計画通りにやるべき?マンションの価値を維持する大規模修繕工事の考え方と目安

2020/07/09

「所有するマンションで大きなお金がかかる工事を予定しているが、本当にいま必要でしょうか?」

オーナー様からこのようなご相談をいただくことがしばしばあります。

詳しく伺うと、分譲当初の長期修繕計画に基づいた工事で、修繕積立金の不足額は銀行からの借り入れで賄う予定ということでした。

大規模修繕工事を適切な時期に行うことは、資産価値を維持するためには欠かせません。

しかし、修繕積立金として使えるお金は限られています。

借入を利用するとしても、最終的にはオーナー全員がお金を出しあって返済する必要があります。

資産を守るために修繕工事は必要、しかし、計画通りに実施するとお金が足りなくなる...。

こうしたジレンマに悩む管理組合やオーナー様はたくさんいらっしゃいます。

そこで今回は、資産価値を維持するための大規模修繕工事に対する考え方と、工事周期の目安についてご紹介します。

マンションの大規模修繕工事は、長期修繕計画に基づいて実施されることが一般的です。

長期修繕計画には、将来見込まれる工事内容や実施時期、予算が含まれており、この計画を根拠にして修繕積立金の金額が決まっています。

ただ、結論から申し上げると、必ずしも計画通りに大規模修繕工事を行う必要はありません。

計画は目安としながら、建物の状態を確認して、適切な時期に、必要なだけの工事を行っていくことが現実路線です。

『計画通りに修繕しなくても大丈夫なの?』
と不安を覚える方もいらっしゃるかもしれません。

そもそも、建物は「計画」通りに老朽化していくわけではありません。
気候や周辺環境、元々の施工状態や日々のメンテナンス状況によって差が生じます。

そこで、工事を行う前に現時点での建物の劣化状況を診断することが大切になります。

診断結果に応じて、今すぐ実施する必要がないと思われる工事は、数年後にまわすという選択肢が取れるようになります。

修繕積立金という限られた予算を有効に使いながら、資産価値を維持することが可能になるわけです。


実際のところ、長期修繕計画通りに工事を行うことは難しいのが実状です。

計画通りの工事が難しい理由は大きく2つあります。

一つ目は、工事費用の上昇です。

建設業の人材不足や資材価格の高騰、消費増税などで、工事の原価が上昇しています。

二つ目の理由は、修繕積立金の不足です。

見込まれる費用にあわせて長期修繕計画を見直し、毎月の修繕積立金額を増額できれば理想ですが、それができているマンションはごく少数です。

現実路線で修繕工事を見直すことができた当社のオーナー様の事例をご紹介します。

渋谷区のマンションで管理組合の理事をされていたAさんからのご相談でした。

建物管理会社から長期修繕計画通りの工事を進めようと提案がありましたが、修繕積立金の残額が工事費に満たないというケースでした。

確かに、計画上は大規模修繕を行う目安の時期ではありますが借り入れで賄ってまで実施すべきか悩まれていたのです。

そこで、劣化状況の診断から始める方法をご提案しました。

「まずは本当に必要な工事を確認しましょう。ひょっとしたら積立金の範囲内でできるかもしれません。」

その後、Aさんのマンションでは専門家に依頼して、劣化状況の診断を行いました。

診断結果をもとに修繕計画を見直し、今すぐ必要な箇所のみ工事を行うことにしたのです。

その結果、修繕積立金の範囲内で工事費を賄うことができるようになりました。

このように建物や設備の現状に応じて、工事の必要性を見極めていくことは大切です。

ただ、いずれは大規模修繕工事を実施する時期はやってきます。

国土交通省では、竣工から12年ごとの大規模修繕を推奨していますが、工事箇所によって修繕が必要になる時期は異なっています。

例えば屋上の塗装・補修は11~15年に一度、防水・ふき替えは21~25年に一度が目安となります。

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大規模修繕工事の計画や日々の維持管理については、それぞれのマンションの管理組合で話し合われます。

そして、管理組合に参加して、工事計画に意見を表明できるのは、区分所有者であるオーナー様自身です。


まずは、管理組合総会の資料にしっかり目を通し、どんなことにお金を使っているのか把握して余計な出費を抑え、可能であれば定期的に修繕計画を見直すと良いと思います。

管理組合運営に関心を持って積極的に参加することが大切なマンションの資産価値を守るための第一歩です。

日本財託 オーナー事務局 カスタマーサポート課 
猪熊 元気(いのくまげんき)

◆ スタッフプロフィール ◆

山口県周南市出身の40歳。

マンション投資に関する税務相談や管理組合運営など、オーナー様からの相談事に提携事務所と連携をとりながら対応。オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。

リモートワークのおかげで、自宅で料理をする機会が増えました。
今はまっているのは中華料理。味を追求するため、中華鍋の購入を検討しています。

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