山手線の面積は大阪環状線の約2倍!東京と大阪の2大都市を投資の観点から徹底比較

2020/09/17

9月10日から3日間、大阪で資産運用に関するイベントが開催されました。
来場者数は3日間でおよそ7,000名。

当社もブースを出展し、多くのお客様とお会いするなかで、東京と大阪の比較に関するご質問をよく頂戴しました。

大阪で活気のあるエリアといえば、梅田や大阪駅周辺の「キタ」と道頓堀や難波駅周辺の「ミナミ」です。
キタとミナミをつなぐ中央区は賃貸需要も旺盛で、来場者のなかでも同エリアで投資をされている方もいらっしゃいました。

一方、東京には土地勘がないといって、都内での不動産投資をためらわれるお客様もいらっしゃいます。

ただ、不動産「投資」という観点からすれば、個人の土地勘以上に賃貸需要や都市のポテンシャルを重視するほうが大切です。

そこで今回のコラムでは、大阪と東京を比較しながら、東京の持つ都市の魅力をあらためてご紹介します。


大阪の繁華街であるキタとミナミ、そしてそれらをつなぐ御堂筋線や大阪環状線沿いは人気のエリアです。

しかし、大阪と東京を路線という観点から比較したとき、賃貸需要が旺盛なエリアの「大きさ」で両者に差があることが分かります。

例えば、大阪の環状線と東京の山手線の一周の「路線距離」を比べてみると、大阪環状線は約22kmですが、山手線はそのおよそ1.5倍の約34kmもあります。

距離が長ければ、路線内の「面積」も広くなります。
山手線の内側の面積は約63㎢です。一方、大阪環状線内はおよそ30㎢。
山手線のおよそ半分の面積しかないのです。

また、「ターミナル駅」という観点からも、大阪と東京では大きな差があります。
梅田や難波には大きな駅が集まっていますが、その他にターミナル駅といえるような駅は見当たりません。

東京では、世界一の乗降客数を誇る新宿駅を筆頭に、渋谷、池袋、東京、品川など多くのビッグターミナルがあります。

特に、品川駅周辺では山手線30番目の駅となる「高輪ゲートウェイ」が開業し、再開発が盛んです。

そのほかにも、渋谷や東京駅周辺、虎ノ門や新宿など、東京中のいたるところで大規模な再開発が進行しています。

このように東京では、ビジネスやレジャーの拠点となるエリアが数多くあり、そこを起点に底堅い賃貸需要が生まれています。

この都市としての魅力、賃貸需要の大きさが東京の不動産の収益力を高めています。

株式会社CHINTAIのHPによると、9月15日現在の大阪市24区のワンルームの平均家賃は42,800円です。
それに対して、東京23区のワンルームの平均家賃は77,900円と約35,000円もの差があります。

さらに、東京の場合、築年数が経過したとしても底堅い賃料を維持しています。

実際に当社が昨年販売した築37年の千代田区のマンションでは、約18平米で83,000円の家賃で借りられています。


さらに、物件の収益力を考えるうえで、考慮しないといけないものが、設備の修理交換費用です。

例えばエアコンを交換しなければならなくなったとき、同じ型の新品のエアコンであれば、東京と大阪で価格は変わりません。

しかし、家賃に差があると、年間の収益に占める設備の交換や修繕費の負担割合も大きくなります。

これは、大阪に限らず、地方に行けば行くほど、収益に対する設備費用の割合は高くなっていくのです。

たしかに東京に比べて大阪のマンションのほうが価格は手ごろになりますが、長期的な収益力という観点からみれば、東京で不動産投資を行うことの方が、メリットがあるのです。

実際、このコロナ禍にあっても、東京への若者の流入は続いています。
10代後半から20代の他の道府県からの転入超過数は、緊急事態宣言が発令された4月以降も増え続けています。

それだけ、若者を引き付ける東京のワンルーム需要は堅調といえます。

土地勘のあるエリアで投資をしたほうが、安心できるお気持ちもよく理解できます。

ただ、投資の観点でいえば土地勘よりも、対象とするエリアで長期にわたって収益を得られるだけの賃貸需要が見込めるかどうかが重要です。

この点、東京23区の収益物件であれば、安定した収益を見込むことが可能です。

投資エリアは賃貸需要や長期的な収益力で選ぶことをおすすめします。


日本財託 マーケティング部セールスプロモーション課
村嶋 直樹(むらしまなおき)

◆ スタッフプロフィール ◆

静岡県御殿場市出身の33歳。

セミナーやHP・Facebookの運営、 メールマガジンの執筆や広報活動を通じて、東京・中古・ワンルームの魅力を多くのお客様にお伝えしています。

スポーツ観戦が趣味で、野球やサッカーを中心にいろいろ観ていますが、今年はスピード感やクラッシュ寸前の凌ぎあいが魅力の「F1」も見るようになりました。
実家が「富士スピードウェイ」の近くなので、いつか開催されるときには観戦に行ってみたいと思います。

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