コロナ禍でも東京の魅力は変わらない!底堅い賃貸需要を支えるのは東京独自の『多様性』

2020/08/20

コロナウイルスの影響で始まったオンライン授業は、現在も全国の大学で継続されています。

今年の4月から進学した新入生のなかには、実家から移動せずに受講する学生も多くいます。

さらに、外国人の入国制限も継続していることから留学生も減少。

この結果、地方を中心に、大学生の賃貸需要をあてにしていたアパートオーナーは、いま大きな影響を受けています。

このように、ひとつの賃貸需要に偏ってしまうと、その需要が急減してしまったときに、立て直しがきかなくなるケースがあります。

安定収入を得るための大切なポイントは、物件を投資するエリアに賃貸需要の『多様性』があるかどうかを見極めることです。

今回のコラムでは、安定した賃貸経営を実現するための、賃貸需要の『多様性』についてご紹介します。


投資エリアに賃貸需要があるといっても、ひとつの賃貸需要だけに頼っていては収入も不安定になりがちです。

これは今回のコロナウイルスに限った話ではなく、過去の事例からも証明されています。

同じ学生の例を挙げれば、過去にも大学のキャンパス移転による空室の急増、家賃の大幅な見直しが必要となったことがありました。

たとえば、2013年の青山大学相模原キャンパスの移転。

7000人の学生が東京へ移動した結果、最寄りの相模原駅周辺では、2万円まで家賃を下げても空室が埋まらないマンションやアパートが現れたのです。

また中央大学法学部は、現在の多摩キャンパスから2023年に、文京区に誕生する新キャンパスへの移転が計画されており、約1500名の学生が都心に回帰する予定です。

他にも東京理科大学や東洋大学など、都心へのキャンパス移転を計画する大学はいくつもあります。


また、賃貸需要の変化は、なにも学生に限った話ではありません。

リーマンショックの際には、大手電機メーカーのソニーや東芝などが事業規模の縮小で地方の工場を閉鎖し、従業員の配置転換などが行われました。

もし、このエリアで工場以外の賃貸需要がなければ、賃貸経営は厳しい状況に追い込まれることになります。

不動産はいったん購入してしまうと、買い替えるのは簡単ではありません。
賃貸需要が無くなったから売ろうと思っても、入居者がつかない物件を買う人はいないでしょう。

だからこそ、不動産投資を始める時には、「人が集まる」ことに加え、「賃貸需要が複数ある」エリアの物件を選ぶことが大切になってくるのです。

最も人が集まり、多様な賃貸需要のあるエリアが『東京』です。

学生だけでなくビジネスマンや外国籍の方々、そのほか社宅需要など、賃貸需要には困りません。

一方で、リモートワークが定着することによって、東京であっても賃貸需要に陰りがみえてくるのではないかというご質問も頂きます。

東京にいなくともリモートで仕事ができるため、家賃も安く、部屋も広い、郊外に移住する人が増えるのではないかという心配です。

確かに、コロナウイルスの感染拡大によって、リモートワークは定着しつつありますが、完全移行している会社はほぼありません。

一定日数の出社が義務付けられるのであれば、わざわざ通勤に不便な地方や郊外に住まいを構えるでしょうか。

テレワーク中のセキュリティ管理や不慣れなシステムへの対応、さらに日本の会社のうち、中小企業が99%を占めていることを考えると、将来的にもフルリモートワークが定着することは難しいでしょう。

また、そもそも東京は通勤の利便性だけではなく、生活の場としても魅力にあふれています。
買い物や様々な娯楽施設、アミューズメント施設が日本で最も集まっており、大型再開発も次々に決まっています。

地方や郊外に住まいを移してしまえば、こうした楽しみも失われてしまいます。
若者が仕事の観点だけで、郊外に住むということは考えづらい状況です。

むしろ、リモートワークによって通勤時間の無駄が明らかになり、職住近接の傾向が高まったという調査結果もあります。

仕事はもちろん、学校や商業施設、娯楽施設、さらに、交通網が整った東京の賃貸需要は今後も手堅いと言えるでしょう。

実際、当社が管理する物件の入居率も、コロナ禍の3月から7月までの入居率は、いずれも99%以上を維持することができました。

今回のような事前に想定できない事態は、これからも起こり得るでしょう。

それでも、人が集まる東京の魅力は、変わることはありません。

賃貸需要の多様性があり、都市の魅力にあふれる東京こそ、安定した資産形成の場に適しているのではないでしょうか。

日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋 直樹(むらしまなおき)

◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県御殿場市出身の33歳。

セミナーやHP・Facebookの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて、東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

あまりドラマにハマらないのですが、『半沢直樹』は毎週欠かさず観ています。
多少誇張した部分もありますが、仕事観として共感する部分も多く、特に「感謝」と「恩返し」が大事というセリフは印象に残りました。

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