節税目的の不動産投資は誤り!巷でいわれる節税トークの問題点とは

2021/05/20

『多額の経費を計上して、赤字にすればその分税金が戻ってきますよ』
『資産管理法人を作って、不動産投資を行えば節税になる』

そんなうたい文句で勧誘する営業マンの話を聞いたことがある方も
いらっしゃるのではないでしょうか?

もし、節税を目的に投資を検討しているのであれば、
それは大変危険です。

不動産投資の目的はあくでも長期安定収入を得ることにあります。

そこで今回は、巷でいわれている節税トークの問題点をご紹介しながら、
本来あるべき不動産投資の目的について考えたいと思います。

そもそも、なぜ不動産投資で節税が可能といわれているのでしょうか。

ポイントは所得税の計算方法にあります。

不動産投資に関する所得とサラリーマンとしての給与所得は
別々に税金が計算されるわけではありません。
2つの所得を合算して所得税が計算されます。

当然、不動産所得が黒字であれば、その分の税金を納めることになります。
一方で、不動産所得が赤字の場合はどうでしょうか。

仮に、600万円の給与所得がある人が、不動産投資で100万円の赤字を計上した場合で考えてみましょう。

税金は給与所得と不動産所得を合算して計算しますので、
差し引き500万円分に関する税金を納めることになります。

このとき、すでに給与所得600万円分の税金は源泉徴収されているので、
100万円分の所得にかかる税金が支払い過ぎの状態です。

この支払過ぎの税金が確定申告することによって、
還付金としてオーナーの手元に戻ってくるのです。

これが不動産投資で節税ができるといわれている仕組みです。

そして不動産投資で赤字を出すためのポイントとして、
よく用いられるものが減価償却です。

『減価償却』とは不動産の取得価格を、購入時に一括して費用として計上するのではなく、
将来にわたって利用可能な年月にわけて毎年費用として計上しようというものです。

これは実際に現金が支出されているわけではなく、帳簿上の経費です。

現金の支出を伴うことなく、家賃収入から経費として計上することができるため、
減価償却費分が節税できるという仕組みです。

ただし、購入時の金額をまるまる減価償却費として計上できるわけではありません。

そもそも土地は減価償却ができないので、
マンションを購入したとしても、対象となるのは「建物部分」だけです。

都内であれば、建物部分はおよそ購入価格の4割から6割程度でしょう。

しかも、2016年から減価償却の計算方法が変更されて、
短期間に多額の減価償却費を計上することができなくなりましたので、
減価償却による節税は難しくなりました。

そもそも減価償却を経費として計上したとしても、
物件売却時には、これまでの減価償却してきた合計額を取得費から差し引くことになります。

取得価格が2000万円で、売却価格が1800万円だったとしても、
これまでの減価償却の累計額が400万円だった場合、取得費は1600万円となるのです。

つまり、売却価格1800万円から簿価1600万円を差し引いた200万分の利益が計上されるのです。
この分の税金を納める必要があります。


また、法人化を利用した節税はどのようなものでしょうか。

ポイントは所得税と法人税率の違いです。

個人の所得税と住民税を合算した最高税率は55%です。
一方で、法人の場合の税率はおよそ30%程度です。

このギャップを利用するのが法人を利用した節税の仕組みです。

ただ、法人を利用した場合にも問題があります。

法人を運営していくにはランニングコストがあり、
税理士への依頼料や、住民税の均等割りなどを考えると、
50万円程度の節税効果がなければ、個人で運用するよりも赤字になってしまいます。

そのため、高額な給与を得ている人や多くの物件を所有している方に限られる手法です。

法人化のメリットを最大限に活用する考え方としては、
高収入で多数の物件を所有する方が、さらに物件を増やそうとするときに、
資産管理法人で効率よく投資用不動産を増やしていくというものです。

個人の税率よりも、法人の税率が低くなるため、
法人内に残る利益が大きいことから、投資効率を上げられます。

そのうえで、物件数を増やしていき、
定年後、給与がなくなり所得税率が下がったタイミングで
家賃を給与として受け取る方法もあります。

会社からの給与がなくなっていますので、
資産管理法人から給与をもらったとしても税率を気にすることはありません。

今回ご紹介した事例もあくまでも簡易的にご紹介した事例となりますので、
詳しくは税理士などの専門家にご相談することをお勧めします。

不動産投資は節税や売却益といった
うまい話、儲かる話ではありません。

一時、節税がうまくいっていたとしても、
すぐに当局に目をつけられて抜け穴はふさがれます。
最近でも、海外不動産を活用した節税策に対策が講じられたばかりです。

不動産投資の目的は長期にわたって安定的に家賃収入を得ることにあります。

"節税"という言葉に惑わされずに、
地道にコツコツ資産形成することをお勧めします。

日本財託 オーナー事務局カスタマーサポート課 猪熊 元気(いのくまげんき)

◆ スタッフプロフィール ◆
山口県周南市出身の41歳。
マンション投資に関する税務相談や管理組合運営など、オーナー様からの相談事に専門家と連携をとりながら対応。オーナー様向け情報誌「まめール」の作成も担当する。
マイブームはサプリメントとロカボです。
40代になっても元気で過ごせるように健康第一を目指しています。

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