保証会社破綻！？そのときオーナーは・・・
2010/10/22
★―――〔日本財託不動産投資情報マガジン〕 Vol.192 ―――――――――
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オーナー様数３，５５８名、管理戸数８，５７２戸、入居率９８．５１％
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１. 保証会社破綻！？そのときオーナーは・・・
２． マンション投資を実践されたオーナー様の生レポート≪最新版≫
３．「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」
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４．『お仕事帰り・休日の個別相談』申込み受付中
５． 賃貸管理会社はどこも同じと思っていませんか？
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６． 編集後記
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■ １. 保証会社破綻！？そのときオーナーは・・・
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『もう３ヶ月も経ちました・・・
入居者が家賃をまったく払ってくれないんです。』
こうした滞納に関するトラブルが
毎月数件は当社に寄せられます。
空室に並んで滞納はオーナーを悩ませる
大きなリスクです。
万が一、入居者が滞納したときに備えて、
賃貸借契約を結ぶ際には、
入居者は『保証人』をつけるか、
または『保証会社』への加入が必須です。
こうすれば滞納が起きたときにも
オーナーにとっては、家賃が保証されるので安心して
部屋を貸すことができます。
しかし、家賃を保証する『保証会社』を取り巻く環境が
いま大きく変わろうとしています。
きっかけは、
保証会社の強引な取立てです。
保証会社は、保証人に代わって入居者が家賃を滞納したときに
入居者の変わりに家賃を支払います。
そして、支払った家賃はもとの入居者に弁済を求めます。
入居者から回収できなければ、
保証会社にとって大きな損失ですから、
取立ては必死に行います。
これがエスカレートして、
悪質な取立てが横行し
問題視されるようになったのです。
保証会社を行うために必要資格もないことから、
比較的、簡単に事業立ち上げができることも
悪質な取立てを行う会社の増加に拍車をかけました。
このような経緯を受けて、
現在、国土交通省が正式な監督官庁として
事業に一定の基準を設ける整備を進めています。
この基準が設けられると
現在、約１００社ほどあるといわれる保証会社の数は
半減するとまで言われています。
家賃保証業における収益の多くは初期の契約料です。
そのために契約することを重視して、
入居者の審査基準を甘くしてきた面もあります。
そうなると家賃の滞納件数は増えてきます。
なんとか家賃を回収するために
『勝手に鍵を交換して、部屋に入れなくしてしまう』
『早朝や深夜に部屋を訪ねる』
といった強引な取立てが一部の保証会社で目立ち始めてきたのです。
また、家賃保証で生じた赤字を補うため、
審査基準を甘くしても、新たな入居者と契約しなければいけない。
まさに自転車操業です。
一連の流れを繰り返していくうち、
結果、倒産を招くというケースも出てきました。
実際に、２００８年９月には業界最大手の保証会社が破綻。
また先日もある保証会社が、東京国税局に預金口座を差し押さえられる
といった事態もおきています
では、保証会社が破錠した場合、
オーナーにはどの様な影響がでるのでしょうか。
入居者が家賃を保証会社に支払っているケースでは、
オーナーは保証会社にしか家賃を請求することが出来ません。
保証会社は破綻していますので、
家賃を取り戻すことが難しいでしょう。
入居者が再度家賃の支払いに応じることは少なく、
オーナーが負担する場合が大半です
こうしたケースを避けるために、当社では、
日常的にアンテナを張って保証会社の情報収集に努めています。
たとえば、ある保証会社が危ないといった話を複数から聞いたときには、
一時的に新規の契約を抑えるなどしてます。
また、保証会社の業績を定期的にチェックして、
赤字が続いているような場合には、
更新の際に保証会社の変更をお願いしています。
今後、少子高齢化がよりいっそう進んでいくことで、
保証人のなり手が減り、家賃保証業の需要の増加が見込まれます。
『保証会社に任せているからもう安心』
ではなく、
保証会社の経営状態の見極めや付き合い方も、
安定したマンション経営を行うえで
今後は欠かせなってくるのではないでしょうか。
日本財託 マーケティング部 小林 和徳
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■６．編集後記
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１０月１７日、宅建の試験が行われました。
日本財託グループからも、
『合格』を目指して各部署の社員が受験しました。
解答速報によれば、今年の合格ラインは３５点前後（５０点満点）。
１点のなかに何千人という受験者がひしめいていますので、
今年も１点に泣き、１点に笑う社員が出てきそうです。
そんな中、自己採点で４５点という
驚異的な得点を記録した社員がいます。
賃貸営業部国際課の林（りん）さんです！
林さんは普段、中国籍や韓国籍のお客様の対応をしています。
もちろん母国語は日本語ではないので、
試験科目である『民法』の問題文の難解な言い回しには
相当な苦労をしたはずです。
それにもかかわらず、この高得点！
本当にすごいですよね。
国際課には、徐さんという中国籍の女性社員もいますが、
徐さんも林さん同じように大変優秀で、前向きに仕事に取り組む姿勢は、
こちらも見習わなくてはと、いつも感じてます。
最近では、大手企業が外国籍の社員を積極的に採用しているという
ニュースをよく耳にしますが、二人を見ているとそれも納得です。
社内で仕事をしていると、
なかなか外部の環境に目を行くことはありません。
こうして毎日仕事をしているなかでも
世界中であらゆる人が、いろいろな場所で働き、
同じように成果を出そうと頑張っている姿を考えると、
よりいっそう自分を高めていかなければいけないと、
身が引き締まる思いです。
日本財託グループでも、外国人入居者の積極的な受け入れに
取り組んでいますが、会社だけではなく、
これからは、もっと積極的に英会話や中国語を学んでいかないと
いけないのかもしれませんね。
日本財託 マーケティング部 S・H
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