
厳選した非公開物件をご紹介しております。
ぜひこの機会にセミナーにご参加ください!

【東京・休日開催】
 2月3日(日) 13:00~15:30

【東京・平日開催】
 2月13日(水) 19:00~20:15


 ▼セミナーの参加申込はこちらから(参加無料)▼
https://www.nihonzaitaku.co.jp/form/seminar-lp/zaitakumailmag.html
 
 
【「クローズアップ現代+」「とくダネ!」も注目!】
『話題の認知症×財産対策!家族信託セミナー』
 
 親が認知症になる前に知っておきたいお金の話
 <<いざというときに困らないための「家族信託」>>

 認知症による財産凍結を防ぐ手法として注目される
 「家族信託」についてNHKやフジテレビにも出演した講師が、
 豊富な実例をもとに分かりやすくご紹介します。

 【東京】1月19日(土)13:00~15:00
 
 ▼家族信託セミナーの参加申込はこちらから▼
https://www.nihonzaitaku.jp/souzoku/seminar/#1843

=====================================================================

 ■ 5. 編集後記 

―――――――――――――――――――――――――――――――――――

兄の影響で中学から始めたバスケ。

進学した高校は、
全国大会には行けないものの、
県大会常連のチームのはずでした。

しかし、私が入学するころには
数年間県大会にすら出場することができないほど、
弱体化していたのです。

入部する人数も徐々に減ってしまい、
私の代は7人しか残らず、
ひとつ下の代は4人だけ。

ケガをしてしまえば、
5対5の試合形式の練習も
ままならない状況でした。

とはいえ、希望もありました。

それは、私を除いて
同期はみな中学時代のチームでエースを担い、
うち2人は地域や県の選抜にも選ばれていた選手でした。

(とにかく、その2人に追いつきたい!)

その一心で、私は練習の時から誰よりも声を出し、
練習後も体育館が閉まる21時まで残り、
翌朝7時過ぎには学校につき汗を流していました。


ひとつ上の先輩が引退した
高校2年の夏。

私もスタメンに定着し、
練習試合は連戦連勝。

しかし、本番では練習試合で負けなかった相手に
敗北を繰り返してしまいます。

これはひとつ上の代や
そのさらに上の代も繰り返してきた勝負弱さでした。

この状況にそれぞれが不満を爆発。

私も理想ばかりを口にする部員と
練習から声を出さない選手に対し、
名指しで暴言を吐いてしまいました。

その2人は、中学で選抜に選ばれ
高校でもエースを張る2人。

実力はあるのに行動しない2人に
居ても立っても居られなかったのです。

その結果、そのうちの1人は
部活に顔を出さなくなってしまいました。


自分の伝え方が間違っていたのだろうか。

追い打ちをかけるように、
家庭の事情や相次ぐケガにより
ひとり、またひとりと部員が抜けていきます。

自分の対応に疑問を持ち続けながらも
落ち込んでなどいられません。

自分ができることは、来なくなってしまった仲間が
また顔を出してくれるその日まで、
自分自身が腐らず努力を続けることだけでした。

そして2か月ほどが経った頃、
ついに顔を出してくれた彼に、
すぐに謝罪をしました。

彼自身も謝ってくれたことと
強く言われることが苦手だということを
正直に話してくれました。

すると良いことは続き、
家庭の事情で離れていたメンバーが
数人戻ってきてくれたのです。

ようやく再スタートを切ったチームは、
年明けの大会で約5年ぶりの県大会出場!

その他の大会でも、
過去に県を制したことのある強豪をやぶるなど、
大会でも勝てるチームに進化することができたのです。


今でも彼らとは地元に帰れば、
当時の話に花を咲かします。

感情をぶつけ合い
ともに汗を流した日々は
いつまでも色あせることはありません。

仕事で壁にぶつかることがあっても、
乗り越えてこられるのは、
彼らと苦しい時間を乗り越えてきた時間が
あってこそのことだと思っています。

地元静岡や東京、愛知など
各地で活躍する彼らに胸を張って会いにいけるように
努力を続けていきたいと思います。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課 
村嶋 直樹(むらしまなおき)


◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県御殿場市出身の31歳。

マーケティング部セールスプロモーション課で、
セミナーやHPの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて
東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様に伝えています。

高校の部活では、近くに箱根山があったので、
トレーニングを兼ねて走りに行っていました。
その甲斐あって、マラソン大会では全校で5位を獲得できました。


◆ ≪フェイスブックでも公開中!≫
毎回の編集後記は、写真と共に紹介しています。
そのほかにも、不動産投資のお役立ち情報や
当社の魅力を日々お伝えしています。
    
https://www.facebook.com/nihonzaitaku.recruit/


----------------------------------------------------------------------

◆メルマガの感想や日頃から疑問に思っていることなど、

どんなことでも結構です。ご意見をお聞かせください。
お待ちしています。

ご意見・ご感想はこちらから ⇒ mg-info@nihonzaitaku.co.jp

======================================================================

▼このメールのお問い合わせはこちらにお願いします
【メール】mg-info@nihonzaitaku.co.jp
【URL】 http://www.nihonzaitaku.co.jp/
【発 行】株式会社 日本財託
     TEL:03‐3347‐2411 FAX:03‐3347‐2300
【発 行】株式会社 日本財託管理サービス
     TEL:03‐3347‐2414 FAX:03‐3347‐2420
【住 所】東京都新宿区西新宿1‐22‐2新宿サンエービル9F・10F
【担 当】坂元 寛和

======================================================================

登録・サンプルバックナンバー

実際のオーナー様の投資事例をご紹介しています
  • どんな人が購入しているの?
  • どんな物件を購入している人が多いの?
  • 返済・収支プランは?
マンション投資のメリット・リスクについて、詳しくご説明いたします。

“まだ具体的には決めていない”という方もお気軽にお越しください!

  • 無料相談会 お申し込み(土日・平日夜も開催中)
  • 非公開物件のご紹介“日本財託だけ”限定物件

強引な勧誘は一切行なっておりません。お客様との3つの約束

  • セミナー参加をご希望の方
  • 小冊子プレゼント(無料)
お電話でのお問い合わせ
どんな疑問でも、お気軽に問い合わせください。
関東以外にお住まいの方のお問い合わせも承っております。

0120-411-040 営業時間/平日9:00〜18:00

無料相談会 お申し込み(土日・平日夜も開催中)

お問い合わせ窓口 0120-411-040 営業時間/平日9:00〜18:00

書籍のご紹介

低金利時代のいまだからこそ知りたい不動産投資の成功法則

低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人

社員の表情が見える 管理スタッフ紹介

このページの先頭へ戻る