身銭を切って空室を埋める 管理代行費3,000円/月(税別)の活かし方

2020/12/24

2020年、今年最後のメールマガジンの配信となります。
1年間お付き合い頂きまして、誠にありがとうございました。

今年を振り返って、最大のトピックスといえば、
やはり新型コロナウイルスがあげられます。

4月に緊急事態宣言が発令されて、私たちの生活は一変しました。
リモートワークの活用や3密を避けた行動、マスク着用や手指の消毒は
あらたな生活様式となりました。

コロナ禍による変化は、賃貸経営にも大きな影響を与えています。

当社では変わらず年間平均入居率99%以上を維持していますが、
エリアによっては入居者募集において苦戦するところも出てきつつあります。

ただ、私たちはこうした大きな外部環境の変化にあっても、
早期の空室解消に向けて様々な工夫、取り組みを実践しています。

毎月オーナー様から頂戴している3,000円の管理代行手数料は
1日でも早く空室を解消して、オーナー様に1日分でも多く日割り家賃を
お届けするために活用しているのです。

そこで、今回のコラムでは、
毎月オーナー様から頂いている3,000円の管理代行手数料を
どのように活用しているのか、入居者募集の業務を中心にお伝えしていきます。

私たちは空室を埋めてはじめてオーナー様から信頼を頂けると考えております。
そのため、入居者が決まらなければ、身銭を切ってでも必ず空室を埋めるという
姿勢を貫いています。

例えば、入居者をつけてくれた賃貸仲介会社に対して、広告費用を当社負担でお支払い。
さらに、独自のインセンティブ「ポイント会員制度」も設けています。

ポイント会員制度は、入居者をつけてくれた賃貸仲介会社にポイントを付与。

1ポイント3,000円、10ポイント集めるとボーナスポイントを含めて18万円分の商品券と交換することが可能です。苦戦が予想される物件には1ポイントではなく、2ポイント、3ポイントとポイントを増やすことで、早期の空室解消に努めています。

このポイント会員制度は当社独自のインセンティブ制度です。
日常的にポイント制度を利用している
アクティブ会員数(ポイント有効期限1年内)は1,506名。
これだけの数の賃貸仲介会社のスタッフが
当社が管理する物件の空室を解消するために、尽力してくれています。


また、新型コロナウイルスの感染拡大が進行して以来、
東京都内であっても入居者募集で苦戦するエリアも出てきています。

実際、2020年7月~9月期の当社が管理する東京23区内のワンルームマンションの
空室日数は平均28.7日。これは前年同四半期と比べ6.1日増加しています。

≪2020年7月~9月ワンルームマンション賃貸実績レポート≫
http://www.nihonzaitaku.co.jp/mt/202010/202007-09_MansionReport.pdf

そこでコロナ禍であっても空室を早期に解消するために、
広告料やポイント費は「コロナ前」と比較して多くの負担を行っています。

コロナ以前の期間、2019年10月~2020年3月までの広告料、ポイント費の
平均月額は1,781万円でした。

これが、コロナウイルスの感染拡大によって緊急事態宣言が明けた
7月~11月までの期間では、それまでと比べて
約1.5倍となる月額平均2,781万円の広告料、ポイント費について
身銭を切って負担しています。

さらに、入居者募集に携わるスタッフの充実にも力を注いでいます。

たとえば、当社では賃貸仲介会社を訪問して信頼関係を築く営業スタッフが10名、
物件図面やホームステージングを行うバックオフィスが6名、
秋田サテライトオフィスの人員が8名、
外国籍の入居者対応を行う外国籍スタッフが3名、
そのほか写真撮影のスタッフ6名、33名のスタッフで募集活動を行っています。

また、募集にかかわる拠点も東京だけではなく、
秋田県にもサテライトオフィスを置くことで、
不測の事態があったとしても募集活動が滞ることがないような体制を整えています。

特に、新型コロナウイルスで東京に緊急事態宣言が出され、外出が制限された際には、
大手不動産会社では募集活動が一時停止するところもありました。

当社では速やかにリモートワーク体制を整え、
あわせて秋田オフィスが稼働していましたので、
図面の作成や電話応対など入居者募集業務が滞ることはありませんでした。

また、最近では外国籍の方も来日制限も緩和されて、外国人入居者も回復傾向にあります。
当社では早くから外国人入居者体制を構築して、現地エージェントとも連携して、
海外でお部屋探しのご希望のお客様がいれば、
エージェントから情報の提供をうけ、速やかに審査。

あわせてエージェントが現地にいるお客様に物件を紹介することで
早期の空室解消を実現しています。

さらに、国内の外国籍入居者の受け入れにも力を入れており、
安定的にお客様をご紹介してくれる仲介会社は50社以上にもなります。

社内でも外国籍の入居者対応を専門に行う部署を設け、
3名の外国籍スタッフが働いてくれ、募集だけではなく
入居中のトラブル対応も実施しています。

なお、1年以内の短期解約に備えるためにも違約金を設定して、
オーナー様に安定して家賃をお届けできるような契約内容を定めています。

こうした取り組みもあり、2020年12月の賃貸契約実績では
全体の27%を占めるまでになっています。

このようにオーナー様から頂いた管理代行費用の3,000円は、
1日でも早く空室解消して、オーナー様に1日分でも多く日割り家賃をお届けするために
広告料やポイント費、そして募集に携わるスタッフの充実、体制整備に利用しています。

そのほか、賃貸仲介会社が閲覧するWEBサイトのリニューアルや日々の改善、
LINEを活用した物件確認サービスなど、入居者募集に役立つ新しいサービスを
毎年リリースし続けています。

特に賃貸仲介会社向けのWEBサイトは改善を続けることで
いまでは登録社数が5,215社、会員数は8,680名となっています。
毎月約8,000名の会員がアクセスして、月間のページビュー数も
29万ページという仲介会社にとっては欠かせないサイトにまで成長しています。


新型コロナウイルスが来年もどこまで影響を与えるかはわかりませんが、
どのような状況になったとしても、
オーナー様から信頼していただける賃貸経営のパートナーとして、
早期の空室解消に尽力してまいります。

日本財託管理サービス 賃貸事業本部 田中 芳之

◆ スタッフプロフィール ◆

秋田県出身の43歳。

賃貸営業部と債権管理部の責任者として、コロナ禍においても1日でも早く空室を
埋められるよう、また滞納の増加を防ぐべく、日々、新たな仕組みづくりを推進している。

5歳の女の子と3歳の男の子 子育て真っ最中。子供の成長を日々感じる反面、自身の劣化が気になり始めました。腕立てが出来ないほど、肩が痛みます。良い治療法などあれば、教えて下さい。

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