管理料1,000円の落とし穴!事例から考える賃貸管理サービスの質と必要コスト

2020/12/03

『わずか月1000円』『管理費ずっと無料!』

ここ最近、このように安い賃貸管理代行費を
売りにする会社が増えています。

たしかに、ランニングコストを抑えることができれば、
それは喜ばしいことでしょう。

しかし、その安い管理料で10年、20年と継続して
期待される質の高いサービスレベルを維持して、
安定した収益をオーナー様に届けられるのでしょうか。

創業以来30年以上、賃貸管理に携わってきた私たちからすると、
正直なところ、疑問を抱かざるを得ません。

今回は、このような格安の管理費をうたう管理会社から
当社へ管理を切り替えた2人のオーナー様の事例から、
賃貸管理サービスの質と必要なコストについて考えていきたいと思います。


大阪府在住のAさんは墨田区の新築ワンルーム1戸を購入し、
購入した不動産会社の関連企業に月額1,500円で管理を任せました。

ところが、初めての入居者の退去後、
何の連絡もなしに原状回復が行われ、
家賃から工事費が差し引かれていたのです。

しかも、どう考えてもほぼ新築の物件にしては高額な請求額でした。

担当者に連絡しても、折り返しの電話も遅く、
何度聞いても納得のいく説明もありません。

不信感を持ったAさんは、
購入後2年の管理契約満了時に管理会社を変更しようと決意し、
当社にお問い合わせ頂いたのでした。

管理をお任せいただき、まもなく1年ですが、
トラブルなく順調に家賃をお届けできています。

また、台東区のワンルームを所有する都内在住のBさんは、
2カ月にわたる空室に悩んでいました。

実はこの物件は元々Bさんが自宅として住んでいたお部屋でした。

賃貸に出す際、なるべく管理コストが少ないほうが良いと、
選んだのが「ゼロ円管理」の会社だったのです。

管理会社が入居者募集活動を全く行わず、
問い合わせや内見の件数も2カ月ゼロ。

Bさんから尋ねないと状況報告すらありません。

提案といえば、家賃を下げるか、
オーナー自身が負担する広告費を上げるかの二択しか出てきません。

Bさんと一緒に現地調査に赴くと、
壁紙は張替えされておらず、一部に明らかな補修跡が残っていて、
さらにインターホンを押しても音が鳴らないような状態でした。

その原状回復工事の内装会社とのやり取りも、
Bさんに丸投げという有様です。

そこで当社に管理を切り替え、当社スタッフが交渉を行い、
内装工事をやり直してもらいました。

様々な募集施策を活用し、これまで内見も全く入らなかった部屋にも、
内見予約が入るようになり、先日無事に新しい入居者が決まりました。


もちろん格安管理費の全ての会社が
ここまで対応が杜撰だとは思いません。

しかし同時に、ご紹介した事例は氷山の一角にすぎないことを、
私たちは知っています。

なぜなら、同じように管理の質や担当者の対応に不満をお持ちの方から
ご相談をひっきりなしにいただいているからです。

本来、賃貸管理は非常に手間とコストがかかる仕事です。

たとえば、オーナー様にとって一番の関心事である入居者募集業務において
当社では賃貸仲介会社を訪問して信頼関係を築く営業スタッフが10名、

さらに内見予約対応や、募集図面作成、お部屋の販促写真撮影、ホームステージング、
外国籍入居者サポートなどを行うバックオフィスの正社員20名、
さらに派遣・アルバイト16名を加え、
1日でも早く空室が解消できるよう努めています。

また、例年とは異なり新型コロナウイルスの影響により
物件によっては募集で苦戦するケースも考えられます。

そこで、空室を長期化させないために、
仲介会社への広告料や独自のインセンティブ「ポイント制度」など、
身銭を切ってオーナー様に1日でもはやく日割り家賃をお届けできるよう
取り組んでいます。

そのほかにも、
入居中のトラブル解消や早期の内装工事の実現、確実な契約・更新、
遅延がなく正確な送金業務などを実現するための人員確保やシステム投資は
質の高い管理サービスの維持には欠かせません。

格安な管理代行費と質の高い賃貸管理は決して両立しないのです。

また多くの会社は、格安な管理代行費の理由として、
「他の事業からの収益で補えるから」と言います。

ただ、それが最終的なオーナー様の利益につながるとは必ずしも限りません。

Aさんの事例のように工事費に多大な利益が乗せられる可能性もあります。

販売や分譲など他事業が大きく儲かっているにしても、
そちらの売上が何らかの理由で急減したら、
単独で赤字の賃貸管理業務はどうなってしまうのでしょうか。

景気が好調だったこの5年ですら、販売不振で資金繰りがショートし、
倒産同然の状態に陥った賃貸管理会社が実はいくつもあります。

もちろん管理会社がそうなってからでも管理委託の切り替えは可能ですが、
敷金が戻ってこなかったり、数カ月分の家賃を
回収できない事態が発生する可能性は高いでしょう。

格安な管理代行費によって軽減したはずのランニングコストも、
すぐに吹き飛ぶほどの損失を被りかねません。

管理代行費は、いわば単なるコストではなく、
長期にわたって安定して収益を得るための投資です。

そのためには家賃の3~5%とされる適正な月額管理費用を頂戴しながら、
賃貸管理会社が健全にビジネスを回さなければ、
結果的にオーナー様の収益を脅かすリスク要因になるのです。

当社では120名以上の管理専業スタッフによる分業制を取り、
不動産管理だけでなく資産運用全般に関わるサービスの充実を図り、
IT投資により、管理状況の見える化も推進しています。

物件購入時の管理会社選びで悩まれている方はもちろん、
現在利用中の管理会社のプランやサービス内容を確認してほしいなど、
ご相談も承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。


日本財託管理サービス 管理受託部受託課
後藤 祥太(ごとうしょうた)

東京都板橋区出身の30歳。

管理受託部でオーナー様が抱える空室や滞納など、
賃貸管理のお悩みについて相談窓口を行っております。

またYoutubeチャンネル『まめ塾』で賃貸管理のお役立ち情報を配信中!

4月に誕生した7カ月の息子を溺愛。
顔をひっかかれて傷だらけの毎日でも頑張るパパ。

SEMINAR・CONSULTATION

セミナー・相談会 開催中

あなたに合った方法で学べるから「不動産投資」のことが良くわかる!
はじめての方にもやさしい 不動産投資セミナー
こんな方にはセミナーがおすすめ!
  • 不動産投資をはじめて学ぶ方
  • 不動産投資の未経験者
  • 基本から応用まで幅広く知りたい方
  • なにから勉強したらよいかわからない方

スタッフの8割が不動産投資の経験者!
実践に基づくノウハウが学べます

  • 毎月2回の50名以上のセミナーから
    少人数制のセミナーは毎日開催
  • 値上がり、節税のようなうまい話ではなく
    長期的、安定的に家賃収入を得る方法が学べる
  • メリットからリスク、家賃収入の増やし方まで
    不動産投資がイチからわかる
※セミナー終了後に個別相談会も行っています!
専門家とじっくり話したい方は 無料個別相談会
こんな方には相談会がおすすめ!
  • 投資の専門家にたっぷり質問したい方
  • 自分だけの投資プランを作ってほしい方
  • 物件のシミュレーションがみたい方
  • 資産形成法を相談したい投資経験者

まだ具体的には決めていない方も
お気軽にご参加いただけます!

  • お好きな日時、場所でいつでも無料相談
  • いつまでに、どれぐらいの収入を作りたいのか
    ヒアリングしてプランニングします
  • セミナーで伝えきれない投資の注意点もわかる
  • 資産を効率的に増やすローンの使い方、
    提携ローン、自己資金
    の活用法をご紹介
  • 来社・オンラインお選びいただけます
※参加者には不動産投資の書籍をプレゼント!

当社はしつこい電話・強引な勧誘は一切行っておりません。
安心してお問い合わせください。

お電話でのお問い合わせ

営業時間/平日9:00~18:00

  • ご質問だけでもOK
  • 資料請求も承ります