価格だけでは決まらない!不動産投資の物件選び

2019/10/03
不動産投資コラム

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中古のワンルームマンションには2つの種類があります。

ひとつが、バスとトイレが別になっているなど、比較的あたらしい設備が備えられている「築浅物件」。
もうひとつが、1990年前後に分譲された「バブル期物件」です。

築浅物件の価格帯は、2000万円から2500万円ほど、
バブル期物件は、1000万円から1300万円程度になります。

「いまから不動産投資を始めるなら、価格の安いバブル期物件かな」

不動産投資をこれから検討される方にとっては、価格の手ごろなバブル期物件を好まれる方も多いのが現状です。
しかし、価格の違いだけで検討する物件を限定してしまうのは早計です。

お客様の状況次第では、築浅の物件を購入するほうが、効率的に資産形成を行える場合もあります。

そこで、今回のコラムでは、シミュレーションをもとに築浅と築古の物件を比較し、価格だけではない投資物件の選び方についてお伝えします。


バブル期物件と築浅物件の違いは価格だけではありません。

家賃収入から管理費や修繕積立金、管理代行費を差し引いた手取り利回りも、価格が手ごろな分だけバブル期物件のほうが高くなります。

それぞれの手取り利回りは、バブル期物件で4%台後半~5%前後、築浅物件で4%前後です。
価格も手ごろで利回りも良いとなれば、バブル期物件を好まれる方の気持ちもよくわかります。

しかし、価格が手ごろとはいっても、投資用物件の価格は1000万円以上になるので、購入する際には、ローンを利用することになります。

実は、このローンの借入期間がひとつのポイントです。

当社が提携する金融機関では、35年~45年の長期で融資を組むことができます。

ただ、すべてのマンションで長期のローンが組めるわけではありません。
中古物件の場合、55年から築年数を差し引いた年数が、最長の借入期間となることが大半です。

たとえば、築30年のマンションであれば、最長借入期間は25年になります。
借入期間が短くなればなるほど、毎月の返済負担も大きくなり、家賃収入だけでローンを返済することが難しくなります。

そこで、築年数が経過している物件の毎月の収支を黒字にするためには、頭金の投入額を大きくして、借入金額を少なくする必要があるのです。

つまり、毎月の収支を黒字にすることを前提にするのであれば、築浅物件に比べて、バブル期物件は初期投資の負担額が大きくなるのです。


金利1.7%、フルローンという条件で次の2物件を購入した場合で考えてみます。

・築浅物件:価格2000万円、手取り家賃67,000円、借入期間35年
・バブル期物件:価格1200万円、手取り家賃46,000円、借入期間25年

月々のローン返済額は、築浅物件が62,221円になるので、手取り家賃収入でローンを返済できます。

一方、バブル期物件の毎月の返済額は、49,128円で毎月約3千円の赤字になります。
バブル期物件を黒字運用で購入する場合には、頭金をおよそ100万円入れる必要が出てきます。

さらに、ローン諸経費を考慮すれば、必要な自己資金額は170万円ほどになります。
このように、借入期間が短い分、必要となる自己資金額がバブル期物件のほうが多くなるのです。

たとえば、仮に200万円の自己資金があるのであれば、バブル期物件を1戸購入するのではなく、100万ずつに分け、それを元手に築浅の物件を2戸同時に購入することも可能です。

さきほどと同条件の築浅物件を2戸購入した場合に、ローンを差し引いても、2戸あわせて毎月約14,000円が手元に残ります。
年間では、168,000円のプラスです。

さらに、元本の返済は年間約40万円おこなわれるので、2戸の元本の返済合計額は約80万円。
手元の家賃収入とあわせれば、毎年約100万円の資産形成がすすむ計算です。

加えて、繰り上げ返済を組み合わせれば、2戸同時購入することにより、1戸を運用するよりもスピードを上げて資産形成していくことができます。


このように、バブル期物件にすべての自己資金を投入するよりも、長期借入というメリットを享受できる築浅物件を2戸購入するという選択肢もあるのです。

もちろん借入額が大きくなる分、繰り上げ返済を定期的に行って金利上昇リスクに備えることは欠かせません。

不動産投資で効率的に資産形成するには、物件選びはもちろん重要ですが、最初の自己資金をどのように活用して物件に投資をしていくかも重要です。

最初の自己資金の使い方によって、定年までに物件を増やせる戸数が変わってくることもあります。

わたしたちは自己資金の活用法から繰り上げ返済の計画まで、あなたの投資スタイルにあわせた最適なプランをご提案致しますので、不動産投資をご検討されているのであれば、お気軽にご相談いただければ幸いです。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋 直樹(むらしまなおき)


◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県御殿場市出身の32歳。

セミナーやHP・Facebookの運営、 メールマガジンの執筆などを通じて、東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

部署で使用するカメラ用の望遠レンズを購入しました。
イベントやセミナーで使う予定ですが、私用で持っている望遠レンズよりも遠い距離が撮影できるので、その使い心地に冬のボーナスの使い道が決まりかけています。

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