出生数初の90万人割れ!?さらに加速する不動産価値の二極化

2019/10/17
不動産投資コラム


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先日、厚生労働省が2019年1月~7月の出生数を発表しました。

これによると同期間の出生数は約52万人。
年間で90万人を初めて割りこむ可能性が高まっていることがわかりました。

少子化に関する問題は、これまでも様々な面で議論されてきましたが、不動産の需要についても問題視されています。

人口が減れば、それだけ住宅に関する需要も減ります。
賃貸需要も購買需要も減少するのであれば、不動産の資産価値は下落すると懸念される声が多いのです。

たしかに、全体としてのトレンドはそうかもしれません。

しかし、実際のところ、すべての不動産が人口減少の影響を受けるわけではなく、都心の不動産、とりわけワンルームへの需要に大きな変化はないと考えられます。

そこで、今回のコラムでは、人口減少と不動産の資産価値について考えてみようと思います。


一般的には、人口が減り賃貸需要が減少すれば、不動産の価値は下落していきます。
ただ、裏を返せば人口が増えているエリアであれば、そのエリアの資産価値は維持しやすいことになります。

現在の日本では、不動産需要の二極化が進んでいます。

少子化が進む現在の日本で、人口が増加しているのは7都県。
そのうち、人口が圧倒的に増えている場所が東京です。

つまり、東京とそれ以外の地方では、不動産の資産価値にも大きな差が生まれています。

例えば、80年代から90年代のスキーブームで栄え、売れに売れた越後湯沢のリゾートマンションは現在、数十万円で売りに出されていますが、買い手はなかなか見つかりません。
また、昨年末、埼玉県深谷市にあった廃校の体育館と敷地は、「マイナス795万円」で落札されました。

このように、お金を払って引き取ってもらうケースもあるほど、地方における需要の減退が目立つようになってきたのです。

これ以外にも、不況にともなう工場の閉鎖や大学キャンパスの都心回帰によって、周辺人口が減って賃貸需要が減少し、不動産の資産価値を下げるといったことも起きています。

この現状を踏まえて、不動産投資を考えるのであれば、やはり、人が集まり続けている東京で行うことが一番です。


東京の世帯数と人口は増加しており、その内訳をみてみると、特に単身世帯が顕著に増加しています。

東京都制作企画局によると、1995年には495万世帯だったものが、2015年には669万世帯に増加しているなか、最も世帯数を伸ばしているのは単身世帯で、同じ20年間で、189万世帯から316万世帯まで増えているのです。

さらに、総務省統計局の住民基本台帳報告では、2018年の都道府県別転入超過数において、東京は79,884人増加し、うち単身世帯にあたる15歳~24歳までの人口は、69,653人でした。

若者が東京に集まる要因として、子どもにかける教育費の増加と大学の進学率が考えられます。
総務省のデータによると、18歳までの子供の総数は減少していますが、子供一人当たりにかける年間の教育費は増加しています。

1971年と2015年の、一人当たりの教育費は約16倍にもなっています。

教育費が増えているということは、大学の進学率も上がることになります。
2018年には大学・短期大学への進学率は約58%。

大学教育を受けてきた学生が望む仕事が集中しているエリアは地方ではなく、東京なのです。
こうして集まってきた若者は居住先として、23区内のワンルームマンションを選びます。

このように、出生率が下がり、人口が減少しているからと言って、全国一律に不動産の需要が減少しているわけではありません。
人口が集中している東京では、不動産の資産価値は下がりにくいですし、さらに、進学や就職で大幅に増えている東京の単身層を考えると、ワンルームの需要は底堅いといえるでしょう。

そのうえ、再開発も東京のいたるところで行われています。

来年開業予定の山手線新駅「高輪ゲートウェイ」や就業者数2万人を想定している「虎ノ門・麻布台プロジェクト」、2027年開業予定の日本一のビルが誕生する「東京駅前常盤橋プロジェクト」やグーグルなど、名だたる企業が移転予定の渋谷再開発事業など、大型再開発が目白押しです。

人口が減少していくから不動産投資が難しいと決めつけることは早計です。
減少していく中でも、エリアを人のあつまる東京に絞って投資をすれば、安定して家賃収入を得ていくことは可能です。

物件選びも重要ですが、そもそもの立地選びを間違えてしまうと、家賃収入もおぼつかなくなります。

出生数が90万人を割り込んだいま、立地選びの重要性がより増しているといえるのではないでしょうか。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課 
村嶋 直樹(むらしまなおき)


◆ スタッフプロフィール ◆
 
静岡県御殿場市出身の32歳。

セミナーやHP・Facebookの運営、 メールマガジンの執筆などを通じて、東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

スポーツ観戦が趣味のひとつで、今はラグビーW杯に夢中です。
先日の日本対スコットランド戦で、多くの選手が倒れながらもパスをつないで、最後稲垣選手がトライを取ったシーンは鳥肌が立ちました。

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